近日，銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行三部門聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》。《通知》要求，聯合開展一次經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對違規問題督促整改和處罰力度。同時，建立房地產中介機構和人員違規行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。

所謂經營貸，是指以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業或個體戶的經營需要。

經營貸的發放，初心是為了幫助部分企業獲得臨時性的周轉資金。然而，近期這些本用來扶持實體經濟的優惠性貸款逐漸流向投向房地產領域。這不僅影響了房地產調控政策效果，更擠占了支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。

2020年，在疫情影響下，中小企業融資較為困難。為幫助企業紓困，助力復工復產，國家層面出臺了一系列扶助政策，其中就包括針對中小微企業和個體工商戶進行的經營性貸款貼息。

值得一提的是，部分小微企業貸款，最低利率僅為3.6%左右。這與按揭貸款利率形成鮮明反差，也讓投資者嗅到了樓市里新的套利機會。

光大銀行金融市場部分析師周茂華在接受財視中國采訪時表示，存在跨市場套利機會是經營貸流入房地產市場的主要原因。一方面，經營貸的低利率、低門檻與房地產市場利率存在利差，引發跨市場的套利行為；另一方面，經營貸的貸后跟蹤監測難度較高，讓部分投機者有空可鉆。

細究經營貸違規流入樓市的背后，我們不難發現，還存在“銀行—擔保公司—助貸機構”這樣一條灰色產業鏈。購房者僅需花費幾萬元，就能用最低年利率3.6%左右的經營貸，替換掉年利率5%以上的按揭房貸。

“隨著近年來我國房地產市場的快速發展，特別是部分一二線城市樓市熱度居高不下，購房者蜂擁進入樓市，催生了旺盛的購房需求。為加強房地產調控，金融管理部門和金融機構從申請資格、首付比例、貸款利率等方面收緊個人住房貸款相關政策。在住房貸款難以完全滿足購房者需求的情況下，部分信貸需求轉向經營性貸款和消費貸款。”招聯金融首席研究員董希淼透露，部分小微企業貸款與個人住房貸款5%-6%的利率形成較大價差，誘使部分購房者轉向申請經營用途貸款來購買房產。此外，部分房產中介和貸款中介誘導、協助購房者包裝材料、申請貸款，與銀行從業者串通合謀，也是背后的推動力量之一。

“包裝”后的經營貸不斷流入樓市，投資者明目張膽“薅羊毛”。尤其在北上廣深等一線城市，經營貸正在引發一場樓市的“造富盛宴”。

據了解，目前信貸資金違規流入樓市主要集中在二套商品房交易環節，操作工具以個人經營貸、個人消費貸為主。以上資金缺口類型頗具代表性，為信貸資金違規入樓市滋生了土壤。這場由經營貸違規流入樓市所引發的“造富盛宴”，實則是危機四伏。

周茂華從四方面具體分析經營貸大量流入樓市可能引發的風險。第一，對房地產而言，經營貸資金違規流入房地產，將抬高房地產企業杠桿，加劇企業發展的脆弱性；第二，對銀行來說，銀行對房地產資產依賴過重，會導致資產負債失衡，一旦房地產市場價格下跌，銀行流動性會面臨風險，嚴重時容易出現潛在系統性風險。

第三，對居民來說，經營貸違規流入樓市可能推升債務杠桿率，對消費形成擠出效應，而且這種加杠桿行為，本身就面臨資金鏈斷裂的風險；第四，對于區域經濟而言，區域房價的非理性上漲將增加創業成本和風險，擠出中小企業信貸資源并抑制區域創新，如果區域樓市泡沫破滅，可能進一步拖累區域財政，對政府債務構成壓力。

董希淼表示，經營用途貸款違規流入房地產領域，在一定程度上擾亂了房地產調控大局，容易引發局部房地產市場過熱，也影響公眾對房地產市場預期。另外，本應流向實體經濟重點領域的薄弱環節的金融資源被擠占，影響宏觀政策實施的效果，加劇小微企業融資難融資貴問題。

對企業和居民個人來說，用經營用途貸款購買住房，推高杠桿率和負債率。一旦房地產市場或政策發生較大變化，還可能導致債務危機，美國“次貸危機”就是典型的教訓。對銀行而言，過分依靠房地產來擴大規模、搶占份額，既存在政策風險也存在信用風險。部分銀行信貸管理不嚴不實，少數銀行從業人員為違規行為提供便利，還可能受到處罰。

其實，經營貸所引發的風險早已暴露。監管層也曾屢次禁止經營貸流入樓市。在北京、上海、杭州等城市，經營貸違規流入房地產的問題早前也開始自查自改。

2021年伊始，多個城市就已經開始了嚴格審查經營貸、消費貸資金流向違規流入樓市的行為。例如，今年1月份，上海銀保監局印發《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求。

2月10日，北京銀保監局發布《關于加強個人經營性貸款管理防范信貸資金違規流入房地產市場的通知》，要求嚴格實施貸前調查，盡職落實貸后管理。另外，廣東銀保監局也曾下發《關于組織轄內銀行機構開展經營性貸款、個人消費貸款風險排查的通知》，部署全轄銀行機構全面自查。

就在今天，深圳銀保監局表示將加碼監管全部涉房貸款，每季度滾動排查資金流向。滾動排查范圍為截至報告期末的所有存量業務，包括房地產對公和個人信貸業務、經營用途貸款、消費類貸款、信用卡以及理財、投資等表內外融資業務，其中經營用途貸款是排查重點，排查結果于每季后5個工作日內上報。

那么，在房貸監管全面趨嚴的情況下，樓市、銀行將何去何從？

周茂華強調，國內監管環境的變化，對銀行資產負債與內部管理均會產生一定影響。此前不規范的“經營貸”將無法進行，部分存量也會面臨整改，進而影響銀行的資產和負債業務。與此同時，銀行需完善經營業務管理考核制度。

但整體上，由于經營貸規模相對有限，并非銀行支柱型業務，預計對銀行業整體經營影響有限，不排除會對個別銀行造成較大的影響。對于樓市來說，嚴查經營貸將截流房地產的一大輸血渠道。在房地產整體融資環境略偏空的情況下，局部房地產炒作將尤其受到抑制。

復旦大學金融研究中心主任孫立堅認為，“嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域”的政策會產生一個暫時效果。要真正根除，需要解決老百姓錢不夠花的通脹預期、公共資源均等化等問題。買房只是一個手段，更多的還是想分享大城市所擁有的公共資源帶來的高質量的生活。只有把老百姓的后顧之憂解決好，房價才會良性、健康地跟著真實需求一起成長。

董希淼表示，防范經營用途貸款違規流入房地產領域，不能把所有責任都推給銀行業金融機構。應建立并完善金融管理部門與金融機構聯動機制，明確職責邊界，各司其職，協同配合，并壓實借款人的責任。各地在排查和處置過程中，既要嚴格，又要精準，要減少“誤傷”有真實經營性資金需求的小微企業。歸根結底，還是應加強和改進房地產宏觀調控，穩定房地產市場預期。市場趨于平穩，通過各種手段套取資金流入房地產領域的現象自然就會減少。此外，還要進一步實施差別化住房信貸政策，合理滿足自住型和改善型購房需求，加大對住房租賃市場的支持和服務。