作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

無(wú)論是控股股東紅星控股還是上市公司紅星美凱龍，都面臨著較大的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和債務(wù)挑戰(zhàn)，車建興試圖不斷籌集現(xiàn)金扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局。

6月2日，紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，出售7家物流子公司全部股權(quán)及全部借款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給天津遠(yuǎn)川投資有限公司。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，天津遠(yuǎn)川投資有限公司為瑞喜創(chuàng)投有限公司的間接全資附屬公司，瑞喜創(chuàng)投有限公司由遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司持有49%的股權(quán)，其他股東均沒(méi)持股超過(guò)三分之一。

瑞喜創(chuàng)投有限公司為遠(yuǎn)洋資本當(dāng)初重組港股盛洋投資的重要平臺(tái)之一。

值得注意的是，這次出售距離上一次紅星美凱龍與遠(yuǎn)洋資本的深度合作剛剛過(guò)去兩個(gè)月，那一次的賣方同樣是紅星美凱龍。

3月28日，市場(chǎng)傳出消息稱“遠(yuǎn)洋集團(tuán)200億并購(gòu)紅星美凱龍旗下的紅星地產(chǎn)”，隨后引起軒然大波，遠(yuǎn)洋迅速出來(lái)辟謠，并表示雙方為戰(zhàn)略合作。

據(jù)悉，紅星地產(chǎn)將引入遠(yuǎn)洋資本作為戰(zhàn)略投資者，遠(yuǎn)洋資本將獲得紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)，交易對(duì)價(jià)10.3億元。

在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊上引入遠(yuǎn)洋資本外援后，這次紅星美凱龍把目光放在了同樣需要較大資金盤活的物流地產(chǎn)上，選擇了全部出售。

本次交易價(jià)款包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，預(yù)計(jì)本次交易價(jià)款合計(jì)約為人民幣23.12億元，其中，預(yù)計(jì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款金額約為人民幣11.78億元，預(yù)計(jì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款金額約為人民幣11.34億元。

其中包括，西藏紅星美凱龍企業(yè)管理有限公司、紅星美凱龍（上海）企業(yè)管理有限公司、天津紅星美凱龍物流有限公司、上海倍博物流有限公司、上海倍正物流有限公司、上海倍躍物流有限公司、上海倍茂物流有限公司。

該部分公司通過(guò)夾層公司持有11個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積規(guī)模約85萬(wàn)平方米，分別為合肥IV期項(xiàng)目、石家莊項(xiàng)目、天津南項(xiàng)目、天津西項(xiàng)目、合肥I-II期項(xiàng)目、重慶I-II期項(xiàng)目、貴陽(yáng)龍里I-II期項(xiàng)目、西安項(xiàng)目、武漢項(xiàng)目、合肥III期項(xiàng)目、天津靜海項(xiàng)目。

對(duì)于遠(yuǎn)洋資本來(lái)說(shuō)，本次收購(gòu)是對(duì)剛剛摘牌不久的遠(yuǎn)洋物流一次重要的資產(chǎn)補(bǔ)充。

4月中旬，遠(yuǎn)洋資本全資子公司遠(yuǎn)洋物流在上海摘牌，接下來(lái)將以獨(dú)立品牌的形象運(yùn)營(yíng)，持續(xù)在物流地產(chǎn)領(lǐng)域深耕發(fā)展。

據(jù)悉，遠(yuǎn)洋物流前身為遠(yuǎn)澤物流，正式成立于2017年，是從事物流地產(chǎn)全周期開(kāi)發(fā)和管理、收并購(gòu)的物流地產(chǎn)品牌。

目前，遠(yuǎn)洋物流已投資管理20余個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，覆蓋天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波、太倉(cāng)、嘉興、武漢、西安、成都、昆明等十余個(gè)城市，在管面積近250萬(wàn)平方米。

除了進(jìn)行現(xiàn)有資產(chǎn)的收并購(gòu)，遠(yuǎn)洋資本在物流地產(chǎn)上還進(jìn)行了自主拿地開(kāi)發(fā)，從2018年開(kāi)始落地了在成都、南寧等地落地了數(shù)據(jù)中心。

2020年8月份，遠(yuǎn)洋資本完成浙江省安吉經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)園第一期100畝土地摘牌。預(yù)計(jì)三年內(nèi)將完成安吉IDC項(xiàng)目20000個(gè)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)柜、超2萬(wàn)平方米的數(shù)據(jù)中心建設(shè)。

值得注意的是，遠(yuǎn)洋還通過(guò)該類資產(chǎn)實(shí)行了資本動(dòng)作，發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單IDC新型基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)ABS，首期規(guī)模11.06億元，產(chǎn)品期限最長(zhǎng)9年。

而對(duì)于紅星美凱龍來(lái)說(shuō)，出售的意圖很明顯，就是回籠資金。

本次出售控股子公司股權(quán)及債權(quán)所得款項(xiàng)將用于紅星美凱龍補(bǔ)充流動(dòng)資金、日常運(yùn)營(yíng)管理以及歸還借款等。

紅星美凱龍表示，本次交易契合公司“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于公司更加聚焦主業(yè)，專注優(yōu)質(zhì)資源開(kāi)展業(yè)務(wù)，旨在進(jìn)一步提高公司資產(chǎn)盈利能力，進(jìn)一步降低公司的負(fù)債率，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出，優(yōu)化公司的現(xiàn)金流水平，中長(zhǎng)期滿足公司的發(fā)展規(guī)劃。

事實(shí)上，無(wú)論是控股股東紅星控股還是上市公司紅星美凱龍，都面臨著較大的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和債務(wù)挑戰(zhàn)，車建興試圖不斷籌集現(xiàn)金扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局。

紅星美凱龍的剝離動(dòng)作不止于此，在5月14日，紅星美凱龍公告稱擬將上海紅星美凱龍融資租賃有限公司、上海紅星美凱龍商業(yè)保理有限公司2家全資子公司，以12.09億元出售予控股股東紅星控股。

據(jù)2020年報(bào)披露，紅星美凱龍的在手貨幣資金僅為65.11億元，而同期負(fù)債合計(jì)804.5億元，流動(dòng)負(fù)債316.39億元，各類短期借款、到期負(fù)債合計(jì)遠(yuǎn)超在手現(xiàn)金，債務(wù)壓力不小。

以各項(xiàng)財(cái)務(wù)比數(shù)為例，EBITDA全部債務(wù)比下降4成至14 %，利息保障倍數(shù)下降42.8%至1.84，EBITDA利息保障倍數(shù)同樣下降近40%。

同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)層面，紅星美凱龍同樣面臨較大的挑戰(zhàn)，2020年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入142.36億元，同比下降13.56%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17.31億元，同比下降61.37%，各項(xiàng)數(shù)據(jù)下滑明顯。

值得一提的是，3月1日，紅星美凱龍的37億元非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)，該次定增的大部分金額都將用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金，剩余約三分之一的資金11.1億元用于償還公司有息債務(wù)。

除了向機(jī)構(gòu)股東定增籌錢外，紅星美凱龍董事會(huì)試圖通過(guò)子公司的股東債權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資，此舉風(fēng)險(xiǎn)不小。

在昨日的股東大會(huì)上，紅星美凱龍同意東莞紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)有限公司與蘇州資產(chǎn)管理有限公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，公司將對(duì)東莞紅星享有金額為3.78億元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給蘇州資管，轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為3.5億元。

蘇州資管擬與東莞紅星、紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“紅星控股”）簽訂債務(wù)重組協(xié)議，東莞紅星對(duì)蘇州資管負(fù)有本次債權(quán)轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，債務(wù)重組金額為3.78億元，重組期限為自重組起始日起不超過(guò)24個(gè)月。東莞紅星以其名下位于東莞市萬(wàn)江區(qū)萬(wàn)道路與四環(huán)路交匯處家匯商業(yè)廣場(chǎng)（一期）1號(hào)商業(yè)樓房地產(chǎn)為抵押擔(dān)保，紅星控股提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 遠(yuǎn)洋資本“拯救”紅星入股地產(chǎn)后23億再接盤物流資產(chǎn)