小債看市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
抵押總部大樓、出售物業板塊后，千億債務壓頂的禹洲集團，正計劃對其馬上到期的美元債發起交換要約。
1月6日，據市場消息，禹洲集團（01628.HK）與摩根大通、海通國際等財務顧問，就其1月23日到期美元債的潛在交換要約展開討論。
據公開資料，上述美元債發行于2019年1月，當前余額2.42億美元，將于今年1月23日到期。
據悉，自1月4日起禹洲集團已與投資人接洽，以確定美元債YUZHOU 8.625 01/23/22的持有人身份。
《小債看市》注意到，近期禹洲集團在岸和離岸債券價格頻繁異動，其有大量存續債務將到期，集中兌付壓力較大。
據統計，目前禹洲集團共存續14只美元債，存續規模57.27億美元，其中一年內到期規模有7.12億美元。
存續美元債情況
從償債期限看，2023年禹洲集團待償美元債規模為13.5億美元，2024年10億美元，2025年8.95億美元，2026年9.35億美元。
而在境內債方面，主要由禹洲集團子公司禹洲鴻圖地產發行，目前存續債券7只，存續規模為75.43億元，今年內將有65億元債券到期或回售。
值得注意的是，近日繼11億抵押總部大樓后，禹洲集團再次出售物業板塊，以回收流動性。
1月5日，禹洲集團公布擬以代價不超過10.6億元，向華潤萬象生活出售禹洲物業服務全部股權，出售事項產生的所得款項凈額，預期用作一般營運資金或未來商機的融資。
近年來，千億目標下禹洲集團極速狂奔，境內外瘋狂舉債大手筆拿地，然而隨著融資環境收緊以及房企融資新規政策出臺，其杠桿率持續惡化。
去年下半年以來，國際評級機構紛紛將禹洲集團信用評級下調，評級展望“負面”，其融資渠道趨弱，合同銷售額下降，流動性承壓。
據官網介紹，禹洲集團1994年成立于廈門，2009年在香港聯交所上市，目前已發展成集房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。
2016年，禹洲集團將總部從廈門搬遷至上海，2018年正式開啟千億征程，2020年啟用深圳總部，上海-深圳雙總部戰略落地。
禹洲集團官網
近年來，禹州集團整體銷售規模呈快速增長態勢，2020年實現合約銷售1049.67億元，邁入“千億俱樂部”。
2021年前11個月，禹洲集團實現累計銷售金額975.88億元，同比減少1.04%，據全年1100億銷售目標完成率僅為88%。
據克而瑞數據，2021年上半年禹洲集團以343.3億操盤金額位列房企第48位；以206.6萬平方米操盤面積排第47名，屬于TOP50中型房企。
克而瑞數據
近年來，禹洲集團在財務上“財技了得”，“神操作”不斷。
2020年，禹洲集團營收腰斬、業績爆雷，凈利潤下滑九成以上，國際三大評級機構提前將其評級下調，甚至列入負面觀察名單。
2021年中報季，禹洲集團竟然修改2020年中報數據，使得2021年中報“大放異彩”，仿佛穿上了“皇帝的新裝”。
中報歸母凈利潤
截至2021年二季末，禹洲集團總資產為1786.98億元，總負債1387.67億元，凈資產399.32億元，資產負債率77.65%。
近年來，禹洲集團財務杠桿高企，其資產負債率多年高于80%，存在一定杠桿風險。
財務杠桿
從房企融資新規“三道紅線”看，禹洲集團剔除預收款項的資產負債率為73.98％，凈負債率80.42%，現金短債比為1.85，踩中一道監管紅線，仍屬于“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務結構發現，禹洲集團主要以流動負債為主，占總負債比為65%。
截至2021年上半年末，禹洲集團流動負債有898.07億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務有151.71億元。
相較于短債壓力，禹洲集團流動性較好，其賬上現金及現金等價物有209.44億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力尚可。
在備用資金方面，截至2021年3月末，禹洲集團銀行授信總額有721.02億元，未使用授信額度為336.72億元，可見其財務彈性較好。
銀行授信
除此之外，禹洲集團還有非流動負債489.6億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計450.15億元。
整體來看，禹洲集團剛性債務規模有601.86億元，主要為長期有息負債，帶息債務比為43%。
有息負債高企，禹洲集團融資成本成倍增長，2016-2019年其利息支出分別為15.86億、17億元、30.5億以及43.38億元，四年翻了近兩倍，對利潤形成嚴重侵蝕。
在償債資金方面，禹洲集團主要依賴于外部融資，其融資渠道較為多元，除了銀行借款和債券融資，還通過應收賬款，股權融資、股權質押融資以及信托等方式融資。
2017年，禹洲集團提出“區域深耕,全國領先”新的發展戰略，定下2020年躋身千億房企俱樂部的目標。
隨后，禹洲集團開始大手筆拿地，在廈門、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛星城收獲23幅地塊，新增建面379萬平方米，當年拿地規模高于2015和2016年總和。
2018年，禹洲集團全面啟動“千億征程，全國深耕”的戰略方針，其進一步強調土儲新增土地儲備540萬平方米。
截至2021年中期，禹洲集團擁有總土儲約2200萬平方米，總貨值約4428億元。
然而，激進擴張一方面導致禹洲集團債務規模飆升，另一方面其高價拿地的弊端開始顯現。
由于近幾年禹洲集團營收增速明顯慢于拿地及銷售增速，其存貨周轉率也接連下滑。
2019年，高溢價拿地壓力下，禹洲集團及時止損，依次出售位于廈門、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤增長也很大程度上歸功于這部分收益。
同時，禹洲集團多地項目因質量問題遭業主投訴維權。千億銷售目標重壓下，其大力舉債蒙眼狂奔，高周轉指揮棒下以質量聞名的禹洲，卻在這個問題上頻頻出錯。
1988年，大學畢業后，有著財經專業背景的林龍安被分配到廈門財政系統工作。
1993年，林龍安被提拔為廈門市土地開發公司的財務經理，開始與房地產打交道。
次年，三十而立的林龍安放棄公務員穩定的工作，下海從辦采石場開始了創業之路，后來他傾其所有創立禹洲地產，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。
禹洲集團董事局主席林龍安
1995年，禹洲推出第一個產品“禹洲新村”，地處廈門市島內仙岳山麓城鄉結合部，雖然并非城市核心地段，但其在產品上花了不少心思，在當時的廈門市場上贏得了一片美譽。
賺得第一桶金后，林龍安以穩扎穩打的方式在廈門市場扎根，2000年前后禹洲在廈門已經做到首屈一指。
2004年起，禹洲開始版圖擴張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區域型房企向全國型房企轉變。
2008年，金融風暴席卷全球，房價下行市場成交清淡，不少企業面臨資金斷鏈的問題。禹洲則依靠長期穩定的現金流度過危機，并于2009年底赴港上市。
上市后，林龍安家族身家暴漲，其以110億元財富名列《胡潤全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤全球房地產富豪榜》第182位。
2016年，禹洲將總部遷到上海，有別于其他閩系房企的激進，林龍安更崇尚香港地產商的保守經營。
然而，彼時閩系頭部房企銷售均超過400億，而禹洲僅232億，落下一大截的林龍安開始著急了。
此后，大力舉債、瘋狂拿地，千億目標下禹洲開始蒙眼狂奔，但規模擴張偏離了林龍安的戰略基調，透支了禹洲的增長潛力，給后續運營埋下隱患。（作者微信：littlebond1）
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