新周期的資產重估正打破傳統定價體系。大宗交易市場呈現明顯的結構性變化，2025 年A股大宗交易日均成交額達120億元，機構參與占比68%，科創板70%-130%的定價區間放寬與 ESG 交易稅費減免政策，推動定價邏輯從單純的資產溢價轉向產業價值與政策適配性的綜合考量。這種重構本質是機構間對資產長期價值的博弈與共識，高折價交易不再單純意味著風險，溢價交易則更多指向 AI 算力、清潔能源等景氣賽道的成長預期。

跨周期配置邏輯正在重塑資產估值體系。數據中心作為 “數字發電廠”，其估值已突破傳統不動產框架，疊加 “東數西算” 工程紅利與算力需求百萬倍增長預期，形成了 “基礎設施屬性+產業成長屬性” 的雙重定價維度。與此同時，流動性激活機制持續深化，上交所構建的公募 REITs 與持有型不動產ABS多層次市場，已實現142.9億元清潔能源REITs與125億元ABS發行規模，通過“開發-運營-證券化” 循環釋放資產價值。

資管進化：從資產持有到價值創造

資管行業正經歷從“資源為王”到“運營為王”的范式轉型。國家發改委《零碳園區建設通知》明確的 “源網荷儲協同” 路徑，推動運營效率成為價值核心。這種進化體現在三個維度：在效率提升上，智慧能源管理、AI 輔助定價等技術應用，使資產運營從被動維護轉向主動增效；在抗周期能力構建上，多能互補、業態多元的資產組合成為標配，通過風光打捆交易、綠證變現等手段平滑周期波動；在空間重構上，傳統物理場所加速向服務生態進化，數據中心從單一機房升級為提供242項IT增值服務的產業樞紐，寫字樓則向“辦公+服務+生態” 綜合體轉型。

城市更新與存量激活構成資管進化的重要場景。通過全鏈條減碳改造與數字化升級，既有建筑正實現價值重生，普洛斯將傳統工廠改造為T3 +等級數據中心的實踐，印證了存量資產 “空間再造 + 功能重塑” 的價值潛力。這種重生并非簡單的物理改造，而是基于新需求的價值重構，使存量資產成為新質生產力的承載載體。

資本共生：耐心資本的生態構建

資本端的深刻變革為價值運營提供支撐。耐心資本正加速涌入不動產領域，普洛斯26 億元數據中心基金、KKR 500 億美元全球數據中心基金的設立，標志著資本從短期套利轉向長期價值共享。這類資本更關注資產的持續現金流創造能力與產業協同效應，與 “開發 - 運營 - 證券化” 的長期邏輯高度契合。

多元化融資體系與 ESG 賦能形成資本共生新生態。遠景能源 ABS 通過 “綠電 + 綠證” 入池設計，吸引保險、理財、外資等多元投資者，構建起 “資產端創新 - 資金端協同” 的良性循環。這種創新不僅降低了綜合融資成本，更通過供應鏈協同脫碳實現 ESG 價值外溢。截至 2025 年中，綠色金融工具已覆蓋能源、物流、數據中心等核心領域，成為打通存量時代資本循環的關鍵紐帶。

從資產重估的價值發現到資管進化的效率提升，再到資本共生的生態支撐，價值運營正構建起 “資產增值 - 運營增效 - 資本增值” 的閉環。在這場變革中，唯有以政策為導向、以技術為支撐、以資本為紐帶，才能在新周期中實現資產價值的持續生長。

有鑒于此，2025觀點商業年會如約而至，將于11月12日-13日繼續在上海浦東嘉里大酒店召開，其中，觀點商業年會之不動產資管峰會以“價值運營”為主題，共同腦力激蕩，洞察行業新風向，尋找企業發展新引擎，重塑商業競爭力。存量博弈下，商業不動產不再只是容器，而是資產，資管能力成為企業競爭的關鍵壁壘。商業地產核心競爭維度已明確指向高質量、精細化運營能力、內容創新速度與資產價值重塑等，行業逐步進入價值深耕階段。