股度股權(quán) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：王恒律師|股度股權(quán)律師團隊
來源：股度股權(quán)（ID：laws51）
這里提及的項目投資協(xié)議，指為投資建廠，投資公司與當(dāng)?shù)卣炗喌念A(yù)先安排性質(zhì)的協(xié)議，締約主體一般為投資公司和當(dāng)?shù)卣Ｔ搮f(xié)議作為前期洽談的重要成果，往往涉及政府為投資方投資建廠所提供的條件、提供支持的內(nèi)容，尤其是土地使用權(quán)、優(yōu)惠政策、排他性安排和優(yōu)先投資以及其他促進項目落地的政策支持。而對于投資公司，也涉及到為項目所計劃的投資規(guī)模、投資總額、投資規(guī)劃以及其他人財物進場和期限的安排等。
因此，投資公司在正式簽訂《投資協(xié)議》之前，需要做大量的準(zhǔn)備工作，如行業(yè)研究、業(yè)務(wù)盡職調(diào)查、市場分析，在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，確定擬投資項目符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，目標(biāo)公司管理層初步?jīng)Q定進入目標(biāo)市場，且經(jīng)過綜合研究后決定進入目標(biāo)市場的方式為投資建設(shè)新的工廠。其次，要了解當(dāng)?shù)氐目陀^條件和政策要求，和當(dāng)?shù)卣M行洽談，了解政府及其主管部門的態(tài)度以及能夠提供的支持。最后，要作出可行性報告，遞交管理層和公司的權(quán)力機關(guān)審核，經(jīng)過權(quán)力機關(guān)授權(quán)和管理層的授意，公司可以對外簽訂《投資協(xié)議》，然后結(jié)合授權(quán)范圍，項目小組可與政府部門深入洽談項目落實方案。以下是關(guān)于《項目投資協(xié)議》審核的要點和應(yīng)當(dāng)注意的事項。
投資公司在與當(dāng)?shù)卣炗啞俄椖客顿Y開發(fā)協(xié)議》時，項目立項和審批程序可能還沒有完成，尤其是征地拆遷、行政審批手續(xù)還未辦理完成，投資公司的人財物也可能還沒有到位。這時在簽訂協(xié)議時應(yīng)當(dāng)關(guān)注該項目的立項和審批程序進展，律師應(yīng)當(dāng)和項目團隊深入溝通，堅持實地調(diào)查和現(xiàn)場走訪，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上選擇立項，并將立項項目首先進行合規(guī)性審查，尤其是程序性問題，審查證書是否完備，手續(xù)是否到位，將立項和審批過程中遇到的問題匯總，在協(xié)商談判過程中向政府反映問題和投資公司的需求和難處，多為委托方爭取優(yōu)惠政策，尤其涉及融資問題，并將政府的承諾納入投資協(xié)議里。如果涉及敏感行業(yè)，如污染嚴(yán)重的資源消耗型企業(yè)，更是要做好充分的調(diào)研和準(zhǔn)備工作。
1、關(guān)注土地的基本情況。土地面積能否滿足項目實施的需要，周邊基礎(chǔ)設(shè)施是否能夠滿足項目開發(fā)，土地的性質(zhì)是國家所有還是集體所有，土地是否存在抵押，土地的權(quán)屬是否清晰。并且，要了解項目屬性，結(jié)合項目研究擬定地塊是否能夠滿足項目實施需要？還要了解當(dāng)?shù)氐耐恋叵嚓P(guān)政策，關(guān)注該地塊能否流轉(zhuǎn)？若辦理征地手續(xù)，預(yù)計需要多長時間？若涉及拆遷，政府部門配合的程度，等等。
2、關(guān)注土地使用權(quán)的取得方式。投資公司一般通過招拍掛的方式取得土地，但為了避免稅費負擔(dān)，競買方為投資公司，但國有土地使用權(quán)出讓合同的簽訂方為新設(shè)公司，并由新設(shè)公司履行繳納土地出讓金和合同約定的其他義務(wù)。
3、關(guān)注土地的條件。建設(shè)用地的條件和現(xiàn)狀直接影響項目的投資成本和建設(shè)工期，實踐中多要求“九通一平”。所以，項目組要提前去踩點，了解土地現(xiàn)狀，便于和政府談判協(xié)商雙方權(quán)利義務(wù)。有些土地是村集體用地，這要和村委會簽訂征地補償協(xié)議，約定土地租賃費，土地補償金、地上附著物補償費計算方式、支付方式、交付土地的條件，以及地表建筑物、構(gòu)筑物、青苗等附著物的清理工作誰來負責(zé)，所需費用誰來承擔(dān)，等等。
4、關(guān)注當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃。土地作為不動產(chǎn)，項目未來的前景與周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和其他配套設(shè)施息息相關(guān)。因此，關(guān)注當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，尤其是該項目所在地附近的發(fā)展規(guī)劃非常重要。
5、關(guān)注建設(shè)項目環(huán)評問題。建設(shè)項目的環(huán)評直接影響到該項目能否開工，能否順利實施。因此，關(guān)于環(huán)評問題，一定要提前做好調(diào)研和準(zhǔn)備工作。
6、關(guān)于辦理國有土地使用權(quán)證。要了解當(dāng)?shù)剞k理國有土地使用權(quán)證需要哪些手續(xù)，需要多久時間，并關(guān)注稅務(wù)負擔(dān)。
尤其是在和當(dāng)?shù)卣醪綔贤▍f(xié)商后，要發(fā)現(xiàn)由哪些問題需要急需解決，由哪些客觀條件影響到項目開工、建設(shè)和后續(xù)實施運營。對于這些障礙和棘手的問題，更是要在最初階段積極和政府及其相關(guān)部門協(xié)商，爭取獲得政府最大的支持與幫助。最終，通過《項目投資協(xié)議》的方式將談判成果予以固定，最好能夠給出具體的日程和項目實施計劃，對于需要政府多個部門配合或牽頭的部分，應(yīng)當(dāng)確立政府的牽頭部門和相應(yīng)的負責(zé)人。對于需要政府實施的部分，比如完善相關(guān)配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)明確期限和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
投資公司在新的地方投資建廠，當(dāng)然要進行人力物力財力的投入，但是萬不可輕易承諾。一是要結(jié)合項目實際需要，項目不需要的當(dāng)然就不投入，尤其涉及投入資金問題，政府部門一般會要求至少30%自有資金，所以，對于初期投入的資金一定要量力而行，可以考慮分期投入；二是要結(jié)合投資公司權(quán)力機構(gòu)的授權(quán)，在授權(quán)的范圍內(nèi)允諾，切忌越權(quán)承諾或未經(jīng)公司內(nèi)部程序就輕易承諾，以防公司對外口徑不一致，承諾難以兌現(xiàn)導(dǎo)致公司信譽降低。尤其對于分期建設(shè)項目，分期建設(shè)的后續(xù)開工時間要考慮多方面因素，尤其是產(chǎn)品銷量和市場容量和公司運營能力，萬不可在一開始就無條件地向政府承諾會擴大投資。
新建工廠，當(dāng)然涉及到勞動用工和人事管理。投資公司一般會帶一部分人員參與新建項目的開工建設(shè)和組織運營。但當(dāng)?shù)卣鶗髢?yōu)先使用當(dāng)?shù)氐膭趧恿Α＿@就需要投資公司提前考慮招聘計劃，如勞動者應(yīng)當(dāng)具備的素質(zhì)、薪資設(shè)計，并設(shè)計公司內(nèi)部的組織機構(gòu)，通過各部門的負責(zé)人推進項目穩(wěn)步運轉(zhuǎn)，要注意勞動用工切忌眉毛胡子一把抓，對于關(guān)鍵崗位和相關(guān)的技術(shù)人員，投資公司，或者說新設(shè)公司應(yīng)當(dāng)做好人事管理工作。
《項目投資協(xié)議》的合同附件往往涉及多種具體內(nèi)容，萬不可忽視。如《會議紀(jì)要》《會談記錄》《減免稅費和運營管理費用詳情表》《規(guī)劃用地紅線圖》等。附件里的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)研究透徹，必要時進行現(xiàn)場考察，深入調(diào)研，確保落實。
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原標(biāo)題： 【投資并購】王恒律師談項目投資協(xié)議審核要點
