觀點 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
認證過后，建筑就能被貼上“綠色標簽”。貼簽之后，有可能叩擊新的融資大門。
融資是當下企業(yè)“解渴”的渠道。
能順利發(fā)出第一筆債、能繼續(xù)配股融資、能發(fā)出新年第一筆ABS，不光是企業(yè)本身，整個行業(yè)也能感覺到春風送暖。
若是回頭細數(shù)去年“已反饋”過、發(fā)行數(shù)額較大的ABS，可以發(fā)現(xiàn)，各種類型的可預期現(xiàn)金流中，商業(yè)地產(chǎn)、租賃住房等類目的專項資產(chǎn)支持計劃占主要，例如合生以購物中心合生匯作為標的發(fā)行80億元ABS，華發(fā)接著上一筆50億元租賃住房ABS繼續(xù)發(fā)行第二筆。
2021年以來，自提出“碳中和”、“碳達峰”后，ABS中同樣是大數(shù)額且引起熱議的，還有關(guān)于碳中和的綠色資產(chǎn)支持計劃。
2021年6月，中海以成都國際中心作為標的發(fā)行了國內(nèi)首單碳中和CMBS項目，而后又接連在12月以上海國際中心為底層資產(chǎn)發(fā)行，總規(guī)模超70億元。
約莫前后，中航產(chǎn)融亦在去年12月15日以“北京中航產(chǎn)融大廈”作為底層資產(chǎn)，擬發(fā)行不超過50億元綠色碳中和資產(chǎn)支持證券。
就在近日，中航產(chǎn)融39億ABS融資項目更新為“已反饋”。公告顯示，這座剛剛改名、在地圖信息上仍顯示為“中航資本大廈”的寫字樓，是首都央企金融機構(gòu)辦公大廈中唯一獲得年度碳中和雙認證的辦公機構(gòu)。
中航產(chǎn)融大廈的“綠色標簽”不少，一個項目的“碳中和”可能包括施工類、設(shè)計類、綠色節(jié)能類等方面的證書。公告顯示，北京中航產(chǎn)融大廈在提到的三個方面獲得總計20個獎項和證書，其中包括leed金級認證，也就是美國綠色建筑委員會給貼的“綠簽”。
貼綠標之前，企業(yè)仍有大量的工作要做。根據(jù)2019年住建委最新頒布的《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2019，申請綠色金融服務的建筑項目，應對節(jié)能措施、節(jié)水措施、建筑能耗和碳排放等進行計算和說明，并形成專項報告。
有關(guān)碳排放、建筑能耗、節(jié)水量等具體數(shù)據(jù)未見披露，關(guān)于認證過程讀者無從得知，但實地走訪的直觀感受，也許能對認證結(jié)果捕捉一二。
據(jù)《綠色建筑評價標準》GB/T50378，“綠色建筑”分為六個部分，分別是安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節(jié)約、環(huán)境宜居和提高與創(chuàng)新。每一類目細化到一個具體可見的條款。例如健康舒適一欄，其中一條說明“應防止廚房、衛(wèi)生間的排氣倒灌”。
（圖表來源于目前住建委更新的《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2019）
看過這些，在1月24日，北京剛下完小雪，去到樓高218米的中航產(chǎn)融大廈。
大廈直插云端，全玻璃外墻在陰天中依然醒目。大廈旁是兩個單獨的小空間，中間拱起的外形似貝殼，一個集中停放非機動車、一個集中放著外賣。
樓內(nèi)分為低中高區(qū)，低區(qū)B2-4層是配套區(qū)，5-28層是中區(qū)辦公區(qū)，招商多位基金管理、科企和風投企業(yè)，30-43層為高區(qū)辦公區(qū)，是中航產(chǎn)融自有辦公區(qū)。
每一區(qū)有清晰指示，寫明企業(yè)及所處樓層，有約3m*2m大屏幕的訪客指引和電梯乘坐說明。中區(qū)的15層和高區(qū)的30層是專設(shè)的訪客大廳，層內(nèi)字畫、飛機模型似小展廳樣，另有大片的會客區(qū)。
一層亦設(shè)有小部分讀書空間，對于空間亦有創(chuàng)新利用。B1層完全沒有食堂味，座位上玻璃隔板全安裝，并設(shè)有便利店、剪發(fā)、洗衣等配套。另有手機小程序配套支持，健康舒適與便利程度有所滿足。
疫情期間，走進大廈，警示線、防滑毯、屏幕指引路過的人會自動噴消毒水，手會觸碰到的地方例如門把手、電梯按鈕，幾乎都有盒裝抽紙粘在墻上，可見其特殊期間的物管情況。
周邊即望京CBD附近，離15號地鐵線約400米，距離14號線亦不遠，鄰近一邊為忠旺大廈，另一邊為昆泰集團，前面可以從綠地中心和POSCO兩座大廈之間看見望京SOHO。
據(jù)望京寫字樓市場業(yè)內(nèi)人士說，大約7年前，大廈逐漸建成。去年6月，中航資本大廈改名為中航產(chǎn)融大廈。三年過后出租率都有90%以上，目前大廈還有500平米以上數(shù)個辦公區(qū)待租。租金大概8-10元每平米每天，和望京CBD的均價差不多。
融資“綠”途
如果按照上述來看，這份對于綠色建筑的認證，似乎和想象中純技術(shù)和材料的體現(xiàn)不太一致。
主流的綠色認證機構(gòu)美國綠建委（USGBC）中國區(qū)主管向觀點新媒體表示，這是一個綜合看待的標準，當然在碳排放和其他數(shù)據(jù)中的硬性標準也有，但是在先決條件滿足的情況下，有的側(cè)重零能耗，有的側(cè)重環(huán)境適宜。他還表示，新建建筑和既有建筑的認證也是按照不同分類來認證的。
總得來說，這是一套更為綜合的體系。對于當下的房企來說，這份“綠色標簽”有可能叩擊新的融資大門，能代價小點更好。
據(jù)相關(guān)人士介紹，房企要想以綠色建筑發(fā)行綠色債券，首先要取得綠色建筑標識。在實操中，標識申請中的項目也可以申報綠色債券。綠色建筑標識的出具機構(gòu)既可以是住建部門，也可以是專業(yè)的第三方機構(gòu)。
據(jù)LEED認證相關(guān)資料統(tǒng)計，2020年新增認證項目出現(xiàn)了驟增，新增數(shù)目873，同比增長128.53%。據(jù)相關(guān)消息，北京朝陽CBD 2020年已有16座建筑得到認證，27個項目已經(jīng)注冊。
就在不久前的去年12月底，1991年落成的京城大廈亦獲得LEED既有建筑金級認證授牌。
目前來看，綠色債券在融資成本、市場偏好、政策支持方面有明顯的優(yōu)勢，但在發(fā)行認證、項目成本上仍然有一定障礙。
資料顯示，從發(fā)行利率來看，2016-2018年間已發(fā)行的綠色ABS的票面利率主要集中在5%-6%之間，平均值為5.22%，低于其他ABS類產(chǎn)品。但綠色債券的募資用途有限制，在將普通建筑提升至綠色建筑的過程中，也提升了成本。
有關(guān)于綠色債券的概念模糊，三部委2021年發(fā)布的《綠色債券支持項目目錄（2021年版）》統(tǒng)一了綠色項目界定標準，指明“綠色債券”是指將募集資金專門用于支持符合規(guī)定條件的綠色產(chǎn)業(yè)、綠色項目或綠色經(jīng)濟活動，依照法定程序發(fā)行并按約定還本付息的有價證券。
并且將綠色建筑、可持續(xù)建筑、水資源節(jié)約和非常規(guī)水資源利用等新時期國家重點發(fā)展的綠色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域類別更大范圍更明確的劃入。
有關(guān)于碳中和的ABS未有很多，但關(guān)于綠色債券的融資早有不少。銀行間市場交易上協(xié)會審批的最大一筆規(guī)模，恒隆地產(chǎn)的綠色中心票據(jù)，2018年底，總規(guī)模100億，兩個分別位于昆明和武漢的恒隆廣場，是leed金級認證的項目。旭輝遠洋也陸續(xù)發(fā)行過美元綠色票據(jù)。
再例如發(fā)行綠色美元債的新世界、朗詩、太古地產(chǎn)，其間要求綠色建筑二星級以上的或者leed金級以上的綠色建筑，主要還是以寫字樓或者住宅建筑相對為主。
這個“綠簽”并不是永久的，據(jù)北京十部門印發(fā)《北京市綠色建筑創(chuàng)建行動實施方案（2020年-2022年）》的通知，要完善星級綠色建筑標識制度，在修訂綠色建筑標識管理辦法的同時，建立標識撤銷機制。
但《方案》亦提出目標指，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑一星級及以上標準，新建政府投資公益性建筑和大型公共建筑全面執(zhí)行綠色建筑二星級及以上標準。
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