作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

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觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “今天我干到這，愿賭服輸?！?/p>

過(guò)去二十年，王文學(xué)在固安做了一場(chǎng)豪賭，這場(chǎng)賭注為王文學(xué)帶來(lái)了“河北首富”的榮稱(chēng)，也造就了華夏幸福今天的債務(wù)壓頂。

2020年末，華夏幸福爆發(fā)債務(wù)兌付危機(jī)。受此影響，該公司發(fā)行的境內(nèi)外債集體下挫，短短半年時(shí)間，情況愈演愈烈。

截至今年7月，該公司累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)732.20億元。巨額債務(wù)之下，華夏幸福做出了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的無(wú)奈之舉。

7月27日、28日兩天，華夏幸福接連出讓位于南京、北京的項(xiàng)目。

事實(shí)上，在負(fù)債高壓的情況下，甩賣(mài)項(xiàng)目是回籠資金最快的方式，過(guò)去，如泰禾、藍(lán)光、恒大……無(wú)不采用此種模式。

但賣(mài)地、賣(mài)項(xiàng)目能否為華夏幸福尋得一線生機(jī)？

在此情況下，諸多內(nèi)生造血能力不足的房企陷入經(jīng)營(yíng)困境，華夏幸福就是其一。

一直以來(lái)，華夏幸福以產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)作為自己發(fā)展的源動(dòng)力，但產(chǎn)業(yè)新城前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)資金占用情況是非常大的。

基因決定命運(yùn)，因產(chǎn)業(yè)新城長(zhǎng)期占用大量資金，華夏幸福不得不通過(guò)多種方式籌錢(qián)，比如，公司債、ABS、美元債、永續(xù)債……

但隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)控階段，華夏幸福這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的模式不足以?xún)斶€債務(wù)，只能靠賣(mài)地賣(mài)項(xiàng)目突出重圍。

7月27日消息稱(chēng)，華夏幸福完成出讓位于南京江寧的孔雀城上元府項(xiàng)目，接盤(pán)方為萬(wàn)科。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，該項(xiàng)目由華夏幸福于2016年拿下。彼時(shí)，該公司經(jīng)過(guò)55輪廝殺，最終以14.8億拿下江寧東山G70地塊，樓面價(jià)23883元/平方米，斬獲江寧“地王”稱(chēng)號(hào)。

翌日，華夏幸福再度轉(zhuǎn)讓北京豐臺(tái)科技園49%股權(quán)。

北京豐臺(tái)科技園的使用面積達(dá)到13.88萬(wàn)平方米，華夏幸福在2015年通過(guò)注資的方式參與豐臺(tái)兩宗地塊的開(kāi)發(fā)，從而獲得上述49%股權(quán)。

而本次轉(zhuǎn)讓后，意味著華夏幸福不再持有北京豐臺(tái)科技園任何股份。

除了上述出售動(dòng)作，今年以來(lái)，華夏幸福陸續(xù)將武漢、南京以及嘉興等地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目擺上貨架。更有甚者，今年6月，華夏幸福轉(zhuǎn)讓深圳公司予鵬瑞，從而清空旗下城市更新項(xiàng)目。

對(duì)于清倉(cāng)甩賣(mài)旗下項(xiàng)目一事，有分析人士認(rèn)為，華夏幸福目前資金鏈緊張，債務(wù)兌付壓力較大，出讓項(xiàng)目實(shí)屬無(wú)奈。

也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)收緊，出售項(xiàng)目能夠形成比較穩(wěn)健的現(xiàn)金流，對(duì)此類(lèi)企業(yè)反而是件好事。

或許，王文學(xué)有些許委屈與無(wú)奈，債務(wù)重壓下，出售項(xiàng)目回籠資金以?xún)斶€債務(wù)成為其破局的方式之一。

2018年末，處于資金危機(jī)的泰禾開(kāi)始尋求項(xiàng)目出售，當(dāng)年12月率先出售3個(gè)項(xiàng)目；次年，泰禾繼續(xù)進(jìn)行大規(guī)劃出售項(xiàng)目，合計(jì)回款超百億元。

而后，藍(lán)光為了緩解流動(dòng)性危機(jī)接連賣(mài)掉醫(yī)藥和物業(yè)板塊，恒大則打折出售全國(guó)各地項(xiàng)目。

世間萬(wàn)物因果循環(huán)，華夏幸福此番出售以后，或許會(huì)為其業(yè)務(wù)重整帶來(lái)一番建樹(shù)。

據(jù)了解，華夏幸福南京項(xiàng)目曾經(jīng)出現(xiàn)在南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《2020年第二季度擬上市計(jì)劃表》，預(yù)計(jì)2020年4月首開(kāi)135套精裝現(xiàn)房，但并未入市。

隨后，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱了鏈家、安居等平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，截至目前，華夏幸福在南京江寧東山暫未有出售項(xiàng)目，意味著，上述地塊自2016年拿地至今并未實(shí)現(xiàn)資金回流。

與此同時(shí)，翻看華夏幸福年報(bào)發(fā)現(xiàn)，南京江寧項(xiàng)目用地面積12.75萬(wàn)平方米，總建筑面積34.45萬(wàn)平方米，開(kāi)工時(shí)間為同年12月，預(yù)計(jì)首批竣工時(shí)間為2019年7月，項(xiàng)目投資總額31.5億元。

隨后2017年、2018年兩年時(shí)間，華夏幸福在上述項(xiàng)目當(dāng)中共計(jì)投資1.92億元；截至2019年末，南京江寧G70及新市鎮(zhèn)建設(shè)安置房項(xiàng)目的在建建筑面積8.24萬(wàn)平方米，竣工面積1.9萬(wàn)平方米，期內(nèi)投資金額1.45億元，2020年末，竣工面積并未增加，投資增加9630.22萬(wàn)元。

南京江寧項(xiàng)目投入近五年時(shí)間暫未獲得現(xiàn)金流回流，華夏幸福此時(shí)出讓不僅能夠及時(shí)止損，還能迅速回籠資金，解決更加棘手的問(wèn)題。

至于北京豐臺(tái)科技園，所在地塊為科教用地（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)），有熟悉北京的分析人士透露，上述項(xiàng)目?jī)H用于出租，回籠資金較慢。

從華夏幸福近期出售項(xiàng)目來(lái)看，大多為大量沉淀資金、周期長(zhǎng)或許仍處于投入期的項(xiàng)目，進(jìn)行項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓或能為其快速回籠資金，調(diào)整存續(xù)業(yè)務(wù)。

對(duì)王文學(xué)來(lái)說(shuō)，接連出售項(xiàng)目或許是債務(wù)壓力下的無(wú)奈，但更多的是對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的取舍。

認(rèn)錯(cuò)并不能解決所有問(wèn)題，“不逃廢債”的華夏幸福依舊面臨著732億元的債務(wù)。

債務(wù)問(wèn)題何解？

據(jù)悉，今年2月，廊坊市人民政府與河北省產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司共同出資的河北新空港發(fā)展投資有限公司已正式成立，該公司將成為華夏幸福債務(wù)重組的主體。

至于具體的債務(wù)化解方案，此前華夏幸福對(duì)外表示，將于7月正式公布。如今，距離“七月之約”還有三天，方案遲遲未現(xiàn)，等來(lái)的只有股價(jià)的不斷下挫。

截至7月28日收盤(pán)，華夏幸福的股價(jià)僅剩4.25元，較昨日（7月27日）下跌3.85%，而去年今日，其股價(jià)在20元左右。

對(duì)此，市場(chǎng)眾說(shuō)紛紜，不少投資者在公開(kāi)平臺(tái)提到“是不是債務(wù)化解方案不如意，才導(dǎo)致股價(jià)繼續(xù)下跌”。

方案未出，賣(mài)地先行。也有不少分析人士將華夏幸福近期的出售動(dòng)作看做是“先行信號(hào)”。

根據(jù)此前坊間傳聞，華夏幸福債務(wù)化解方案包括：債務(wù)展期1-2年時(shí)間；到期債券協(xié)商轉(zhuǎn)化為非債券類(lèi)債務(wù)，部分轉(zhuǎn)股；華夏幸福的相關(guān)業(yè)務(wù)將進(jìn)行重組，住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)和商業(yè)可能是未來(lái)主要業(yè)務(wù)；董事長(zhǎng)王文學(xué)會(huì)留在華夏幸福從事“擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)”，但相關(guān)權(quán)重可能會(huì)下降等。

而上述觀點(diǎn)大多以第三方案作為例證，市場(chǎng)人士亦表示，從出售的物業(yè)來(lái)看，不排除此類(lèi)企業(yè)在整合業(yè)務(wù)，需求更具優(yōu)勢(shì)的發(fā)展道路。

當(dāng)然，也有反對(duì)意見(jiàn)，理由則為華夏幸福多次推遲公布債務(wù)化解方案。

2021年3月初，華夏幸福宣布債務(wù)化解方案將于5月公布，而后推遲至6月，又再次推遲到7月。

如今，“七月之約”還有三天時(shí)間，華夏幸福賣(mài)地究竟是信號(hào)，還是另有轉(zhuǎn)機(jī)？

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原標(biāo)題： 華夏幸福732億債務(wù)重整路線圖北京、南京“賣(mài)地”先行