作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

銷售熱度之下，中國金茂所獲政策紅利效應如何持續？

觀點網 轉眼間，上海“8.26”樓市“滬六條”新政落地已滿月，在眾多扎根上海的地產玩家中，不乏多個享受到紅利的企業。

據上海市房地產交易中心監測，2025年9月上海外環外新房樓盤日均成交較8月增加約40%；二手房單月也賣出1.8萬套，交易量占到上海全市57%。

在這其中，中國金茂就以外環日光盤金茂棠前“助燃”了新政后的新房行情。

據觀點新媒體調取該樓盤8月末的銷售情況，彼時推出160套小高層，備案均價約合5.38萬元/平方米，總價僅479萬元起，最終認購率達到164%。

銷售熱度之下，中國金茂所獲政策紅利效應如何持續？

新政下的“日光盤們”

“金茂這宗項目算是抓住了政策的窗口期。”

此前，上海市住房城鄉建設管理委等六部門聯合發布“滬六條”，取消外環外限購；滬籍家庭外環內可購2套，非滬籍1套；公積金支持“又提又貸”；非滬籍家庭購多套房可享人均60平方米免稅面積等政策。

緊接著政策發布實行首日，上海寶山金茂棠前三期迎來開盤，項目恰好位于外環外，開盤首日直接推出160套房源，單價4.94萬元/平方米，最終認購率164%，實現日光。

實際上，這宗項目源于2024年12月，金茂為了重倉寶山區域，一次性拿下的三塊宅地：寶山區N12-0402單元K1-11地塊；寶山區N12-0402單元D1-04地塊；寶山區BSP0-0801單元13A-01、02aA-04地塊，分別對應總價43.06億元的江灣金茂府，金茂占股70%；總價29.29億元的招商序，金茂占股30%；以及金茂棠前項目，由金茂和寶冶聯合開發。

據悉，金茂棠前項目地塊在三宗宅邸中容積率最高，達到2.3，還是唯一一宗0溢價宅地。金茂和寶冶以31.15億元價格摘得，樓版價甚至不過萬，約合9058元/平方米。

從地理位置來看，地塊臨近上海高鐵寶山站、上海大學附屬寶山外國語學校、白沙公園，周邊僅一宗住宅項目萬科四季都會曉風來，該項目二手房掛牌價約合5.7萬元/平方米，略高于金茂棠前。

不過，僅金茂棠前實現日光并不能代表金茂在上海市場整體的銷售力度。于虹口內環區域，還坐落著金茂另一宗改善性項目金茂璞元，首批99套房源在8月24日開盤，均價16.6萬元/平方米，認購首日達成153%認購率，最終完成清盤。

據觀點新媒體了解，該項目總共規劃493套房源，在第一批次99套房源清盤之后，還有394套房源待售。于9月14日，金茂璞元二期項目也開始預熱。

不過同時，有市場聲音開始關注項目未來的利潤空間。

有觀點認為從項目單價來看，金茂璞元所在地塊樓板價達到11.74萬元/平方米，以此作為對比，同樣位于虹口外環、即將開啟二期認購的外灘瑞府樓板價為9.29萬元/平方米。

近2萬元單價差距背后，金茂璞元一批次選擇以16.6萬元進行銷售，無疑調降了利潤空間。作為對比，于10月17日進行二期認購的外灘瑞府過會均價為14.83萬元/平方米。

按照金茂在上海市場的普遍銷售規律，金茂璞元后續批次漲價可能性較大，這是維持項目盈利的必然操作，而市場普遍預期該項目價格也將漲至17萬元/平方米以上。

另一方面，金茂在這總項目上的挑戰不單來自新房項目。自2025年以來，上海市區內二手房價格總體呈現陰跌狀態，9月上海二手房掛牌價又環比下跌0.74%，具體到每平方米價格，下降金額達到389元。

距離金茂璞元300米的瑞虹新城項目，恰好是該區域內熱度較高的二手房源集中點。以項目二期為例，近一年來成交單價基本集中在9萬元-10萬元/平方米價格區間，與金茂璞元一批次形成競爭。

有業內人士向觀點新媒體表示，當前市場本來就在調整期中，二手房價格回歸理性很正常。“金茂在上海的新房項目成本投入還是比較高的，形成的產品溢價很有可能受到同板塊二手房的價格挑戰。”

人事架構里的華東含量

為了在上海樓市中搶占先機、擴大影響力，金茂早已從內部著手布局，近期連續打造“日光盤”背后，或與今年開始的頻繁人事變革相關聯。

時間回到2025年3月，中國金茂宣布進行大規模組織架構調整，從過去的“總部-區域-城市”三級管理體系變為“總部-地區”兩級管理，戰略意圖在于取消區域平臺，實現總部直接管理14個城市公司及6個事業部及負責片區，從而縮短決策鏈條。

另一方面，金茂進行組織架構壓縮的核心動因還包括提升人效比，通過削減區域管理層級，將決策權與資源直接前置至業務前線，有助于讓市場反饋更快影響項目推盤節奏。

最值得注意的是，金茂特別將華東區域“分解”為多個獨立的城市公司和事業部。不光是權力下放，實質上也是將華東區域的動態能直接上報至最高管理層。

這一策略的變動源于架構調整同時間段內的一紙人事公告。彼時，金茂披露公告稱，張增根因到退休年齡而辭任公司主席、執行董事、戰略及投資委員會主席及ESG委員會主席；接任張增根的人選，是在華東市場沉浮多年的老金茂人陶天海。

2000年7月，從復旦畢業的陶天海通過校招進入金茂，履職期間先后擔任企業規劃部經理、戰略規劃部總經理、戰略運營部總經理、成本合約部總經理及總裁助理等多個職位。

2011年，陶天海調任上海公司，主力發展金茂在華東的地產版圖，拿下多宗區域項目；2022年，陶天海所負責的華東區中，上海、蘇州、環滬簽約金額均破百億。

如今，完成開拓華東版圖使命的陶天海已升任公司董事長，華東區域各城市公司的匯報關系也相應調整，今后將直接向公司最高決策層進行匯報。

緊隨陶天海升任董事長，金茂又新任命了兩位具備華東背景的副總裁。

其中，關翀于2023年8月接棒陶天海任華東區域總經理，2025年5月升任副總裁，曾協作主導過上海大寧金茂府等上海項目，目前升任中國金茂副總裁，分管華東各城市經營；吳進早年入職朗詩地產，于2011年加入金茂，升任之前主要職位包括金茂杭州營銷總、上海區域營銷總監等職位，任中國金茂首席運營官后，主要分管華北各城市經營。

此外，高級副總裁劉光華雖然主要負責西南區域，但也主導過上海北外灘項目運營。

事實上，這一系列人事布局絕非簡單規劃。通過此次人事安排，一批具備華東區域背景與項目實戰經驗的高管，已在公司最高決策層中構成核心力量，華東市場或在金茂未來的整體戰略中扮演更為核心的角色。

人事布局之外，金茂對于華東市場的著重關注還體現在項目儲備方面：僅從過去一年華東拿地情況來看，2025年2月，金茂慶隆聯合體摘得了金茂璞元項目地塊——上海虹口區C080302單元hk329-11地塊，拿地價格達89.64億元，溢價率38.2%。

6月，金茂亦在杭州以11.57億元的總價競得原運河新城單元GS1004-9-2地塊，成交樓面價4.12萬元/平方米，溢價率55.91%。

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原標題： 新政之后 | 金茂華東進與守