投拓江湖 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：投拓江湖
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
資產(chǎn)界注：本文由投拓江湖（TT707276146）授權(quán)發(fā)布，作者：投拓江湖。
表外融資是最近比較火爆的一個(gè)金融詞匯，不少頭部房企紛紛試水表外融資，并且將表外融資作為投融資部門的日常考核任務(wù)。
正文開(kāi)始前，先講一下融資，可能在很多人的眼里融資就向金融機(jī)構(gòu)融集資金，到期還本付息的過(guò)程，這是大家對(duì)融資的刻板印象。這其實(shí)也對(duì)，但這只是狹義概念上的融資。廣義上的融資，泛指企業(yè)向外部一切籌集資金的行為。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，提前收取購(gòu)房款，總包單位的墊資，合作單位的借款都是屬于融資的范疇。
表外融資的定義
表外融資指的是對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響，而又不體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表當(dāng)中的融資行為。
表外融資對(duì)當(dāng)下高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的房企來(lái)說(shuō)，好處多多，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：
一是使得債務(wù)隱形化，大大優(yōu)化了財(cái)務(wù)報(bào)表，使得市場(chǎng)投資者對(duì)公司的認(rèn)可度大大提升；
二是使得房企在信用評(píng)級(jí)時(shí)占盡優(yōu)勢(shì)，會(huì)導(dǎo)致投資者對(duì)房企的償債能力進(jìn)行高估，增強(qiáng)表內(nèi)融資的能力，降低融資成本。
三是擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成果，表外融資不體現(xiàn)在房企的資產(chǎn)負(fù)債表里面，但是經(jīng)營(yíng)的成果卻體現(xiàn)在了損益表當(dāng)中，體現(xiàn)出房企的資產(chǎn)收益率相當(dāng)不錯(cuò)。
2017年某宇宙級(jí)房企，在7月的年中業(yè)績(jī)公報(bào)中宣稱，一口氣提前償還了所有的永續(xù)債，將綜合負(fù)債率由113%降低到61%。立即引發(fā)了資本市場(chǎng)的積極響應(yīng)。其中的操作，無(wú)非就是把表內(nèi)融資負(fù)債轉(zhuǎn)變?yōu)榱吮硗馊谫Y負(fù)債，而且現(xiàn)在該房企一直熱衷推行表外融資。
表外融資的幾種形式：
1、通過(guò)非并表企業(yè)進(jìn)行融資
房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)階段，土拍金額越來(lái)越大，很多房企都采用合作開(kāi)發(fā)的模式，注冊(cè)的合資項(xiàng)目公司融資成為普遍現(xiàn)象。
具體表現(xiàn)我舉個(gè)栗子：
A房企與B房企合資成立了一個(gè)項(xiàng)目D公司，用于合作開(kāi)發(fā)某新項(xiàng)目，由于A房企在股權(quán)比例和控制力上沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目公司D構(gòu)成控制權(quán)，因此對(duì)項(xiàng)目公司沒(méi)有并表權(quán)。但是A與B公司約定D公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的融資，按照股權(quán)比例進(jìn)行同比例分配。
由于D公司屬于A房企的非并表企業(yè)，因此其融資性負(fù)債就不體現(xiàn)在A房企的財(cái)務(wù)報(bào)表中，但是實(shí)際上A房企對(duì)相應(yīng)的債務(wù)還是負(fù)有償還的義務(wù)。
2、租賃
這是最傳統(tǒng)的表外融資的方式。租賃又分為經(jīng)營(yíng)性租賃和融資租賃兩種，一般來(lái)講只有經(jīng)營(yíng)性租賃才被視為是合法合規(guī)的表外融資方式。但是只有融資租賃對(duì)房企來(lái)講才是最切合實(shí)際融資需求的。
所以很多有物業(yè)出租的房企拼命地想把融資租賃在合同中變現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)性租賃行為，從而表現(xiàn)為表外融資。
具體操作方式表現(xiàn)為，投資者首先對(duì)相關(guān)的資管計(jì)劃進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，如集合信托計(jì)劃、私募基金等。
資管計(jì)劃對(duì)房企下屬的項(xiàng)目公司進(jìn)行融資，與投資者約定了固定的投資回報(bào)或者優(yōu)先分紅權(quán)利。
房企對(duì)該項(xiàng)融資計(jì)劃進(jìn)行了擔(dān)保（沒(méi)有股權(quán)抵押或質(zhì)押的保證擔(dān)保不體現(xiàn)在表內(nèi)），最終由房企或者是項(xiàng)目公司對(duì)投資者持有的股權(quán)進(jìn)行回購(gòu)。
具體的交易架構(gòu)如下：
需要注意的是，隨著6月份銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文的發(fā)布，明股實(shí)債目前在地產(chǎn)融資端可操作的空間基本不大了，未來(lái)做真正的股權(quán)投資才能行得通。這個(gè)問(wèn)題我往期文章專門講過(guò)了，附鏈接：
4、關(guān)聯(lián)方借款融資：
有的房企采用向關(guān)聯(lián)方或者上下游合作伙伴借款的方式，用經(jīng)營(yíng)性負(fù)債代替金融負(fù)債。這個(gè)概念聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)云里霧里，我舉兩個(gè)栗子大家就知道了。
比如從去年開(kāi)始流行的各大房企的商票，還有要求總包單位墊資到主體建筑封頂?shù)哪撤科蟮摹膀}操作”，都是屬于廣義的關(guān)聯(lián)方借款行為。
這部分負(fù)債通常表現(xiàn)為“長(zhǎng)期應(yīng)付款”，但房企確實(shí)要在這類行為當(dāng)中承擔(dān)一定的融資成本。
5、ABS融資
ABS融資將原始資產(chǎn)權(quán)益人將一些流動(dòng)性較差或者較難變現(xiàn)的資產(chǎn)，通過(guò)資產(chǎn)支持計(jì)劃變?yōu)楝F(xiàn)金。地產(chǎn)類的ABS因?yàn)榉N類的不同，可以實(shí)現(xiàn)部分或者全部地出表，有的項(xiàng)目主體因?yàn)楸旧砭筒辉诒韮?nèi)，不構(gòu)成房企的有息負(fù)債。
主要類別有供應(yīng)鏈ABS、購(gòu)房尾款A(yù)BS、物業(yè)費(fèi)ABS、REITs、CMBS、物業(yè)租金ABS融資等七種。
紅色部分屬于表外融資特征較為明顯的房企，當(dāng)然僅供參考。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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