地產大爆炸 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：炸天團
今天下午，中房協、易居研究院共同發布2022房地產開發企業綜合實力測評成果。
這份測評，每年一次，聚焦房企TOP500，全面評判行業，如今已經到了第14個年頭。當讀完最新一期的測評成果時，炸天團深刻的感受是：
一個輝煌的時代過去了。
而支撐這個結論的是，測評中的許多數據，大都進入了轉折點，或者由增轉降，或者由高轉低，這也將是一個新趨勢的開始。
01 銷售降了
此前，國家統計局曾公布2021年的房地產數據，數據顯示，2021年，全國商品房銷售面積179433萬平方米，同比增長1.9%；商品房銷售額181930億元，同比增長4.8%，銷售規模維持高位。
不過，在這份測評中，炸天團注意到2021年TOP500房企銷售面積同比僅增長了0.5%，而增速較增速較2020年下降5個百分點。
在銷售金額方面，TOP500房企不僅沒有增長，反而同比下降了14.9%，增速較2020年下降25.4個百分點。
相較于統計局的數據，TOP500測評成果可能更符合實際情況。
具體到頭部房企，萬科、碧桂園、融創、新城、新城等銷售規模均同比下跌，TOP10房企全年銷售額同比下降了16.3%。
02 拿地降了
2021年，房企土地購置面積21590萬平方米，同比下降15.5%，降幅比去年擴大14.4個百分點；土地成交價款17756億元，同比增長2.8%，增速較上年下降14.2個百分點。
去年，中央對22座樓市熱點城市出臺了“兩集中”制度。事實上，這個制度也深刻改變了拿地企業的結構。
從22城拿地金額情況看，保利、中海、華潤拿地金額排名前三位，三家均為央企。拿地最多的10家房企中，7家為國企央企，3家為民企；拿地最多的20家房企中，11家是國企央企，9家是民企，國企央企占據較大優勢。
去年房企拿地還有個顯著特征是地方城投、城建企業的強勢崛起。事實上，也正是由于他們的及時補位，才維持住了全年土地成交價款的正增長。
而民營房企在去年則呈現了前熱后冷的極強反差，在第一批集中供地期間，民企還在積極拿地，到了第二、第三批次集中供地時，基本就是躺平了，僅有龍湖、濱江、旭輝等少數民營房企還在拿地。
03 速度降了
2021年，從去化周期看，呈現先快后慢，上半年去化速度較快，但下半年受市場趨冷影響明顯減慢，規模房企的銷售目標完成率低于近年平均水平。
TOP10房企中，除保利未公布2021年銷售目標外，僅華潤、金地完成了2021年年度的銷售目標；中海、龍湖、招商蛇口完成率達到九成以上；新城、碧桂園完成率接近九成；萬科、融創完成率較低。
再放到TOP30樣本房企，目標完成率平均值為96%，較上年下降13個百分點；約8成的房企銷售未達標，僅5家房企完成了銷售任務。
2021年，房企的成長模式也經歷較大的轉變。
回顧房企的發展模式，早期在房價和地價快速上升的背景下，房企主要以囤房、囤地作為主要的盈利手段，相應的周轉速度保持較低水平；
2010年以后，隨著土地成本持續提高，房企盈利空間受到壓縮。房企的經營重點逐漸從利潤率轉向了提高周轉率。典型如過去萬科奉行的“5986”高周轉模式，碧桂園的“456”模式。
不過，隨著2021年房地產企業流動性危機的集中爆發，房企高周轉模式也基本走到盡頭。
經過一輪回后，如今房企的成長重點又重新放到了提高利潤率上。
04 融資降了
2021年，在“房住不炒”和“三道紅線”、房地產貸款集中度政策出臺背景下，全年政策先緊后松，房企融資呈現供需端持續收緊的態勢。
具體到頭部房企，2021年TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。
從融資結構來看，2021年TOP50房企境內債權融資5041.52億元，同比下降8.51%；境外債權融資總量為2540.69億元，同比下降28.75%。
整體而言，去年融資環境收緊，企業發債分化，融資向頭部房企集中，優秀的房企發債難度較小，發債成本較低。但對于一般房企而言，融資已經越來越成為可望而不可及的事情。
融資越來越難，疊加市場下行、疫情反復等多種因素，房企償債壓力增大，致使部分高杠桿房企頻繁出現信用違約事件。
部分出險房企匯總
日期 | 企業名稱 | 具體問題 |
2020年7月 | 泰禾集團 | 債務違約 |
2021年2月 | 華夏幸福 | 債務違約 |
2021年7月 | 藍光發展 | 債務違約 |
2021年7月 | 協信遠創 | 債務違約 |
2021年8月 | 寶能集團 | 債務違約、理財逾期 |
2021年9月 | 中國恒大 | 債務違約、理財逾期 |
2021年9月 | 花樣年 | 美元債違約 |
2021年10月 | 新力控股 | 債務違約 |
2021年10月 | 當代置業 | 債務違約 |
2021年11月 | 佳兆業 | 理財逾期 |
2021年12月 | 榮盛發展 | 商票逾期 |
2021年12月 | 陽光100 | 優先票據違約 |
2021年12月 | 中國奧園 | 美元債違約、理財逾期 |
2021年12月 | 富力地產 | 債務展期、股權凍結 |
2021年12月 | 陽光城 | 債務違約 |
2021年12月 | 三盛集團 | 理財逾期 |
2021年12月 | 實地地產 | 商票逾期 |
2021年12月 | 金輪天地 | 債務違約 |
2022年1月 | 世茂集團 | 債務逾期 |
2022年1月 | 祥生 | 美元債違約 |
2022年1月 | 融創 | 商票逾期 |
2022年2月 | 正榮地產 | 債務違約 |
2022年3月 | 大發 | 美元債違約 |
2022年3月 | 禹洲 | 優先票據違約 |
資料來源：企業公告、上海易居房地產研究院
05 利潤降了
近年來，房地產行業監管趨嚴，調控政策頻發。進入2021年后，房地產行業管控加速，各地從房企融資、土地供應、居民貸款等多角度加以調控，市場進一步收緊，而房企賺錢的難度也越來越大了。
2021年，TOP500房企營收均值190.65億元，較上年增長4.02%，營業成本均值153.90億元，較上年增長10.31%，而凈利潤均值10.72億元,同比下降2.61%.
營收上漲的速度遠低于營收成本上漲的速度，由此導致房企凈利潤下降，平均凈利潤率降至5.6%，房地產行業已經整體呈現出比制造業還慘烈的微利水平。
事實上，2021年的營收與凈利潤反映的還是過去1-2年的銷售情況。要是放在當下，今年銷售結轉為營收，已經不僅僅是增收不增利的問題，而是到了營收下降、利潤嚴重虧損的地步。
06 排名降了
測評榜單顯示，TOP10房企中，國資房企排名還在上升，前三甲萬科、中海、保利均有國資背景，進步最大的當屬央企招商蛇口，不僅闖進TOP10榜單還位列第5位。
與之相對應的就是民企排名的下降，碧桂園、融創排名下降，恒大、世茂則退出了TOP10榜單。
事實上，我們放大到TOP20房企榜單，純民營房企數量也僅剩下6家，而去年尚有13家民營房企。
而我們回顧那份出險房企匯總，無一例外，全都是民營房企。
或許，這才是2022年TOP500房企測評成果中，揭示出來的房地產行業最深刻的格局變化。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 這份測評，深刻揭示了房地產行業的巨變
