作者：毛小柒

（一）2022年5月15日，央行和銀保監會聯合發布《關于調整差別化住房首套住房信貸政策有關問題的通知》（銀發（2022）115號），明確首套住房貸款利率下限調整為LPR-20BP，二套房貸款利率下限按現行規定執行。

（二）2019年8月25日，央行便發布16號公告，明確自2019年10月8日起，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR率加60個基點，商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這一規定一直維持至今。

以上表明，首套房利率下限較以前下調了20BP。考慮到最新的5年期LPR為4.60%，意味著首套房利率最低可以降至4.40%。

（一）實際上，央行在出臺此次115號文之前，已有部分城市的首套房利率突破了LPR下限。2022年4月下旬，鄭州某銀行針對畢業5年內的大學生推出房貸利率優惠政策，首套房貸利率低至4.5%，低于目前4.6%的5年期以上LPR報價，這應是全國房貸市場較為首次出現房貸利率低于5年期以上LPR。

（二）雖然鄭州是特例，但今年以來，多數地區陸續下調房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等，部分城市已將房貸利率降至4.60%的LPR水平。例如，無錫、臨沂、濟南、日照、廣州、蘇州、佛山等城市的部分銀行均已執行首套房貸利率4.6%，唐山、秦皇島、保定等城市的部分銀行針對優質客戶發放的首套房貸利率水平也趨近4.6%。

這就意味著，5年期以上LPR已成為房貸利率下限的最大障礙。

若從全國來看，目前房貸利率仍然偏高，后續下降空間依然很大，這不僅符合房地產市場的實際情況，亦符合政策導向，是對房貸利率與其它貸款利率偏離度的一種真正糾偏。

（一）2022年5月9日，央行發布2022年一季度貨幣政策執行報告（參見四個增量信號），今年一季度，新發放貸款利率、一般貸款、企業貸款和個人住房貸款利率分別降至4.65%、4.98%、4.36%和5.49%，環比分別下降11BP、21BP、21BP和14BP，新發放貸款利率、新發放一般貸款利率和新發放企業貸款利率基本均創歷史新低，但個人住房貸款利率和歷史平均水平相比仍有較大下行空間。

（二）根據貝殼研究院的監測，今年3月全國103個重點城市房貸利率創2019年以來月度最大降幅，接近2020年三季度水平。其中，103個重點城市首套房與二套房貸款利率分別為5.34%和5.60%，環比分別下降13和15個基點，降幅較2月分別擴大4和6個基點。不過從絕對值看，5.34%的首套房利率和5.60%的二套房利率仍然偏高。

（三）個人房貸投放不力，目前購房者觀望情緒更為濃厚，因為對于買房者來說，現在買和以后買的差異似乎不大。兩個數據說明，

1、今年2月當月（參見需要降息了），居民中長期貸款下降459億元，這是有歷史數據以來，居民中長期貸款首次出現下降，表明個人住房領域的還款額要遠大于投放額，也即目前地產行業的銷售端非常不理想。

2、今年4月當月（參見放不出去啊），住房貸款、消費貸款與經營貸款分別減少605億元、1044億元和521億元（合計2170億元），同比分別少增4022億元、1861億元和1569億元（合計7452億元），可以想象這應是2022年2有以來，居民中長期貸款第二次出現下降，足以表明購房在的問題之大。

四、真正救市可能剛剛開始，重申“地產行業的政策放松空間會越來越大”的觀點

無論是最低首付比例的下調（參見首付比例迎來下調潮？），抑或是房貸利率的下調，雖然均符合政治局會議（參見剛剛，429政治局會議釋放了哪些重大信號？）提出的“因城施策”這一現有政策導向（央行發聲），但均表明地產行業的政策放松空間在持續放大（地產行業政策梳理參見地產行業現狀及政策前瞻）。特別是，此次決策部門將首套房利率下調20BP，算是首次從中央層面實質性地出臺拯救樓市的政策，完全是先前各地區自救舉措無法比的，當然這也只是剛剛開始而已。

實際上，當前對于地產行業來說，穩和保的成分更為重要，而在前期嚴厲政策的沖擊下，當前及后續放松政策的力度也需要更大，節奏也需要更快，中央政策的重要性比各地推出的自救政策效果更好，而唯有超預期的政策也才有可能真正扭轉或改善當前市場對地產行業的預期，但這也只是“有可能”而已。

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原標題： 真正的救市可能剛剛開始