杠桿地產 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：桿姐
民營房企仍在艱難求生。
失約的多米諾骨牌被推倒另一面，是監管對部分已發布年報的房企進行一次次“靈魂拷問”。最近一次被點名的是“河北王”榮盛。
據公開披露，2022年5月25日，深交所再次下發了“關于對榮盛房地產發展股份有限公司 2021 年年報的問詢函”，一共八問、問問扎心。
榮盛在京津冀地區應該算有名，典型的區域房企。今天杠桿地產借著深交所的問詢函，來看看這位典型的區域大佬近況，希望一切盡快向好。
01 消失的凈利潤
數據顯示，榮盛發展2021年度營收472.44 億元，其中房地產開發收入400.56 億元，占營收入比重 84.79%，毛利率17.86%，同比下降10.70個百分點。
這其中，榮盛發展母公司2021年營收7.50億元占合并報表層面營收比重1.59%，母公司 2021年度收入金額及占合并報表層面營業收入比重同比分別下降 92.15%、11.77 個百分點。
另外值得注意的是榮盛集團2021年凈利潤斷崖式下跌，這點深交所也質疑了。
數據來源|企業預警通（特此感謝）
對此榮盛發展的解釋是：
因重新評估持有房地產項目的預期銷售價格后，補充計提存貨跌價準備，最終經審計，凈利潤較1月29日披露的業績預告金額大幅下滑。
杠桿地產簡單理解就是房價降得有點超預期所以計提了跌價。
如下圖東方財富統計的數據，2021年榮盛發展資產減值損失-36.47億元，比往年要高數十倍。
數據來源|東方財富（特此感謝）
實際上這并非榮盛發展今年首次收到深交所關注函，2022年4月19日，深交所就已經注意到榮盛。彼時是關于其“歸屬于上市公司股東的凈利潤由盈利1億元-1.5億元下調為，虧損45億元-60億元”等展開問詢。
分析說明導致2021年存貨跌價準備計提金額同比大幅增加的具體原因及合理性等；
具體說明市場形勢等變化對各地主要項目的影響方式及程度等；
是否存在其他應披露未披露的重大風險事項。
02 2022年：價格、銷量雙降
比如位于河北省的某洋房項目，2021年熱銷時的售價為每平米6500元，2022年1月周邊競品價格還達到每平米6900元。
但2022年1季度，榮盛發展對該項目進行價格促銷，平均價格僅為4450元/平米，較此前的6500元/平米，下跌超過30%。
另一位于西南的別墅、住宅項目情況差不多，2021年熱銷時每平米均價13000元，該項目 2022年1季度銷售極少，價格不具有參考意義，未售產品則采用11000元/平米的價格進行跌價準備測算，相比熱銷時的均價也下降了超過15%。
還有一個西南地區別墅和商業項目也夸張，從2021年熱銷時16250元/平米的均價，降到了2022年2月后10900元/平米的均價，降幅達33%……
更嚴峻的是，盡管價格有所降低，但銷售似乎也并未提振
數據來源|中指院（特此感謝）
中指院數據顯示，2022年前4月，榮盛發展銷售額190.9億元，銷售面積181.5萬平米，2021年同期這兩個數據分別為347.9億元、290.2萬平米。杠桿地產算了下，2022年前4季度的每平米價格有所降低，從2021年同期的11988元每平米，下降到2022年前4月的10518元每平米，平均降幅約12.3%。
03 債務壓力不減
“雙降”的另一面，榮盛發展的債務壓力不減，這方面深交所也問詢了。
深交所要求其結合各項債務到期及逾期情況、可自由支配貨幣資金、預計經營現金流情況、資產變現能力、投融資安排等，分析說明是否存在流動性風險，債務償付是否存在重大不確定性，可能對公司正常生產經營活動及持續經營能力產生的影響。
數據來源|東方財富（特此感謝）
目前榮盛發展尚未回復相關問詢。杠桿地產通過公開數據看到：
流動比率、速動比率、現金流量比率，比2021年末降低。
截至2022年1季末，榮盛發展貨幣資金160.5億元，比2021年末減少了大概36.5億元，企業預警通顯示，其短期債務305.29億元、長期債務252.51億元。
如此來看，河北王的情況似乎不容樂觀，但愿6月份會有一份樂觀的答案。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 監管再次盯上“河北王”榮盛
