杠桿地產(chǎn) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：桿姐
日前，地產(chǎn)大咖招商蛇口旗下的小弟招商局置地，發(fā)布了其2021年業(yè)績公告。
寫這篇文章時，招商蛇口尚未發(fā)布年報（截至2022年3月22日已經(jīng)發(fā)布），因為3月21日東航空難，本文推遲到了今天3月22日發(fā)布。
接下來，我會認真看招商蛇口的年報，然后可能很快會做個分析，敬請期待。
01有趣的利潤指標
數(shù)字背后很多細節(jié)。
如下圖。但是我們看毛利呢？2020年為47億元出頭，2021年僅僅也只有接近48億元。
用行業(yè)常說的話就是，增收不增利。
何以至此？我們看更多細節(jié)，總的銷售成本從2020年的142.37億元，增至2021年的211.30億元。
更具體看會發(fā)現(xiàn)，招商局置地的銷售及營銷開支，從2020年的6.74億元，增長至2021年的8.23億元。
同時，行政開支，也從2020年的2.03億元，增至2021年的2.78億元。
上述2筆開支，也不能說絕對金額增加了很多，但是多多少少說明一丟丟問題。
接著在2021年業(yè)績公告中，杠桿地產(chǎn)注意到一組更加驚人的數(shù)字。
如上圖，2021年招商局置地歸母凈利潤只有5.61億元，而2020年尚有7億元——明明營收增長了那么多？凈利卻下滑20%左右，這……
更蹊蹺的是，非控股權益部分的凈利高達10.22億元，2020年為8.12億元——這利潤的結(jié)構，實在是好玩。
另外杠桿地產(chǎn)還注意到，無論融資成本還是所得稅支出，2021年招商局置地浮動都不大。
如上圖，融資成本6.92億元，2020年為6.85億元，生意做更大了，這點微不足道的增加，說明融資部門很優(yōu)秀。
所得稅方面也是2020年近21億元，2021年不到20億元了。
02 重倉南京及句容、重慶背后
另外，杠桿地產(chǎn)注意到，招商局置地的布局主要在佛山、廣州、南京及句容、重慶、西安及我國香港。
2021年，招商局置地佛山、廣州、重慶、南京及句容、西安以及香港的項目，占總收入的比例分別約：14.9%、8.6%、34.7%、32.8%、8.7%及0.3%。
業(yè)績公告披露，截至2021年末，招商局置地在廣州、佛山、重慶、西安、南京及句容擁
有50個房地產(chǎn)開發(fā)項目，主要集中開發(fā)住宅物業(yè)以及住宅及商業(yè)綜合物業(yè)，產(chǎn)品類型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。
如上圖，主要分布還是重慶最多，然后西安也比較多，看來南京及句容雖然2020、2021年營收猛，未來或許要被西安代替了？
截至2021年末，招商局置地于南京及句容的項目總建筑面積達325.51萬平米，未來可售建筑面積將為56.10萬平米。
如杠桿地產(chǎn)上文所述，未來當然或許會有變化，但是如果在南京及句容未來繼續(xù)多拿地，依舊會很猛。
對了，多說一句，招商局置地和招商蛇口之間有競業(yè)條款，不能地盤亂廝殺，總的來說，招商局置地不會做太大。
03 債務上也不能說完全沒壓力
值得注意的是，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)招商局置地的應付款項增幅有點大。
2020年為53.39億元，2021年增至121.06億元，翻倍還多。
如下圖，如果我們看結(jié)構，更有意思。
2個月-半年內(nèi)應付的，從2020年的5.50億元，增長至2021年的51.42億元。
此外，杠桿地產(chǎn)注意到，截至2021年末，招商局置地銀行結(jié)余及現(xiàn)金144.23億元，2020年末為97.19億元。
而截至2021年末，招商局置地計息債務總額為365.37億元，2020年末為194.93億元。
其中，一年內(nèi)需要償還80.70億元，1-2年內(nèi)需要償還23.23億元，2-5年內(nèi)需要償還258.54億元，5年后需要償還的金額為2.91億元。
招商局置地凈計息債務（計息債務總額減銀行結(jié)余及現(xiàn)金）對股東權益（包括非控股權益）比率（“凈杠桿率”）為65%，2020年為31%。
業(yè)績公告披露，招商局置地2021年末加權平均融資成本為4.6%。
總體來說，招商局置地這個財務水平還是比較高的。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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