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鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
近兩年，商業管理作為大物管下的細分賽道，逐漸受到資本市場的青睞。
1月7日晚間，龍湖智創生活在港交所遞交上市招股書。
龍湖智創生活是龍湖集團發布的全新品牌，有機融合了龍湖集團原有智慧服務、商業運營等業務，打造的“物管+商管”服務平臺。
事實上，過去幾年，房企開始大規模分拆物業上市，發展至今，物管板塊早已具備一定規模，有數據統計，目前，在恒生指數的行業類別之下，該板塊已有超過50家上市公司。
2021年，行業迎來分水嶺，上半年，國家層面出臺相關政策，推動行業快速增長；下半年，行業風向開始轉換，市場情緒低迷，物管行業的熱點話題也從上市轉為收并購。
同時，類似萬物云、龍湖智創生活等“大魚”入場，物業板塊的格局又將迎來哪些變化？
一系列疑問，或許能從近400頁招股書中找到答案。
在管規模2.5億平
1998年及2002年，龍湖分別成立物業管理部門及商業運營部門，隨著物業管理服務業務以及物業開發及投資業務的發展，龍湖于2018年成立龍湖智慧服務為獨立持股實體，經營住宅及商業物業管理業務。
2021年10月27日，龍湖智創生活的間接全資附屬公司龍湖智創生活（香港）有限公司與嘉遜發展訂立股份轉讓協議，據此，龍湖智創生活(香港)同意收購天街商業資產管理100%已發行股本，代價為1港元。
由此，龍湖集團將其商業運營業務轉讓至龍湖智創生活，實現重組，并于今年1月7日對外宣布“物管+商管”的全新品牌——龍湖智創生活。
事實上，近兩年，商業管理作為大物管下的細分賽道，逐漸受到資本市場的青睞。畢竟，相較于傳統的住宅物業管理公司，商管公司因其租金收益成長性高，且很穩定，整體的市盈率表現、估值會更高一些。
而龍湖智創生活在上市前夕完成對天街商業資產管理的重組，能夠進一步增長規模、增加業務多樣性，同時為后續提振上市資本表現。
從企業在管規模來看，物業管理服務方面，截至2021年12月28日，該公司的在管項目共計1512個，在管面積2.54億平方米，合約面積及戰略合作面積約4.4億平方米。
商業運營服務方面，目前龍湖智創生活管理的已開業項目60個，在管面積約為580萬平方米，公司儲備項目68個，購物中心年銷售額約446億元。
另外，于2019年、2020年及截至2021年9月30日止九個月，該公司管理的購物中心的整體平均出租率分別為98.5%、96.9%及97.8%。
收入方面，過去幾年龍湖智創生活的業績穩步提升，2019年、2020年及2021年9月30日止九個月，龍湖智創生活分別錄得收入43.69億元、64.68億元及77.71億元。
其中，住宅及其他非商業的物業管理服務是該公司業績的主要來源，2019年、2020年及2021年9月30日止九個月，這一業務收入分別為38.86億元、54.45及60.12億元，分別占總收入的89.0%、84.2%及77.4%。
此外，從龍湖智創生活的收入結構來看，近幾年，該公司不斷拓展來自第三方的項目。
截至2021年9月30日，龍湖智創生活的在管面積中，來自龍湖集團及其聯合營公司的項目數量為493個，而來自立第三方開發的項目數量達到696個，在管面積分別為8543.5萬平方米、1.27億平方米。
事實上，自2019年以來，該公司獨立第三方開發商開發的住宅及其他非商業的物業管理服務收入貢獻持續增長，龍湖智創生活在招股書中提到，這主要是由于公司發展物業管理項目來源的發展策略所致。
截至2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，龍湖智創生活的在管面積中，來自立第三方開發的項目數量分別為230個、398個及696個，分別占在管項目總數的43.9%、47.4%及58.5%。同期，其相應在管建筑面積分別為37.4百萬平方米、78.9百萬平方米及127.1百萬平方米，分別占在管總建筑面積的38.2%、51.5%及59.8%。
龍湖智創生活的外拓能力逐年增強，其對母公司的業績依賴亦逐年降低。
數據顯示，于2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，由母公司提供的收入分別為16.81億元、96.40億元、20.01億元及18.41億元，各占同期公司住宅及其他非商業物業收入78.67%、63.99%及53.71%。
與此同時，龍湖智創生活在招股書中提到，于2021年，公司與獨立第三方擁有的購物中心探索輕資產商業運營模式。
上市籌備
龍湖集團分拆物業上市的消息最早在2018年傳出。
彼時，龍湖地產正式更名為龍湖集團，與此同時，四大主航道中的物業板塊亦由龍湖物業升級為“龍湖智慧服務”。
除了更名，龍湖接連入股綠城服務、委派非執行董事……一系列動作讓外界誤認為這是其上市前的準備工作。
隨后幾年，外界對龍湖分拆物業上市的猜想從未停止，但最終都換來管理層“暫無上市計劃”的答案。
盡管如此，上市傳聞并未停止，最近一次出現在2021年11月23日。彼時，市場消息稱，龍湖集團考慮讓物業管理子公司進行10億美元的IPO，消息還指出龍湖正在與中金公司、匯豐、摩根大通等投行商討上市事宜。
由于披露了明確的募資金額等內容，外界認為這一消息可信度頗高，但鑒于過往無數傳聞并無實質性進展，也有不少投資者擔憂，此次消息亦會“石沉大海”。
但資本市場從來不是空穴來風，伴隨著1月7日晚公布的一紙招股書，讓靴子終于落地。
事實上，過去一年時間，龍湖集團為了分拆“物業+商管”上市，亦做了不少準備。
其中，2021年1月龍湖將“塘鵝”租售裝修服務品牌從智慧服務板塊剝離出來，正式開啟房屋租售、房屋裝修C5、C6兩大主航道，成為行業內首個明確成立租售及裝修運營條線的企業。
除了整理業務線條之外，在收并購領域，龍湖亦大刀闊斧前行，在2021年2月，龍湖收購美好幸福物業60%股權，在8月末進而完成了100%股權的收購。
隨后3月4日，龍湖智創生活斥資12.73億收購億達服務；8月完成收購楷林商務服務集團的全部股權；9月再將九龍倉集團的內地物管資產收入囊中。
物管企業進行收并購，初衷依舊是規模擴張與戰略發展。
其中，收購億達物業，龍湖智創生活獲得1664萬平方米的在管面積，收購美好幸福增獲600余萬平方米在管面積；收購九龍倉集團的內地物管資產，增獲近900萬平方米的管理面積。
與此同時，通過與安馨康養（康養服務）、獅城怡安（提供多業態服務）、兩山公司（城市建設）等合作，能夠拓展新領域、打開新市場。
對比物業板塊目前已上市企業，碧桂園服務的總市值達到1358.21億港元，對應PE為31倍；綠城服務PE為22倍，主打“物管+商管”業務的華潤萬象生活PE則為52倍，同樣分拆“物管+商管”的龍湖智創生活，資本市場能夠給多少估值，尚待揭曉。
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