杠桿地產(chǎn) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：桿姐
直到2021年業(yè)績報告發(fā)布，關(guān)于合生創(chuàng)展寧波杭州灣項(xiàng)目的停工風(fēng)波似乎還未過去。相關(guān)論壇里質(zhì)疑聲此起彼伏。
另一邊，合生創(chuàng)展似乎并不缺錢，2021年還曾準(zhǔn)備收購恒大物業(yè)。雖然最終協(xié)議終止，但至少說明合生創(chuàng)展是有底氣的。
01 銷售額分化中增長，營收下降
2021年合生創(chuàng)展的銷售還不錯，銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額為430.0億元，同比2020年的358.34億元增長了20%左右。
不過杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展的大本營“粵港澳大灣區(qū)”部分城市似乎銷售頹勢明顯。比如廣州2021年銷售額賬面值108.33億元，2020年這一數(shù)字為128.43億元，同比下降約15.7%。銷售面積也從2020年的57.03萬平米下降至40.82萬平米，同比降幅約28.4%。合生創(chuàng)展說這是因?yàn)槠趦?nèi)集中銷售現(xiàn)有樓盤而未推出新品所致。
惠州降得更狠。銷售面積從2020年的15.4萬平米腰斬到5.3萬平米，降幅約65.6%。銷售額也從2020年的16.6億元滑坡到5.55億元，大降66.6%。原因也是銷售現(xiàn)有樓盤而未推出新品。
北京、天津情況差不多，銷售面積同比降了24.4%左右為30.56萬平米，但銷售額增長很大，同比增幅約67.3%為219.1億元。主要是由新推出的金茂府、合生縵云以及合生me悅熱銷，且銷售單價溫和上升所致——大都是豪宅產(chǎn)品。
營收合生創(chuàng)展和其他大部分房企一樣同比下降，為307.34港元，降幅約為10.6%；
投資物業(yè)公平值收益增長驚人，為104.5億港元，同比增幅1268%。公告說主要是該集團(tuán)其中3項(xiàng)可供出售的發(fā)展中物業(yè)轉(zhuǎn)撥至投資物業(yè)所產(chǎn)生的公平值收益，具體哪3項(xiàng)杠桿地產(chǎn)沒有找到。
此外合生創(chuàng)展的銷售及市場推廣費(fèi)、一般及行政費(fèi)用同比增幅也很明顯，分別達(dá)到49.7%、98%左右，數(shù)額為14.42港元、59.25港元。合生創(chuàng)展說是因?yàn)殇N售推廣及售樓招商費(fèi)用增加、員工薪酬福利增加及對慈善機(jī)構(gòu)捐贈增加，另外也包含對其中一間聯(lián)營公司作出的減值撥備。
仔細(xì)看杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)確實(shí)有幾項(xiàng)支出增加明顯，比如物業(yè)管理業(yè)務(wù)成本，同比增加約66%；基建業(yè)務(wù)成本，同比增加約91.4%；雇員福利成本（包括董事酬金）同比增加27.7%為22.6億港元；聯(lián)營公司減值撥備30.12億港元。
公告披露2021年該司共雇傭員工11775名，比2020年的11368名增加了407名。根據(jù)數(shù)據(jù)杠桿地產(chǎn)簡單計算了下，2020年合生創(chuàng)展的人均薪資為15.6萬港幣，2021年則上升到19.2萬港幣。具體薪酬情況如何，歡迎合生創(chuàng)展的員工留言爆料。
02 毛利率、凈利率下降，短債占比顯著增多
以文初引發(fā)爭議的合生杭州灣國際新城為例，2009年合生創(chuàng)展拿的地，折合每平米土地成本約891.95元，遠(yuǎn)低于項(xiàng)目當(dāng)前的售價約11800元/平米。
資產(chǎn)負(fù)債方面，合生創(chuàng)展2021年的總資產(chǎn)和總負(fù)債分別為3462.34億港元、2332.05億港元，同比均上升了15%左右。負(fù)債總額的增長主要是因?yàn)榻栀J增加。
從業(yè)績公告里杠桿地產(chǎn)看到，2021年合生創(chuàng)展的流動負(fù)債中借貸確實(shí)增加了不少，為285.2億港元，同比增幅約59.7%。其中銀行及財務(wù)機(jī)構(gòu)借貸、商業(yè)抵押擔(dān)保證券均增幅明顯。看來合生創(chuàng)展2021年也在努力借錢。
基于此，2021年合生創(chuàng)展的財務(wù)成本其實(shí)是增加的，如下圖期內(nèi)其總借貸成本為75.09億港元，同比增幅13.5%。但因?yàn)楦懔瞬糠殖杀举Y本化，所以其財務(wù)成本凈額同比下降。2021年合生創(chuàng)展的部分成本資本化額度為58.77億港元，比2020年的48.48億港元多了21.2%。
于2021年末借貸還款時間來看，合生創(chuàng)展的短債占比顯著增多，1年內(nèi)為309.07億港元，占比26%，1-2年為339.13億港元，占比29%，兩項(xiàng)占比達(dá)55%。
以三道紅線來衡量，合生創(chuàng)展為綠擋房企，其中凈負(fù)債率為70%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63%，現(xiàn)金短債比1.05。
03 核數(shù)師辭任爭議
但關(guān)于辭任原因雙方的公開表態(tài)很不一樣。
合生創(chuàng)展稱與普華永道未能就2021財政年度的審計費(fèi)用達(dá)成共識。普華永道則在其辭任函指出：在開展2021財政年度審計過程中，要求合生創(chuàng)展管理層就相關(guān)事項(xiàng)提供進(jìn)一步資料，可是未就部分事項(xiàng)取得所需資料，因此暫時無法計劃并完成必要的審計程序。
主要包括：合生創(chuàng)展的若干股權(quán)投資、物業(yè)項(xiàng)目的會計處理，及投資物業(yè)的估值，以及這些重大事項(xiàng)對合生創(chuàng)展的財務(wù)報表與相關(guān)披露的整體影響。
合生創(chuàng)展董事會則在公告中回應(yīng)，雙方就2021財政年度的審計費(fèi)用未能達(dá)成共識，所以普華永道要求就上述股權(quán)投資、物業(yè)項(xiàng)目及投資物業(yè)提供進(jìn)一步資料，來確定會計處理及估值。
這一來二去的，很有意思
綜上，從披露的數(shù)據(jù)里，合生創(chuàng)展的優(yōu)勢非常明顯，但頹勢也在顯現(xiàn)，不乏一些壓力，部分樓盤存在問題，從公開報道來看，不僅是杭州灣，其他地區(qū)也有。建議購房者在下手之前多渠道充分了解。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 杭州灣停工疑云背后：合生創(chuàng)展2021年過得如何？|地產(chǎn)年鑒⑨
