觀點(diǎn) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
萊蒙國(guó)際此次出售或許更多是為了提前套現(xiàn)；而提前套現(xiàn)的目的，更多則是為了緩解其薄弱現(xiàn)金流的壓力。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 資金的緊張，讓萊蒙國(guó)際不管是銷(xiāo)售額發(fā)布或是項(xiàng)目股權(quán)直接轉(zhuǎn)讓，都讓其迎來(lái)股價(jià)的大漲。
有關(guān)現(xiàn)象發(fā)生在2021年5月6日。就在前一晚，萊蒙國(guó)際公告表示，將其于香港元朗的兩處物業(yè)各出讓50%股權(quán)給嘉里建設(shè)。
第二天港交所開(kāi)市，萊蒙國(guó)際股價(jià)高開(kāi)高走，從開(kāi)盤(pán)的1.37港元/股（5月5日收盤(pán)價(jià)：1.31港元/股）升至收盤(pán)1.46港元/股，日漲幅11.45%。
類似的場(chǎng)景在萊蒙國(guó)際公布今年一季度銷(xiāo)售額時(shí)亦有出現(xiàn)。4月9日晚間，萊蒙國(guó)際表示其在一季度銷(xiāo)售額8.1億港元，值得注意的是，這個(gè)金額與2020年全年的11.25億港元預(yù)售額相比，比率去到72%。
業(yè)績(jī)公布后的第一個(gè)交易日，萊蒙國(guó)際的股價(jià)便從1.23港元/股升至1.3港元/股，漲幅5.69%，第二天更是延續(xù)這一行情，收盤(pán)價(jià)1.35港元/股，漲幅3.85%。
而過(guò)去的三、四年時(shí)間，萊蒙國(guó)際似乎有意淡出房地產(chǎn)行業(yè)，營(yíng)收不斷下降，亦使其股價(jià)從2017年的高點(diǎn)4.64港元/股，一路下跌至2020年初最低的0.74港元/股，隨后便一直在1港元附近徘徊。
另一方面，相比于不斷下降的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，萊蒙國(guó)際緊張的現(xiàn)金流才是投資者們最大的擔(dān)憂。在2020年年報(bào)中，107.74億港元的借貸總額有62.37億港元是在一年內(nèi)需要償還，而現(xiàn)金及銀行存款賬面值僅47億港元，按“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)判斷，是遠(yuǎn)不達(dá)標(biāo)的。
其給出的理由亦直指可以緩解其現(xiàn)金流目的：“買(mǎi)方將提供充足的資金支付相關(guān)土地的補(bǔ)地價(jià)及物業(yè)用途轉(zhuǎn)變費(fèi)用，因此降低公司的資本要求并改善現(xiàn)金流狀況?！?/p>
交易并不復(fù)雜，萊蒙國(guó)際通過(guò)旗下公司萊蒙國(guó)際（香港）有限公司，將位于香港新界元朗十八鄉(xiāng)路總建筑面積約24.5萬(wàn)平方呎、新界元朗大棠路總建筑面積約3.64萬(wàn)平方呎的兩宗地塊，分別向嘉里建設(shè)的全資子公司Leading Model Limited、Master Best Limited出售50%股權(quán)，代價(jià)合計(jì)3.15億港元。
萊蒙國(guó)際預(yù)計(jì)，出售事項(xiàng)完成將錄得除稅前潛在收益約2.81億港元。出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額約3.14億港元，亦將用作上述土地補(bǔ)地價(jià)部分付款。
需要注意，嘉里建設(shè)購(gòu)買(mǎi)上述項(xiàng)目的價(jià)格并不低，其中元朗十八鄉(xiāng)路地塊較2021年4月13日估值師估值3.24億港元溢價(jià)約64%；元朗大棠路地塊較4300萬(wàn)港元溢價(jià)約132%。
在萊蒙國(guó)際2020年年報(bào)中，其預(yù)計(jì)上述兩宗項(xiàng)目將于2021年開(kāi)始興建。但目前兩宗項(xiàng)目均未完成土地交換協(xié)議簽訂，狀態(tài)均處于與政府在洽商補(bǔ)地價(jià)事宜。其中僅元朗十八鄉(xiāng)路地塊大概提及訂約時(shí)間點(diǎn)：“有望于2021年第二季度達(dá)成補(bǔ)地價(jià)協(xié)議”。
與此同時(shí)，上述兩宗項(xiàng)目又是萊蒙國(guó)際唯一能馬上拿得出手的項(xiàng)目，其在香港的另外兩宗項(xiàng)目：唐人新村以及上水馬適路項(xiàng)目，甚至連時(shí)間計(jì)劃表都未有。
現(xiàn)金流壓力
在2016年至2020年五年時(shí)間里，其營(yíng)業(yè)額從55.59億港元不斷下降，直至2020年的5.75億港元；經(jīng)營(yíng)溢利亦是多年虧損，五年時(shí)間僅2016年、2018年實(shí)現(xiàn)盈利5828萬(wàn)港元及4.74億港元，在2017年、2019年、2020年，其分別虧損17.36億港元、4534萬(wàn)港元、3.35億港元。
與此同時(shí)，近年來(lái)，萊蒙國(guó)際在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~部分始終處于流出的狀態(tài)：從2016年到2020年，分別流出23.03億港元、55.12億港元、32.13億港元、12.45億港元以及4.83億港元。
相關(guān)年度的銷(xiāo)售額，從2016年的45.7億港元變至2017年的18.7億港元，隨后更是一路走低，2018年8.95億港元、2019年1.04億港元；直至2020年有所好轉(zhuǎn)，達(dá)到11.25億港元。
萊蒙國(guó)際是如何支撐過(guò)這些年的？一方面是靠出售附屬公司，另一方面便是通過(guò)融資活動(dòng)保證現(xiàn)金流。
在上述報(bào)告期，萊蒙國(guó)際投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為38.96億港元、7.21億港元、45.74億港元、1.09億港元以及2811.1萬(wàn)港元。在該項(xiàng)下，萊蒙最大的投資活動(dòng)收入來(lái)自出售附屬公司。
其中在2016年，出售投資物業(yè)及分類為持作出售的投資物業(yè)按金及所得款項(xiàng)、出售附屬公司所得現(xiàn)金流入凈額以及由有關(guān)收購(gòu)者償還出售附屬公司墊款凈額的所得款項(xiàng)分別為19.23億港元、20.78億港元以及18.69億港元。
另一個(gè)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~數(shù)額較大的2018年，由收購(gòu)者償還出售附屬公司墊款凈額的所得款項(xiàng)、出售附屬公司所得現(xiàn)金流入凈額分別達(dá)到了33.51億港元及15.75億港元。
而在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流流出較多，投資活動(dòng)現(xiàn)金流未能填補(bǔ)“窟窿”的2017年，萊蒙國(guó)際則選擇使用融資工具。在當(dāng)年，其融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~54.14億港元。其余年度則均為融資現(xiàn)金流流出，即債務(wù)處于減少狀態(tài)。
值得注意的是，在2017年，萊蒙國(guó)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為流出，投資活動(dòng)現(xiàn)金流金額不高，而當(dāng)年年末，預(yù)計(jì)有55.23億港元的債務(wù)一年內(nèi)到期，這也成為萊蒙國(guó)際當(dāng)年大量融資的直接驅(qū)動(dòng)因素。
反觀2020年，在萊蒙國(guó)際107.73億港元的總債務(wù)中，有約62.37億港元的債務(wù)將在一年內(nèi)到期，一年內(nèi)到期債務(wù)占比更是達(dá)到近三年最高。而其現(xiàn)金及銀行存款賬面值僅47億港元。
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原標(biāo)題： 現(xiàn)金流緊張、業(yè)績(jī)虧損之下萊蒙國(guó)際“割愛(ài)”香港項(xiàng)目
