扒財經(jīng) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：陳文莉
來源：風財訊（ID:fengcaixun）
某TOP10物企總裁說，今年上半年去談收并購，討價還價要好幾輪還不一定談得下來，那時候大多地產(chǎn)公司還不太缺錢。
“但下半年‘形勢一轉(zhuǎn)’，地產(chǎn)公司接連暴雷，物業(yè)第一個被拿來‘擋槍口’，8月份開始陸續(xù)有物業(yè)公司低價叫賣。”
因為它們很清楚，這個窗口不會一直敞開，可能會在2022年內(nèi)結(jié)束。
所以重要的事，一個是籌錢買貨，一個是防止買到的貨里“夾沙藏雷”。
地產(chǎn)危機、物業(yè)擋槍
今年前9個月，物業(yè)收并購已經(jīng)發(fā)生超60宗，明確披露金額的交易總額超250億元，遠超2020年全年的總額（嘉和家業(yè)數(shù)據(jù)）。
9月底，碧桂園服務(wù)收購富力物業(yè)和彩生活的鄰里樂業(yè)務(wù)；
龍湖智慧服務(wù)收購九龍倉業(yè)務(wù)；
傳聞金科服務(wù)與新力服務(wù)接觸；
萬物云與陽光智博、伯恩物業(yè)等中小房企牽手；
華潤萬象生活、萬科、碧桂園與仲量聯(lián)行傳緋聞...
可以發(fā)現(xiàn)，藍光嘉寶、富力物業(yè)、恒大物業(yè)、鄰里樂、新力物業(yè)...幾乎每一家流動性危機的地產(chǎn)公司，自救第一步就是賣物業(yè)。
為什么？因為留得青山在不怕沒柴燒。
就像克爾瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨所言，地產(chǎn)流動性涉及面太廣，是生死問題，物業(yè)只是新業(yè)務(wù)發(fā)展問題。遇到生死問題，新業(yè)務(wù)肯定要收縮。
“說到底，物業(yè)的估值高，但是利潤盤子很小，還不足以成為支撐，所以地位并沒想象那么高。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也直言。
就像世茂服務(wù)在近期投資者會上說的——有些中小型的地產(chǎn)公司經(jīng)營比較困難，舍得把一些比較難得的、優(yōu)質(zhì)標的掛出來。
有物業(yè)公司高管透露，以前物業(yè)收并購，估值大多是18倍-20倍，現(xiàn)在的估值比原來低很多，15倍以內(nèi)可以拿到。
大物企邊抄底、邊剎車
據(jù)風財訊了解，現(xiàn)在碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、萬物云等幾家主要的頭部物企，都準備了100億以上的現(xiàn)金在手，為抄底做準備。
1、萬科物業(yè)，增速控制在30%以內(nèi)；
2、萬物梁行，增速保持在30%-60%；
3、萬物云城，增速大于60%。
1、今年內(nèi)，收購面積控制在30%-35%； 2、主要做學校、醫(yī)院、商管、餐飲這種細分領(lǐng)域，做賽道卡位，重復的領(lǐng)域不會重復投入； 3、來自地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易、和來自業(yè)主收入，分開定價。 4、收購來自地產(chǎn)公司部分資產(chǎn)，定價后押款，分階段付款、不一次性付款。
1、設(shè)置了分期付款、以債圈物等多道防火墻； 2、落地多少面積，給多少錢；在途的面積，有擔保也不認，落地了，再給錢。
大物企在抄底收購時，其實都很謹慎，因為很怕被拖下水。
警惕物業(yè)收并購“四大雷”
風險點一：規(guī)模陷阱
“如果按65%算，也就是說，一個季度就有35%的物業(yè)費沒收到。假如說一個季度應(yīng)該收的物業(yè)費是100億，利潤率是10%，那么一個季度下來，有35%的物業(yè)費收不到，就會產(chǎn)生25億的負凈現(xiàn)金流。”
如果物業(yè)公司，客戶關(guān)系和服務(wù)做得不夠好，收費率無法提高，那么規(guī)模越大，意味著回收資金的缺口越大。
這就是一個“規(guī)模陷阱”。
風險點二：資產(chǎn)貶值
這個時候，就很難把錢投向物業(yè)服務(wù)的細節(jié)，因為這些是“看不見的地方”，無法直接產(chǎn)生收益，所以能省則省。
風險點三：無法整合
嘉和家業(yè)研究院院長唐卓認為，收購時不夠重視對業(yè)務(wù)、團隊的整合，整合好的賦能不到位，則可能無法產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，嚴重的還可能商譽減值、業(yè)績暴雷。
湯曉晨表示，如何進行“投后管理”至關(guān)重要。歸根到底，在短期的規(guī)模導向之外，企業(yè)需要結(jié)合明確的公司戰(zhàn)略對并購標的進行有效整合，產(chǎn)生協(xié)同效益。
風險點四：物企與地產(chǎn)的牽連
碧桂園服務(wù)在近期的投資者電話會議上就表示，大型收并購交易最大的風險，是開發(fā)商的不確定風險。
例如，地產(chǎn)公司在途項目的無法交付，已計入物業(yè)公司的項目服務(wù)，也會出現(xiàn)估值大跌、資產(chǎn)減值等各種風險。
例如這一次合生創(chuàng)展與恒大物業(yè)的交易，按照按照合生方面的說法，問題便是出在了物業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)往來上。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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