觀點(diǎn) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
這是華潤(rùn)置地近年來(lái)屈指可數(shù)的與兄弟單位之間的關(guān)聯(lián)交易。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 不像招商蛇口，母公司是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的綜合性央企之一的華潤(rùn)置地，與兄弟單位鮮有關(guān)聯(lián)交易是其給市場(chǎng)的印象。
這也讓華潤(rùn)置地只要出現(xiàn)與兄弟單位的關(guān)聯(lián)交易，便足以引起外界的關(guān)注。
1月22日，華潤(rùn)置地便用一紙公告，向外界披露了其與華潤(rùn)啤酒簽訂的包括投資合作在內(nèi)的一系列協(xié)議。根據(jù)相關(guān)協(xié)議，雙方將成立合營(yíng)公司負(fù)債拆除深圳寶安新安街道的7幅地塊。
在寸土寸金的深圳，與關(guān)聯(lián)方華潤(rùn)啤酒的合作，使華潤(rùn)置地曲線補(bǔ)充了土地儲(chǔ)備，而目前可見(jiàn)所需支出的成本，也僅為合營(yíng)公司將向華潤(rùn)雪花支付貨幣補(bǔ)償款46.5億元。
牽手兄弟單位
這是華潤(rùn)置地近年來(lái)屈指可數(shù)的與兄弟單位之間的關(guān)聯(lián)交易。
按照公告內(nèi)容，7幅地塊原由華潤(rùn)啤酒的子公司華潤(rùn)雪花擁有，將從原來(lái)的工業(yè)用地性質(zhì)重新登記作一般工業(yè)及新興工業(yè)用途。
完成土地改建后，合營(yíng)公司將獲得其中4宗地塊，并將轉(zhuǎn)型改造成為一個(gè)集辦公室、商業(yè)物業(yè)、廠房、休閑設(shè)施、超市、餐廳及酒吧等為一體的綜合體，未來(lái)也將銷售及出租。剩余3宗地塊，華潤(rùn)置地也將通過(guò)代建服務(wù)合同成為項(xiàng)目管理人。
華潤(rùn)置地對(duì)此表示，地塊處于粵港澳大灣區(qū)東岸發(fā)展軸線的戰(zhàn)略性位置，拆除重建后重建規(guī)模可觀，規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，有望打造為具備區(qū)域影響力的綜合體項(xiàng)目。
也即意味著，通過(guò)與兄弟單位的合作，華潤(rùn)置地將獲得位于深圳寶安的大片地塊。
不過(guò)需要注意的是，這是華潤(rùn)置地近年來(lái)為數(shù)不多的關(guān)聯(lián)交易。其與華潤(rùn)啤酒上一次的關(guān)聯(lián)交易，要追溯到2011年。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，當(dāng)年3月，彼時(shí)還叫華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)的華潤(rùn)啤酒與華潤(rùn)置地簽訂協(xié)議，由華潤(rùn)置地的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)位于哈爾濱松北區(qū)的商住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總面積9.01萬(wàn)平方米，建面29.83萬(wàn)平方米，包括購(gòu)物中心、超市、各式商店、游戲中心、餐廳及多屏電影院。
后來(lái)在2018年4月30日，華潤(rùn)置地宣布終止上述協(xié)議，將哈爾濱項(xiàng)目商用部分收歸旗下，對(duì)該項(xiàng)目的發(fā)展及未來(lái)營(yíng)運(yùn)負(fù)責(zé)，并保留及承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切利益及一切成本和風(fēng)險(xiǎn)。
除此之外，近幾年華潤(rùn)置地與兄弟單位之間的關(guān)聯(lián)交易僅僅只有兩宗。
一次是2017年3月，華潤(rùn)置地與深圳市潤(rùn)投咨詢有限公司及深圳市投資控股有限公司共同出資成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司與華潤(rùn)五豐肉類食品（深圳）有限公司（華潤(rùn)集團(tuán)70%權(quán)益附屬公司）簽訂協(xié)議，開(kāi)發(fā)深圳羅湖筍崗倉(cāng)儲(chǔ)冷庫(kù)城市更新項(xiàng)目，拆遷面積9.08萬(wàn)平方米。
該項(xiàng)目目前名為華潤(rùn)筍崗中心，總建面約45萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)、辦公及酒店約10.5萬(wàn)平方米，商務(wù)公寓4.5萬(wàn)平方米，住宅8.5萬(wàn)平方米（含保障性住宅1.7萬(wàn)平方米）。
另一次是2018年3月，華潤(rùn)置地與深圳市三九旅游酒店有限公司（華潤(rùn)集團(tuán)全資附屬公司）簽訂協(xié)議，開(kāi)發(fā)深圳羅湖三九大酒店城市更新項(xiàng)目，拆遷面積2.74萬(wàn)平方米。
該項(xiàng)目如今被稱為華潤(rùn)深南一號(hào)，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積0.79萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積15.56萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)、辦公與酒店計(jì)容積率建筑面積合計(jì)為15.16萬(wàn)平方米，公共配套設(shè)施計(jì)容積率建筑面積為0.4萬(wàn)平方米。
孵化模式
雖然與兄弟單位之間的關(guān)聯(lián)交易比較少，但是華潤(rùn)置地之所以能夠快速增長(zhǎng)，母公司孵化戰(zhàn)略則是其獨(dú)特的“捷徑”。
早在2005年，華潤(rùn)集團(tuán)便首次向華潤(rùn)置地注資，以31.95億港元的對(duì)價(jià)，注入了包括四個(gè)可長(zhǎng)期持有的商用物業(yè)，及一個(gè)建筑面積為17.5萬(wàn)平方米的發(fā)展盤。
這是一種由集團(tuán)購(gòu)入項(xiàng)目并進(jìn)行孵化，再以較低估值注入上市公司的內(nèi)涵可精簡(jiǎn)為“先放后取”的方式。華潤(rùn)置地孵化模式的主要特點(diǎn)，是被注入到華潤(rùn)置地之前，被孵化項(xiàng)目所有權(quán)雖為華潤(rùn)集團(tuán)所有，但具體項(xiàng)目操作則由華潤(rùn)置地負(fù)責(zé)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2005年至今，華潤(rùn)集團(tuán)便通過(guò)十余次“孵化”將資產(chǎn)裝入華潤(rùn)置地。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)
最近五年比較令人矚目的是，2018年4月30日，華潤(rùn)置地以總計(jì)20.56億元，從華潤(rùn)集團(tuán)手中收購(gòu)南京夫子廟商業(yè)項(xiàng)目和深圳灣體育中心相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債。
其中深圳灣體育中心項(xiàng)目，由華潤(rùn)集團(tuán)旗下華潤(rùn)深圳灣與華潤(rùn)置地訂立經(jīng)營(yíng)權(quán)授權(quán)終止協(xié)議，終止授權(quán)委托書(shū)下的經(jīng)營(yíng)權(quán)許可，并轉(zhuǎn)讓深圳灣體育中心的相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債予華潤(rùn)置地(深圳)，交易總價(jià)人民幣3.22億元。
深圳灣體育中心項(xiàng)目（含酒店）位于深圳市南山后海中心區(qū)、深圳灣15公里濱海休閑帶中段，占地面積30.74萬(wàn)平方米，總建筑面積33萬(wàn)平方米。該次交易完成后，華潤(rùn)置地將回收深圳灣體育中心的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并將該資產(chǎn)納入囊中。
但是隨后的兩年時(shí)間里，華潤(rùn)置地經(jīng)歷多次人事變動(dòng)，吳向東、唐勇等“老臣”相繼離開(kāi)，在2019年底，華潤(rùn)集團(tuán)董事、總經(jīng)理王祥明接任為華潤(rùn)置地新任董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事。
事實(shí)上，在這段人事動(dòng)蕩期間，華潤(rùn)置地通過(guò)母公司注入資產(chǎn)的動(dòng)作亦少了很多。直至新主席上任半年后，才結(jié)束這段空窗期。
2020年6月22日晚，華潤(rùn)置地公告表示向華潤(rùn)集團(tuán)購(gòu)買沈陽(yáng)、北京、寧波、深圳的4個(gè)項(xiàng)目，包括12.99億元收購(gòu)沈陽(yáng)項(xiàng)目股權(quán)、4.97億元收購(gòu)北京項(xiàng)目股權(quán)、2.38億元收購(gòu)寧波項(xiàng)目股權(quán)、5.23億元收購(gòu)深圳項(xiàng)目股權(quán)。
其中，北京項(xiàng)目總地盤面積約為1.9萬(wàn)平方米，總建筑面積將約為8.49萬(wàn)平方米，將發(fā)展成為一個(gè)購(gòu)物中心；沈陽(yáng)項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)混合用途的綜合體項(xiàng)目，包含總建筑面積約29.6萬(wàn)平方米的住宅大廈及購(gòu)物中心；
寧波項(xiàng)目總建筑面積約9.64萬(wàn)平方米，將發(fā)展成為一個(gè)購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)今年開(kāi)業(yè)；深圳項(xiàng)目為布吉萬(wàn)象匯，總建筑面積和可出租面積分別為12.45萬(wàn)平方米及6.92萬(wàn)平方米，已于2018年4月開(kāi)業(yè)。
但可以看到的是，隨著銷售規(guī)模的增大，華潤(rùn)置地對(duì)于孵化模式的依賴則越來(lái)越小，近年來(lái)，也早已沒(méi)有早年的注入力度。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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原標(biāo)題： 解局|華潤(rùn)置地的“關(guān)聯(lián)”交易
