作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 開發(fā)14年之后，瑞房對佛山嶺南天地項目地塊進行新一輪“拆售”，這一次是以政府收回土地使用權的形式。

7月9日，瑞安房地產旗下2家全資子公司佛山瑞房、佛山瑞康天地，分別與佛山市禪城區(qū)土地儲備中心及佛山市禪城區(qū)祖廟街道辦事處訂立土地使用權儲備協(xié)議書。

據此，瑞房向佛山禪城區(qū)歸還嶺南天地項目7號及8號土地。作為交換，佛山禪城區(qū)向瑞安房地產發(fā)放了現(xiàn)金補償26.53億元。

退地背后，實則是一個雙贏的決策，瑞房甩掉了佛山嶺南天地兩個“包袱”，獲得26.53億元現(xiàn)金，算得上是一件利好消息。

對于佛山市來說，收回閑置土地有利于解決土地資源短缺的問題，加強閑置土地處置力度一直是佛山市政府近年來努力執(zhí)行的政策。

此次退地，如果一定要找到個中原因的話，一個合理的解釋為：瑞安房地產本身對兩地塊的開發(fā)意愿不強。

瑞房獲取佛山嶺南天地項目是2007年，當年11月通過旗下8家子公司以75.1億元成交價聯(lián)合競得項目地塊，樓面價約為5004.45元/平方米。

地塊位于佛山著名地標祖廟東華里片區(qū)，占地面積達65萬平方米，總建筑面積達150萬平方米。如此巨大的體量，使得嶺南天地成為當時廣東規(guī)模最大舊城改造項目。

按照計劃，嶺南天地項目預計總投資超過200億元，總體分五期開發(fā)，最初預計十年內即2018年實現(xiàn)整體完工。項目一期于2008年開始動工，建筑面積約17.57萬平方米。

規(guī)劃上，佛山嶺南天地延續(xù)上海新天地項目理念，集旅游、休閑、商業(yè)及文化于一體，在保留歷史建筑原有風貌的基礎上注入現(xiàn)代時尚元素。項目整體上以祖廟為核心福賢路為交界，西邊為商業(yè)聚落，東邊主要開發(fā)住宅樓盤。

截至目前，嶺南天地項目開發(fā)基本宣告完畢，東邊地塊由于是住宅項目，開發(fā)速度更快，瑞房在這里打造了一系列高端住宅以及別墅樓盤。

資料顯示，嶺南新天地住宅部分一期東華軒及東華嘉苑在2010年第三季度面市。隨后，二三四期東華嘉逸苑、東華逸軒、御苑、璟軒、尚苑等陸續(xù)落成開售。2017年，項目第五期住宅產品璟廷組團也宣布入市。

商業(yè)部分，嶺南天地商業(yè)街區(qū)一期在2012年11月全面開放，二期在2013年年底完工。購物中心嶺南站NOVA則在2016年開業(yè)。之后幾年，寫字樓嶺南天地商業(yè)大廈、馬哥孛羅酒店等部分亦陸續(xù)落成。

另一購物商場嶺南天地·新里的開放則是2020年9月，足以展現(xiàn)嶺南天地項目開發(fā)之久。據了解，該項目在2019年中期仍有近六成土地處于待開發(fā)或開發(fā)中狀態(tài)，其中絕大部分是商業(yè)部分。

瑞房此次交還的兩宗土地為辦公及商業(yè)用途，位于整體項目的西邊，其中7號土地總面積為8109.35平方米，8號土地總面積為16385平方米。

兩地塊建筑面積規(guī)劃38.7萬平方米，業(yè)態(tài)包括寫字樓和公寓。寫字樓原本規(guī)劃兩棟430米和265米高的地標。

兩棟超高層寫字樓，耗資巨大，況且近年來佛山寫字樓市場一直處于飽和狀態(tài)。

據戴德梁行資料顯示，佛山寫字樓空置率在2019年第四季度就達到40.7%，空置率位居全國第二。2020年上半年，由于疫情沖擊，空置率進一步攀升到43.8%，如今也沒有太大的改善。

而嶺南天地項目是2007年拿地，亦是在那場席卷全球的金融海嘯之前。

瑞安房地產以開發(fā)舊改項目稱著，上海新天地大獲成功之后，羅康瑞雄心勃勃，2004至2007年間在重慶、武漢、佛山等地拿下了多個城市更新項目。

但隨后的全球金融風暴打擊了集團主席羅康瑞的信心，“經歷了金融風暴之后，瑞安更重視資金流轉，考慮出售部分投資物業(yè)。”于是2009年中期，瑞房提出三年發(fā)展計劃，目標是加快資產周轉速度，除加快住宅項目開發(fā)、加快商業(yè)項目出租外，對于一些侵占資金嚴重但屬于非核心的商業(yè)項目則進行出售。

期間，瑞房于2011至2012年分兩次向日本三井公司出售嶺南天地兩宗地塊，收回6.14億元資金。直至2015年和2016年，瑞房才將兩地塊分別購回。

2011年另有消息傳出，瑞房將籌劃業(yè)務結構轉型，時任公司董事總經理兼行政總裁的李進港在接受媒體訪問時就指出：“舊城改造成本日益高昂，瑞房正在探索一些新的開發(fā)模式。”

到2013年，瑞房宣布轉變經營模式，不再直接參與舊改重建動遷，以加快開發(fā)節(jié)奏。2015年，羅康瑞就提出輕資產模式，同時開始實施去杠桿策略。

隨后幾年間，瑞房一直對旗下資產做減法運算。2016年3月，瑞房將嶺南天地項目4號地塊17.26億元打包出售給碧桂園集團。

直至2019年完成資產出售計劃，瘦身后的瑞房才再度有新獲取土地的消息。

對瑞安房地產來說，此次被收回的兩幅地塊在14年間并非沒有動工機會，只因屢屢受阻。在目前情況下，再斥巨資興建寫字樓項目已不能算是好差事，而是尋求一種更快變現(xiàn)的機會。

據知情人士透露，兩幅地塊接下來或將改規(guī)劃為商住地性質，然后重新掛牌出讓。另有消息稱，瑞房或有計劃參與競拍。

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原標題： 解局|瑞房佛山退地始末