作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 北京時間2020年1月17日晚，蛋殼公寓的高管團隊在紐約舉起了緊握的拳頭，敲響了代表勝利的鐘聲。

作為年內第一家在紐交所上市中概股，第二家上市的長租公寓，他們比老對手自如在上市這個節點中更快撞到了終點線，他們有理由憧憬更好的未來。

如今回看，IPO上市更像是蛋殼公寓在海中溺水時抱住的最后一根浮木，曾一度讓它幻想借著這股力量重新上岸。但蛋殼已積重難返，仍在急速下沉。

在抱著這根浮木445天后，蛋殼溺水了，岸邊依稀浮現左暉和謝勇的身影。

4月6日晚間消息稱，紐交所暫停蛋殼公寓交易，開啟除牌程序。

按照紐交所的退市規定，蛋殼公寓被退市除牌更有可能的原因在于，法院宣布公司破產、清算，或是財務狀況和經營業績達不到交易所規定的最低要求。

在公司出現退市情形時，紐交所允許公司有18個月的整改期間，18個月后，公司仍未達到持續上市標準的，才被終止交易。

按照一年前的發行價計算，蛋殼公寓的市值最多可達27.4億美元。如今，股價停留在上一個交易日（3月15日）的2.37美元，僅剩2.33億美元市值，與當時相比剩下不足20%。

從成立到上市，蛋殼公寓走了5年，但在紐交所，它只呆了1年。

自去年1月份在紐交所上市后，蛋殼公寓便迅速沉寂。蛋殼先是在疫情期間，提出了“免租”的措施，但與此同時有部分租客與房東反應，蛋殼在正常收取租金的同時并未交付予房東，同時驅趕部分租客離開出租房。

去年4月份，關于蛋殼公寓并未按時向房東交付租金的聲音此起彼伏，越來越多人在網絡中公開投訴蛋殼公寓。

天眼查顯示，杭州市西湖區人民法院于4月20日發布了一則關于蛋殼杭州公司的失信被執行人信息，西湖區人民法院指出，因違反財產報告制度，蛋殼（杭州）資產管理有限公司被列為失信被執行人。

蛋殼公寓則回應稱，上述信息不屬實，裁決并未生效；杭州公司并未有失信或拒絕執行的情況，公司已委托代理律師與法院溝通，并申請撤回失信名單。

蛋殼的裂痕越來越大。

同年6月5日，深圳特區報報道稱，深圳市消委會提供的信息顯示，3個月來，市消委會接到針對蛋殼公寓的投訴219宗。同時，深圳市住建局表示，將介入調查蛋殼公寓存在的金融、安全以及違建等問題，一旦查實，嚴格處理。

蛋殼公寓方面則迅速回應稱，報道提及的租客案例存在嚴重失實、歪曲片面的情況。

至6月18日晚，蛋殼公寓發布公告，稱公司CEO高靖被調查，隨后公司股票在開盤后迅速觸發熔斷，恢復交易后一度跌逾9%，隨后再度多次觸發熔斷。

從9月份開始，在全國多個地方都爆發了蛋殼公寓的維權事件，關于公司破產的消息也愈演愈烈，蛋殼多次回應“沒有破產也不會跑路”。

然而，事實卻是公司的現金流早已入不敷出，仍然欠著房東、租客、銀行、產業供應商多方巨額錢款，蛋殼公寓法人高靖被限制高消費，公司也被列為失信執行人。

11月16日，北京市住建委稱，已經針對蛋殼公寓成立了專辦小組，而最高人民法院也在隨后對暴雷事件所造成的房東與租客之間的矛盾，進行了回應。

今年年初，上海市消保委發布2020年消費投訴十大典型問題。其中，市消保委共受理長租公寓相關投訴3000余件，其中涉及紫梧桐（上海）公寓管理有限公司（蛋殼公寓）的投訴達到了1368件。

中途，甚至還傳出了我愛我家、自如正在洽談如何接盤蛋殼公寓的消息，但都被前者否認。

時至今日，蛋殼公寓走到了除牌的結局，極度依賴“租金貸”彌補現金流的它們沒能逃過，在規模擴張期間的“高收低租”破壞了市場，也打破自身的財務模型。

分散式長租公寓從一開始便被不少人被認為是一筆難以算賬的生意，這種類似“二房東”的生意在資本的追逐下散發著金子的光芒，在經歷泡沫后，又重歸平淡。

無論是獲取房屋的租金，前期裝修成本，后期的服務投入，以及相應的供應鏈服務、獲客推廣支出，房屋折舊等方面都成為了分散式長租公寓不得不面對的難題。

在房企中那個不可能三角同樣適用于如今的分散式長租公寓，在規模、利潤、現金流之間難以找到一個合適的平衡。數據顯示，在2020年前注銷或吊銷的長租公寓相關企業超過170家，占相關企業總量的15%。

然而，長租公寓并沒有成為一個棄兒，而是吸引了越來越多的房企入局，巨頭們紛紛下場自營長租公寓，其中土地市場與政策的調整成為了一個不可忽視的因素。

政府在對于2021年的政府重點工作中指出，將保障好群眾性住房需求。規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等住房困難。

其中，萬科“泊寓”與龍湖“冠寓”便是兩位龍頭，身后不乏碧桂園、旭輝、招商等布局已久的房企。

在萬科的年報中披露，旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”已成為國內規模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務商，截至2020年底，開業規模達14.24萬間，實現全年營業收入25.4億元，同比增長72.33%，整體出租率超過95%。

郁亮此前也曾對媒體透露，2020年萬科長租公寓的回報有2%-3%。

而龍湖方面，截止2020年末，冠寓已開公寓數9萬間，整體出租率88.5%，年租金收入18.1億元。“2021年冠寓將會實現盈利，預計收入為25億元左右，開業間數量達到11萬間。”龍湖首席執行官邵明曉稱。

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原標題： 蛋殼公寓除牌一個在紐交所漂流455天的故事