在地產行業中，不少開發商都存在指定總包單位承接開發項目的總包建設工程的情形，該類總包單位一般都為開發商的關聯企業（有些不一定存在股權上的關聯關系），其中開發商一般都是以商票的形式完成對總包單位的付款，該類經營性負債不涉及“三道紅線”對有息負債的監管。“保理+票據保險”模式主要適用于建筑企業，也即以建筑企業作為核心企業，其中既包括實力雄厚的國央企類建筑總包單位，又包括與開發商自身存在表面關聯或非關聯關系的總包施工單位?！氨＠?票據保險”模式主要是指滿足資質條件的建筑企業（核心企業）向其供應商開具電子商業承兌匯票，保險公司依托該核心企業信用為商票貼現提供保險，保理公司依據保險公司開具的保單放款的模式。本融資方式不影響核心企業報表，亦不占用核心企業銀行授信，因此對于開發商來說指定關聯的總包單位承接工程后的后端保理融資能無形中降低前端的融資需求。需說明的是，核心企業簽發商票僅有一手質押背書，保險公司持有至到期，不做額外流通，因此不會發生商票在不合規的民間資金中流通的情況。

1. 建筑企業作為核心企業與其供應商發生業務往來后，建筑企業開具商票給其供應商；

2. 供應商作為投保人，以其自身為被保險人，以保理公司為受益人進行投保，并將商票質押給保險公司，保險公司盡調核查后向供應商出具保單；

3. 供應商將對核心企業的應收賬款轉讓給保理公司；

4. 保理公司在供應商投保后向其放款；

5. 票據到期，核心企業將票據票面金額支付至保險公司，資金最終歸集至保理公司。

在常規的保理業務中，保理商一般看重的都是核心企業（也即承擔應付義務的開發商）的主體征信和評級，比如百強開發商的上游供應商的保理融資一般都在市場上比較受歡迎，而中小開發商則因主體資質較弱的問題，其上游供應商的保理融資在操作方面一直都面臨困境。為了解決這個短板問題，我們針對中小開發商的上游供應商的保理融資在操作上進行了變通，簡單來說就是由上游供應商（比如總包單位、材料供應商等）就其對中小開發商的應收賬款申請保理融資，同時中小開發商為該保理融資增信，比如開發商就上述融資提供項目公司的土地抵押、股權質押等。以依托于總包單位的正向保理業務為例，該融資方式在“345”融資監管紅線下或是一個更好的融資選擇，具體就是通過增加經營性負債以降低金融負債需求。

具體融資要素參考如下：

我們目前操作的分包單位反向保理融資主要是保理公司代名單內的開發商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付應付分包方的勞務款、建設款、材料款等款項，并在業務到期后由開發商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付保理公司保理款項的業務操作模式。因上述分包單位的應收賬款主要針對開發商的關聯方（開發商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位），因此分包單位反向保理融資主要還是需要開發商的充分配合，比如在風控擔保措施上開發商的擔保、流動性支持函、差額補足協議或其項目公司提供的抵押物等均需納入考慮，當然在操作上需注意配合開發商的出表問題。

具體融資要素參考如下：

2020年5月的《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》（下稱“《征求意見稿》”）發布后，面對監管對非標投資的限制，對于信托機構而言，當下如果想要繼續操作地產信托非標業務，目前最主要的策略基本都是存量和新增的非標直接通過保理業務的嫁接實現非標轉標。以當前市面上已基本成熟的信托機構非標轉標業務為例，通過與保理公司合作，利用財產權信托模式進行非標轉標業務操作就是目前多家機構在推進或嘗試的常見方式之一：

1. 集合資金信托的委托人以集合資金項下資金向借款人發放多筆債權資產，信托機構按照ABS入池標準篩選特定集合資金信托。信托機構根據信托合同的約定將篩選出的集合資金信托項下的債權資產轉讓給保理公司。

2. 保理公司將受讓的債權資產作為委托資產，委托信托機構設立財產權信托，保理公司持有該財產權信托的信托受益權。信托機構作為受托人向原債權項下債務人及相關擔保方發出《債權轉讓通知》，通知將還款賬戶由原來的信托賬戶變更為新設立的財產權信托專戶。

3. 保理公司作為原始權益人設立專項計劃，并以財產權信托的信托受益權作為基礎資產發行資產支持證券。

4. 底層債權資產本息償付至財產權信托的信托專戶，信托機構將專戶現金流分配至專項計劃賬戶。