觀點(diǎn) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
炒股賺錢，不僅僅能夠最大限度的運(yùn)營(yíng)其閑置資金，更能為其補(bǔ)充現(xiàn)金流、增厚自有資金。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 曾經(jīng)的地產(chǎn)航母合生創(chuàng)展有了新的稱號(hào)——股神。
今年中期，合生創(chuàng)展首次對(duì)外宣布，正式把股權(quán)投資納入主要業(yè)務(wù)活動(dòng)之一，自此之后，這家企業(yè)在股權(quán)投資方面動(dòng)作頻頻。
11月中旬，合生創(chuàng)展花了64億港元在公開市場(chǎng)進(jìn)行了一系列購入上市證券的事項(xiàng)，近期，這家企業(yè)因“炒股”又賺了22億元。
12月11日晚間，合生創(chuàng)展披露，擬以總轉(zhuǎn)讓價(jià)約人民幣21.57億元出售442,000,000股北京農(nóng)商行股份，每股平均價(jià)為人民幣4.88元。
據(jù)悉，標(biāo)的股份約占已發(fā)行的北京農(nóng)商行股份的3.638%，平均成本約為每股人民幣2.73元。在這一基礎(chǔ)之上，以每股人民幣4.88元出售標(biāo)的股份，估計(jì)合生創(chuàng)展可獲得約78.75%的利潤(rùn)。
事實(shí)上，房企進(jìn)行股票投資是很正常的行為，一方面，進(jìn)行此類投資能夠盤活閑置的資金，另一方面，股票投資較不動(dòng)產(chǎn)投資或其余投資更容易變現(xiàn)，是一種相對(duì)靈活的方式。
就合生創(chuàng)展而言，對(duì)北京農(nóng)商行的投資與套現(xiàn)動(dòng)作，無疑對(duì)其補(bǔ)充現(xiàn)金流、增加自有資金起到了重要作用。
持倉十年賺了8億
從合生創(chuàng)展的情況來看，股權(quán)投資算是一門比較賺錢的生意。
12月11日，合生創(chuàng)展的間接全資附屬公司中先國(guó)際控股、上海大展（作為全體出讓方）與買方北京國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心簽訂了該轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
根據(jù)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議，全體出讓方同意以21.57億元出售標(biāo)4.42億股北京農(nóng)商行股份，約占已發(fā)行的北京農(nóng)商行股份的3.638%。預(yù)料在該交割后，上海大展將不再持有北京農(nóng)商行股份，而中先國(guó)際將繼續(xù)持有82,370,000股北京農(nóng)商行股份（約占已發(fā)行的北京農(nóng)商行股份的0.678%）。
合生創(chuàng)展與北京農(nóng)商行于十年前結(jié)緣。
2010年12月20日，中先國(guó)際與北京農(nóng)商行訂立認(rèn)購協(xié)議，中先國(guó)際以每股認(rèn)購股份人民幣1元(相當(dāng)于約1.23港元)或總認(rèn)購價(jià)現(xiàn)金人民幣2.38億元(相當(dāng)于約2.93,億港元)認(rèn)購北京農(nóng)商行股份。
此外，除了中先國(guó)際，上海大展也與北京農(nóng)商行訂立了相關(guān)協(xié)議，其認(rèn)購協(xié)議的所有主要條款與中先國(guó)際認(rèn)購協(xié)議的主要條款大致相同。由此，合生創(chuàng)展透過中先國(guó)際及上海大展認(rèn)購的總認(rèn)購股份按全面攤薄基準(zhǔn)計(jì)相當(dāng)于北京農(nóng)商行經(jīng)發(fā)行總認(rèn)購股份擴(kuò)大之已發(fā)行股本約4.99%。
如今，十年時(shí)間過去，合生創(chuàng)展選擇出售大部分北京農(nóng)商行股權(quán)。在分析人士看來，類似合生創(chuàng)展這種炒股動(dòng)作，從某種程度上來講，如果股票市場(chǎng)行情好，獲利性還是非常大的。
事實(shí)上，繼2019年第一大股東變更后，北京農(nóng)商行的股權(quán)今年再次迎來重大變化，今年中期，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司受讓該行10.6億股股份，持股比例為8.7257%。
上述分析人士提到，股權(quán)結(jié)構(gòu)分散是北京農(nóng)商行一直以來存在的問題，受惠于此次的股權(quán)變更，北京農(nóng)商行IPO有望提速，此時(shí)轉(zhuǎn)讓農(nóng)商行股份，或能換取較高的溢價(jià)。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，全體出讓方擁有的北京農(nóng)商行股份，其總成本約為人民幣14.3億元，以該成本全體出讓方共持有524,370,000股北京農(nóng)商行股份為基礎(chǔ)，全體出讓方的平均成本約為每股人民幣2.73元。
在這一基礎(chǔ)上，合生創(chuàng)展以每股人民幣4.88元出售標(biāo)的股份，也就是說，此次出售北京農(nóng)商行股份，合生創(chuàng)展每股可獲利潤(rùn)2.15元，即78.75%的利潤(rùn)。
而在公告日，合生創(chuàng)展預(yù)料在減去涉及的估計(jì)稅項(xiàng)及其他開支后，凈總轉(zhuǎn)讓價(jià)估計(jì)約為人民幣19.19億元。按此計(jì)算，此次轉(zhuǎn)讓北京農(nóng)商行股份的每股凈轉(zhuǎn)讓價(jià)為4.55元，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓凈利潤(rùn)為8.04億元。
合生債務(wù)風(fēng)云
“合生創(chuàng)展的發(fā)展模式和很多港資房企類似，像新世界、九倉置業(yè)等都有類似利用閑置資金炒股的案例”，分析人士提到。
對(duì)合生創(chuàng)展而言，炒股賺錢，不僅僅能夠最大限度的運(yùn)營(yíng)其閑置資金，更能為其補(bǔ)充現(xiàn)金流、增厚自有資金，而從過往的經(jīng)驗(yàn)來看，合生也多次通過買股的方式紓困。
合生創(chuàng)展是國(guó)內(nèi)較早涉足房地產(chǎn)的企業(yè)，但2008年，金融危機(jī)之下，朱孟依受黃光裕案牽連，被有關(guān)部門帶走協(xié)查，合生創(chuàng)展一度遭遇銀行停貸、資金鏈斷裂、股價(jià)遭遇暴跌等危機(jī)。
隨后幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)疲軟，合生創(chuàng)展的銷售情況萎靡不振，財(cái)務(wù)表現(xiàn)亦始終不如人意，據(jù)合生創(chuàng)展2011年財(cái)報(bào)顯示，該公司全年錄的簽約銷售99.4億元，同比微降9.96%，而截至期末，該公司的負(fù)債增加至658.31億元，其短期負(fù)債為136.29億元，相對(duì)其現(xiàn)金水平人民幣36.48億元，短期債務(wù)屬于偏高。
彼時(shí)，穆迪等多家報(bào)告表示，合生創(chuàng)展現(xiàn)金水平偏低及銷售執(zhí)行情況較弱，同時(shí)短期內(nèi)有大量債務(wù)到期，其中包括2012年11月到期的3.5億美元高級(jí)票據(jù)，顯示其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)開始上升。
在這樣的情況下，2012年，合生創(chuàng)展接連三次出讓其持有的金隅股份股票，合計(jì)套現(xiàn)近12億元人民幣。
或許，正如在金隅股份的投資一樣，合生在北京農(nóng)商行的投資，乃至近期的平安健康、小米等其他股權(quán)投資上，也極有可能為其帶來可觀收益，從而填補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的不足，但這終究不是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的“正途”。
據(jù)悉，自二代朱桔榕上位以來，合生創(chuàng)展鏈接大手筆拿地，銷售方面也加了一把勁。數(shù)據(jù)顯示，2020年前11月，合生創(chuàng)展錄的的總合約銷售金額為約人民幣302.05億元，較2019年同期約人民幣208.08億元同比上升45.2%，同期的銷售面積則為147.94萬平方米。
但近兩年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，疊加2020年疫情“黑天鵝”、“三條紅線”等沖擊，合生創(chuàng)展同樣面臨危機(jī)。
截至上半年，合生創(chuàng)展資產(chǎn)總值2479.7億港元，負(fù)債總額由上年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長(zhǎng)31.7%；債務(wù)總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長(zhǎng)40.2%；今年新增借貸大致730個(gè)億，兩年內(nèi)要償還的債務(wù)300億。
2020上半年，合生創(chuàng)展現(xiàn)金短債比為0.9，凈負(fù)債率為92%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.6%。
對(duì)合生創(chuàng)展而言，這次股權(quán)投資的套現(xiàn)無疑將極大舒緩緊繃的資金鏈，但分析人士也認(rèn)為：“股權(quán)投資多少還是有風(fēng)險(xiǎn)的，而且，地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該做一些實(shí)業(yè)，著力發(fā)展自身的主營(yíng)業(yè)務(wù)”。
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