小債看市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
近日，起步于廈門的閩系房企禹洲地產，在被評級機構降級后債券頻繁異動。2017年其喊出千億銷售目標，近年來其財務杠桿高居不下、盈利能力放緩、高溢價拿地弊端顯現。
降級 異動
近日，禹洲地產 (01628.HK)2026年到期票息為7.375%的美元債頻繁異動。
一個多月前，國際評級機構穆迪和標普分別將禹洲地產 “Ba3”企業家族評級列入評級下調觀察名單，以及將其長期發行人信用評級從“BB-”下調至“B+”，展望負面。
5月25日，標普表示應發行人要求，撤銷禹洲地產“B+”長期發行人信用評級，但展望仍為負面。
標普認為，禹洲地產的去杠桿化前景仍不明朗，而且由于未確認銷售有限，收入增長可能會放緩。其杠桿率于2019年進一步惡化后，預計在未來12個月內或也不會恢復。
《小債看市》統計，目前禹洲地產存續境外債12只，存續規模為52.14億美元，票息成本超7%，其中有3只總余額為9.27億美元債券將于一年內到期。
存續債券情況
除此之外，禹洲地產還存續境內債14只，發債主體主要是旗下子公司禹洲物業和禹洲鴻圖地產。
千億目標 極速狂奔
據官網介紹，禹洲集團1994年成立于廈門，2009年禹洲地產在香港聯交所上市，目前禹洲集團已發展成集房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。
2016年，禹洲地產將總部從廈門搬遷至上海 ，2017年提出新的發展戰略“區域深耕,全國領先”，已布局長三角、環渤海、大灣區、華中和海西等五大區域。
據克而瑞2019年數據顯示，禹洲地產以482.8億操盤金額位列第57位；以313.3萬平方米操盤面積位列第60位。
2019年克而瑞數據
2019年，禹洲地產完成合約銷售金額751.15億元，銷售增速大幅放緩；實現營業收入232.41億元，同比下滑4.38%；實現凈利潤39.67億元，同比增長6.46%。
2019年禹洲地產年報數據
然而，在銷售金額和凈利潤同比增長的同時，禹洲地產的毛利率卻連年下滑，2019年其毛利潤為60.92億元，同比下降18.42%；毛利率為26.21%，同比下降4.51bp，說明其盈利能力大幅放緩。
毛利率走低
截至最新報告期，禹洲地產的總資產為1464.35億元，總負債1177.08億元，凈資產287.28億元，資產負債率80.38%，凈負債率為65.64%。
近年來，禹洲地產負債規模不斷攀升，財務杠桿始終維持在80%之上居高不下，2019年總負債已飆升至千億以上。
近年來禹洲地產總負債情況
《小債看市》分析債務結構發現，禹洲地產主要以流動負債為主，占總負債比為64%。
截至2019年年末，禹洲地產流動負債有748.51億元，非流動負債428.55億元。其中銀行及其他貸款、公司債券以及優先票據余額556.69億元，短期債務為152.72億元，占總債務比為28.09%。
相較于短期債務，禹洲地產自有資金較為充沛，其非受限現金及現金等價物有284.56億元，現金短債比為2.33倍，但短期償債壓力指標低于行業平均水平。
賬上資金情況
在外部融資方面，除了銀行借款和債券融資，禹洲地產還有12次應收賬款融資，23次股權質押融資以及6次信托融資。
2017年，禹洲地產提出“區域深耕,全國領先”新的發展戰略，力爭2020年躋身千億房企俱樂部行列。
隨后，禹洲地產開始大量拿地，2017年在廈門、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛星城收獲23幅地塊，新增建面379萬平方米，當年拿地規模高于2015和2016年總和。
2018年，禹洲地產全面啟動“千億征程，全國深耕”的戰略方針，其進一步強調土儲新增土地儲備540萬平方米。
截至2019年末，禹洲地產總土地儲備可供銷售建筑面積已達2012萬平方米。
土地儲備情況
然而，激進的擴張一方面導致禹洲地產債務規模飆升，另一方面其高價拿地的弊端開始顯現，比如毛利率持續下滑。
同時，由于近幾年禹洲地產營收增速明顯慢于拿地及銷售增速，其存貨周轉率也接連下滑。
2019年，高溢價拿地壓力下，禹洲地產及時止損，依次出售位于廈門、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤增長也很大程度上歸功于這部分收益。
另外，禹洲地產多地項目因質量問題遭業主投訴維權。千億銷售目標重壓下，其大力舉債蒙眼狂奔，高周轉指揮棒下以質量聞名的禹洲地產，卻在這個問題上頻頻出錯。
起步于廈門 走向全國
1988年，大學畢業后，有著財經專業背景的林龍安被分配到廈門財政系統工作。
1994年，三十而立的林龍安放棄公務員穩定的工作，下海從辦采石場開始了創業之路，后來他又創立禹洲地產，成為時代的弄潮兒。
1995年，禹洲地產推出第一個產品“禹洲新村”，地處廈門市島內仙岳山麓城鄉結合部，雖然并非城市核心地段，但其在產品上花了不少心思，在當時的廈門市場上贏得了一片美譽。
賺得第一桶金后，林龍安以穩扎穩打的方式在廈門市場扎根，2000年前后禹洲地產在廈門已經做到首屈一指。
2004年起，禹洲地產開始版圖擴張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區域型房企向全國型房企轉變。
2008年，金融風暴席卷全球，房價下行市場成交清淡，不少企業面臨資金斷鏈的問題。禹洲地產則依靠長期穩定的現金流度過危機，并于2009年底赴港上市。
根據最新數據顯示，林龍安、郭英蘭夫婦以110億元財富名列《胡潤全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤全球房地產富豪榜》第182位。
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