作者：鹿鹿

來源：阿爾法工場(chǎng)研究院（ID：alpworks）

后疫情時(shí)代，“三道紅線”融資新規(guī)以及房貸新規(guī)下，監(jiān)管從嚴(yán)，高杠桿、高負(fù)債的運(yùn)營模式迎來巨大挑戰(zhàn)，未來高增長一去不復(fù)返。

為了應(yīng)對(duì)行業(yè)巨變，部分規(guī)模房企紛紛啟動(dòng)新一輪戰(zhàn)略調(diào)整，摒棄傳統(tǒng)的重杠桿、重?cái)U(kuò)張的短期思維，有些企業(yè)以組織架構(gòu)調(diào)整為主，比如萬科，近期，有消息稱萬科總部部分職能將搬遷至上海，由此開啟總部組織架構(gòu)大調(diào)整。部分企業(yè)從產(chǎn)品力端發(fā)力，比如碧桂園，其在1月推出2021年四大產(chǎn)品系，以應(yīng)對(duì)行業(yè)之變。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，僅2020年50強(qiáng)房企中就有半數(shù)左右房企進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整。企業(yè)調(diào)整背后釋放出很強(qiáng)的信號(hào)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從“杠桿紅利”向“管理紅利”時(shí)代轉(zhuǎn)變，企業(yè)紛紛調(diào)整戰(zhàn)略思路、管理思路等，通過精細(xì)化管理、高質(zhì)量發(fā)展、堅(jiān)持長期主義才可能在未來的競(jìng)爭中獲得一席之地。

在行業(yè)大背景下，“調(diào)整”成了房企的關(guān)鍵詞。近日，我們注意到，在眾多組織架構(gòu)調(diào)整中，融創(chuàng)（01918.HK）的動(dòng)作稍顯特殊。

2021年開年，融創(chuàng)發(fā)了兩筆美元債，并且創(chuàng)公司美元債單次發(fā)行規(guī)模之最，利率也創(chuàng)下公司發(fā)行美元債的最低紀(jì)錄。時(shí)間再往前推，融創(chuàng)分別于2020年3月、10月、12月回購1.48億、3000萬、3.18億美元債。此次提前償還2022年2月到期的8億美元債后，已經(jīng)在一年內(nèi)累計(jì)提前償還近13億美元債券。

發(fā)債、還債背后，折射出融創(chuàng)正在堅(jiān)持的“加減法”的長期主義智慧。

01 減法：控拿地，降杠桿 

融創(chuàng)的減法第一步就是：減少在公開市場(chǎng)拿地，嚴(yán)控拿地節(jié)奏。

從容放緩拿地節(jié)奏并不是件易事，需要有豐厚優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，以及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的判斷作為支撐。而這也是融創(chuàng)的“底氣”。因此，融創(chuàng)早在“三條紅線”之前的2019年，就有意識(shí)地控制和放緩拿地節(jié)奏，減少在公開市場(chǎng)拿地。

“三條紅線”之后，融創(chuàng)的投資節(jié)奏更加從容。尤其是2020年以來，局部熱門區(qū)域、城市的土地市場(chǎng)火熱，土地成本攀升高位，融創(chuàng)持續(xù)保持謹(jǐn)慎的投資策略，上半年擇優(yōu)購入貨值僅為2330億的土地儲(chǔ)備，較上年同期投資額度下降64%，兌現(xiàn)嚴(yán)控拿地的發(fā)展戰(zhàn)略。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2020年1-12月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額與面積排行榜TOP100》顯示，TOP100企業(yè)拿地總金額32337億元，拿地規(guī)模同比增長14%。同期融創(chuàng)中國拿地金額為695億元，排名第15位，較2019年的1000億元同比下降30.5%。

拿地速度放緩之后，融創(chuàng)做到了“輕裝”前行。同時(shí)也為降杠桿提供了基礎(chǔ)保障。

融創(chuàng)的第二大減法是降負(fù)債。自2019年以來，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在年報(bào)、中報(bào)及股東大會(huì)等多個(gè)場(chǎng)合均表達(dá)了降負(fù)債的決心：控制拿地節(jié)奏，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，負(fù)債率水平顯著下降，降低融資成本。

在2020年中期業(yè)績投資者說明會(huì)上，汪孟德表示：公司長期的負(fù)債率下降是一個(gè)確定性的事情。主要原因有二，一是自2017年開始，集團(tuán)業(yè)績、利潤、收入都在快速釋放，新項(xiàng)目投資的速度在下降，這個(gè)階段一定是負(fù)債率下降的過程；二是今年、明年至未來，在公司戰(zhàn)略上，負(fù)債管控和杠桿下降也是管理層最主要的任務(wù)之一，所以，杠桿率的下降是一個(gè)非常確定性的事。

隨著銷售規(guī)模的持續(xù)增長，融創(chuàng)準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)，合理控制投資節(jié)奏，負(fù)債率得到持續(xù)長期改善。很顯然，融創(chuàng)已成功摘掉“高杠桿”房企的帽子，躋身杠桿適中的穩(wěn)健型企業(yè)陣營。

2月3日，融創(chuàng)中國發(fā)布正面盈利報(bào)告，預(yù)計(jì)2020年公司擁有人應(yīng)占溢利較上年度增長超過35%，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，綜合競(jìng)爭力優(yōu)勢(shì)下，融創(chuàng)正釋放出強(qiáng)勁的盈利能力表現(xiàn)。與此同時(shí)，融創(chuàng)中國的資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

公告顯示，截至2020年底，融創(chuàng)中國凈負(fù)債率預(yù)計(jì)降至100%以下，非受限現(xiàn)金短債比大于1，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率低于80%。據(jù)此，融創(chuàng)已經(jīng)符合了央行“三道紅線”融資新規(guī)中的兩條，超預(yù)期快速降兩檔至黃檔，已經(jīng)和2020年中期萬科、碧桂園的檔位一致。

基于此，融創(chuàng)所取得的降杠桿成果已經(jīng)引起資本市場(chǎng)的密切關(guān)注，花旗、摩根士丹利、摩根大通、瑞信、廣發(fā)、海通等20多家國際投行密集發(fā)布研報(bào)，給予公司正面評(píng)價(jià)。

從發(fā)債情況來看，融創(chuàng)進(jìn)一步降低了融資成本。比如公司于2021年1月21日發(fā)行2筆美元債，合計(jì)規(guī)模達(dá)11億美元，其中3.25年期規(guī)模為6億美元，利率5.95%、5年期規(guī)模為5億美元，利率6.50%。創(chuàng)融創(chuàng)中國美元債單次發(fā)行規(guī)模之最，利率也創(chuàng)下公司發(fā)行美元債的最低紀(jì)錄。

融創(chuàng)稱，本次發(fā)債所得資金，將用于提前贖回2022年2月到期、票面利率7.875%之美元債，預(yù)計(jì)本次贖回后，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)將得到進(jìn)一步的優(yōu)化，融資成本也將持續(xù)下降。

做減法之后的融創(chuàng)，在持續(xù)降杠桿的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的內(nèi)生增長。

02 加法：優(yōu)勢(shì)賽道頭部占位布局

自2010年上市以來，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，并跑出了屬于融創(chuàng)的“加速度”。

2010年-2019年，融創(chuàng)合同銷售金額從71億元上升至5562億元，增長高達(dá)77倍；營業(yè)收入從82億元增長至2937億元，增長35倍；核心凈利潤從15億元提升至271億元，增長17倍。

2010年-2020年6月底，融創(chuàng)凈資產(chǎn)從47億元增長至1339億元，增長27倍。

2010年-2020年，融創(chuàng)市值也從104億港元擴(kuò)大至1571億港元，增長14倍。

在過往近10年的時(shí)間里，融創(chuàng)持續(xù)精準(zhǔn)把握行業(yè)周期機(jī)會(huì)，面對(duì)合適的投資機(jī)會(huì)果斷出手，得以積累了厚實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)公司2020年中報(bào)，融創(chuàng)土儲(chǔ)貨值約80%位于高能級(jí)的一二線城市。

在規(guī)模房企中，融創(chuàng)擁有的土地儲(chǔ)備堪稱最為優(yōu)質(zhì)，有力保障其在未來多年內(nèi)的市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步提升。摩根斯丹利預(yù)計(jì)，融創(chuàng)2021年銷售目標(biāo)為6300億至6400億，同比增長約10%。

“地產(chǎn)+”持續(xù)發(fā)力，而融創(chuàng)在“地產(chǎn)+”的布局邏輯值得深究：圍繞投資消費(fèi)升級(jí)。這是一個(gè)大概念，整體以國家經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)為導(dǎo)向，未來將有無限發(fā)展空間。

具體來看，融創(chuàng)近年來持續(xù)布局“地產(chǎn)+”，搭建了融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化等多個(gè)下屬產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，業(yè)態(tài)涉及物業(yè)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)等眾多板塊。

隨著布局的不斷深入，在行業(yè)發(fā)展新周期下，各個(gè)板塊不斷釋放出紅利。

其中，融創(chuàng)服務(wù)11月19日正式登陸港股，并獲得了包括騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本等“豪華基金”作為基石投資者，顯示出擁有強(qiáng)大母公司優(yōu)勢(shì)、具備行業(yè)整合能力和核心競(jìng)爭力的龍頭企業(yè)必然能夠獲得投資者長期看好。上市后股價(jià)表現(xiàn)突出，截至目前，漲幅已超過100%。

值得提及的是，融創(chuàng)文旅板塊顯現(xiàn)出強(qiáng)大的韌勁，即便遭逢疫情沖擊，融創(chuàng)文旅板塊快速恢復(fù)市場(chǎng)活力，開始對(duì)公司帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流及業(yè)績支持。

2020年9月，成都、重慶融創(chuàng)文旅城雙城開業(yè)，國慶期間兩城合計(jì)接待游客近180萬人次。其中成都融創(chuàng)文旅城接待的游客數(shù)量，更是占據(jù)了國慶期間都江堰整體游客數(shù)量的近三分之一。國慶黃金周8天內(nèi)，融創(chuàng)旗下十大文旅城及度假區(qū)接待游客總量超過600萬人次；預(yù)計(jì)2020年全年，融創(chuàng)全國營業(yè)文旅城客流量將突破1億人次。

截至目前，融創(chuàng)已經(jīng)布局13座文旅城，5個(gè)旅游度假區(qū)，50余座樂園、近90個(gè)商業(yè)，近150家高端酒店，是中國最大的文旅產(chǎn)業(yè)持有者及運(yùn)營商，具備設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營的完整體系能力。

同時(shí)，融創(chuàng)文旅跨產(chǎn)業(yè)、跨區(qū)域構(gòu)建“文旅+”深度融合新方式，將線下歡樂場(chǎng)景與線上平臺(tái)進(jìn)行同步協(xié)調(diào)發(fā)展，首次推出線上平臺(tái)——“融創(chuàng)文旅俱樂部”，通過整合資源、聚合流量，實(shí)現(xiàn)更高效的資源優(yōu)化整合與配置，在產(chǎn)業(yè)端形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。上線四個(gè)月之后，文旅俱樂部會(huì)員數(shù)在2020年底突破千萬大關(guān)。

融創(chuàng)不僅投資能力強(qiáng)，在地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的戰(zhàn)略投資也十分獨(dú)到，包括金科股份和貝殼找房等，都持續(xù)為融創(chuàng)貢獻(xiàn)了優(yōu)異的財(cái)務(wù)與現(xiàn)金流回報(bào)，也充分體現(xiàn)了融創(chuàng)對(duì)投資對(duì)象及投資節(jié)點(diǎn)的精準(zhǔn)把握，證明了融創(chuàng)在產(chǎn)業(yè)鏈與社區(qū)相關(guān)領(lǐng)域戰(zhàn)略投資的前瞻性眼光與判斷把握能力。

下一個(gè)十年已經(jīng)到來，這家頭部房企已然步入穩(wěn)健發(fā)展的新階段。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 融創(chuàng)的加減法