觀點 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
有失必有得，有得亦會有失。
自粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出爐后，這個地區(qū)成為了房企必爭之地，紛紛加碼布局，當(dāng)代置業(yè)就是其一。
7月13日晚間，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，公司以3.8億的代價收購位于惠州市水口鎮(zhèn)一宗7萬平的商住地塊。
據(jù)了解，當(dāng)代置業(yè)將灣區(qū)定位為公司的五大區(qū)域之一，近些年不斷通過聯(lián)合拿地、收并購等方式補倉。
而本次交易的對手方——禹洲地產(chǎn)，同樣將大灣區(qū)定位為未來戰(zhàn)略版圖的重中之重，但卻出售灣區(qū)土地，此番操作寓意何為？
當(dāng)代收購擴張
“招拍掛現(xiàn)在確實不是我們的菜。”
此前，當(dāng)代置業(yè)總裁兼執(zhí)行董事張鵬在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時提到，除了招拍掛，收購和代建是公司投拓的重要方式。
7月13日，當(dāng)代置業(yè)間接非全資附屬公司廣州原綠收購東潤實業(yè)100%股權(quán)。
其中，向禹洲全資子公司廈門泓嘉達(dá)置業(yè)有限公司收購其中95%股權(quán)，另向惠州市東金埔商貿(mào)有限公司收購5%股權(quán)，交易總代價為3.8億元。
對房企來說，土地市場很大程度決定著生存和發(fā)展，諳熟城市規(guī)劃、精準(zhǔn)落子成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。
但隨著“兩集中”新政出臺，土拍市場競爭愈發(fā)激烈。一方面是拿地難度加大，在公開市場招拍掛受限的情況下，收并購、合作、代建等模式，成為了企業(yè)納儲的重要渠道。
另一方面，在集中爭搶之下，土地價格水漲船高，造成行業(yè)洗牌加劇，“大魚吃小魚”的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。
據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，在首輪集中供地當(dāng)中，16個重點一二線城市第一次集中供地總建筑面積8377萬平方米，成功出讓建筑面積7604萬平方米，總出讓土地金額7672億元，平均成交樓面價10090元/平方米，平均溢價率16.6%。
部分熱門城市，如杭州、廈門、深圳和寧波溢價率均在25%以上，重慶溢價率高達(dá)38.8%，
拍地門檻提高，不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)收并購曲線納儲。
據(jù)了解，收購?fù)瓿珊螅?dāng)代置業(yè)全資持有了這宗位于惠州市東江高新科技產(chǎn)業(yè)園的土地使用權(quán)，總地盤面積約為70583平方米，規(guī)劃作商業(yè)及住宅用途。
翻看當(dāng)代置業(yè)的財報發(fā)現(xiàn)，2020年末，當(dāng)代置業(yè)新獲取24個項目，新增土地儲備約462.6萬平方米，同比微降2.5%。
期末總土地儲備共計1475.8萬平方米，其中，廣東土儲56.22萬平方米，占比約為3.8%，大多集中在環(huán)渤海、華東。
本次收購，無疑將進(jìn)一步擴大該公司在灣區(qū)的版圖。
房企們走下的每一步，或許都經(jīng)歷了三五年甚至更長時間的考量，禹洲地產(chǎn)在惠州的來來往往亦是如此。
2017年，禹洲地產(chǎn)通過收購惠州五經(jīng)山水大觀項目和東潤2個項目，首度進(jìn)入惠州，這也是其進(jìn)入大灣區(qū)的首個作品。
其中，五經(jīng)山水大觀項目在收購當(dāng)年便為公司帶來了1.06億銷售金額，因此，禹洲地產(chǎn)在年報中直接將惠州項目稱作“里程碑式意義”。
至于此次出讓的地塊，有熟悉禹洲地產(chǎn)的相關(guān)人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示，為此前拿下的東潤地塊之一。
根據(jù)2020年財報，地塊命名為禹洲·朗悅花園，規(guī)劃面積約70583平方米，總建筑面積為223748平方米，已售面積為0。
收購以來，禹洲并未對項目進(jìn)行開發(fā)和預(yù)售，持有四年后還是選擇了放棄。
公告顯示，本次交易價格為3.8億元，其中禹洲地產(chǎn)95%股權(quán)代價為1.71億元，股東貸款為7900萬元，惠州市東金埔商貿(mào)有限公司收購5%股權(quán)的交易價格為1.3億元。
上述地塊總建筑面積為223748平方米，按此計算，平均樓面地價為1698元/平方米。
有失必有得，有得亦會有失。
分析人士表示，本次出讓，禹洲雖然舍棄了一部分土地溢價，但能夠快速回籠資金，參與到其他項目當(dāng)中。
這類說法也是有跡可循，去年，禹洲首度現(xiàn)身惠州招拍掛市場，奪下仲愷一宗地塊，項目比鄰五經(jīng)山水大觀項目，為后續(xù)地塊。
該人士表示，近幾年，惠州東江新城的房價漲幅并不明顯，回籠資金后企業(yè)可以競拍其他優(yōu)質(zhì)地塊，這是十分常見的資產(chǎn)優(yōu)化現(xiàn)象，預(yù)計禹洲后續(xù)在土地市場還會有大動作。
或許，四年前禹洲考慮的是如何撕開灣區(qū)的一道口，加速布局；而四年后的今天，這家企業(yè)考慮的則是如何排兵布陣。
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原標(biāo)題： 解局|當(dāng)代加碼灣區(qū)與禹洲惠州流轉(zhuǎn)史
