作者：不良資產(chǎn)投資觀察

來源：不良資產(chǎn)投資觀察（ID:biyuefinance）

這兩天突然一批熱文爆發(fā)，瘋狂感嘆2020年上半年208家房企宣告破產(chǎn)，房企日子不好過啊！似乎208家是個非常可怕的數(shù)字？經(jīng)濟危機級別那種！但是仔細(xì)對比來看，2019年上半年房企破產(chǎn)的數(shù)字為238家，比今年還要高10%以上，也不見得有什么波瀾，萬科依舊收入利潤雙雙創(chuàng)新高，各大房企依舊美滋滋，人們還不是依舊有錢就去買房？這樣一看，是不是覺得208家就沒有那么嚇人了。

數(shù)據(jù)來源：人民法院公告網(wǎng)

只不過放在疫情后經(jīng)濟之下，給社會負(fù)能量又助推了一把，讓人感覺到“哇！現(xiàn)在經(jīng)濟真的好糟糕！”

但！也沒有必要恐慌，是的！經(jīng)濟確實不好！短期內(nèi)會出現(xiàn)資金流動性不足，變現(xiàn)能力差，甚至不良貸款急速增加。但這只是短期的，放大點看，只要熬過一年，即使08年金融危機那樣，也能夠快速反彈。至于現(xiàn)在，如果手上有資金，對于個人來說，去買一些急于脫手的二手樓；對于機構(gòu)來說，去揀一些在小貸公司或者銀行端斷供的房抵貸債權(quán)，不失為“撿便宜”的好時機。 

為什么？看看股市就知道，資本的世界，只有在突發(fā)危機的時候才是賺大錢的時候。

買在最恐慌得時候，具有足夠的安全墊，等待估值回正，行情回暖。而房產(chǎn)是有估值兜底的，誰給兜底？銀行，國家！房住不炒理念沒有錯，按照主流的市場預(yù)測，房市將進入平穩(wěn)期。而由疫情引起的短期“慘淡”水平，那么對于資產(chǎn)公司來說，拿債權(quán)包的風(fēng)險更可控，因為在這種情況下做收益測算，會考慮到現(xiàn)在的慘淡，而不至于過分樂觀。

那么這篇文章就重點來說說，現(xiàn)在疫情影響下即將涌現(xiàn)的“房抵貸”債權(quán)，而各大資管公司又是如何去淘金的！

首先來了解一下什么是“房抵貸”？

房抵貸是指以房產(chǎn)為抵押物的貸款，房抵貸包括了一抵、二抵及多抵等細(xì)分類別，銀行一般只接受一抵，而小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)可以做一抵，二抵及多抵的抵押貸款，這是由獲客能力及利率決定的，一定程度上也決定了不良房抵貸的質(zhì)量。

再來看看，資產(chǎn)公司購買不良房抵貸進行處置的商業(yè)邏輯。首先要弄清一點，就是資產(chǎn)公司買的是貸款關(guān)系而不是房產(chǎn)本身，法律角度講就是買的是債權(quán)而不是物權(quán)。任憑房價漲跌，回款上限永遠(yuǎn)就是債權(quán)本息總額（接受以房抵債除外）。

萬能公式：利潤=收入-成本

而資產(chǎn)公司債權(quán)處置的收入=（1.1）債權(quán)本金+（1.2）利息+（1.3）罰息+（1.4）復(fù)利+（1.5）處置費用

（1.1） 本金比較好理解，譬如銀行給借款人貸了1000萬，銀行把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給不良資產(chǎn)處置機構(gòu)，假如轉(zhuǎn)讓價格是900萬，但是AMC向借款人主張的時候，還是可以向借款人要1000萬，所以這里面的收入是指債權(quán)本金，不是指債權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格。

（1.2）利息不多解釋，銀行的利率一般也就是4%-8%之間，對應(yīng)的房抵經(jīng)營貸款。

（1.3） 收入里面其中一個關(guān)鍵就是本金的罰息，銀行的罰息一般是比較低的，是基準(zhǔn)利率上浮50%。舉個例子，銀行給借款人的貸款利率是年化7%，那么罰息利率是年化10.5%。

（1.4）復(fù)利可以理解成為利息的“罰息”，一般也是跟罰息利率持平。

（1.5）處置費用，一般貸款合同里面會要求借款人承擔(dān)借貸違約產(chǎn)生的費用，譬如律師費、訴訟費等等的，這個占比不多，先忽略。

由于成本主要指的是資金成本，相對每個資產(chǎn)管理公司來說成本相對固定，這里也不展開。那么重點來了，一個債權(quán)到回收的時候，賺到的主要是兩部分錢，一個是購買債權(quán)時的本息差額，另外一個是賺取利息收益。

第一，債權(quán)本息差額。

對于房抵貸的債權(quán)，只要底層的房子足償，本金打折空間不多，甚至還會出現(xiàn)溢價的情況，特別是銀行在淘寶京東拍賣的房抵貸債權(quán)，只能偶爾撿漏，要像信用債權(quán)那樣打“骨折”的情況幾乎不可能。往往出現(xiàn)的情況是本金跟利息一起打個折扣價，給資產(chǎn)公司預(yù)留了一些本息差額。例如本息總共100萬，90萬把整個債權(quán)賣給資產(chǎn)公司

第二，賺取利息差額。

這里的文章就很大了！對于銀行來說，一筆不良貸款，能收回本金，其實他們也是很樂意的了。利息這邊能收則收，如果沒辦法，不要也行，因為總得讓接盤得人有利可圖。當(dāng)前民間不良資產(chǎn)處置資金的成本大概是年化10%-15%，所以我們拿資產(chǎn)包下來這個利息差額倒掛或者不夠大，基本上這是無利可圖的生意。

一般銀行跟小貸公司在出讓債權(quán)的時候，就會給利息打點折扣，例如上面例子說的本息100萬，最后90萬把這個債權(quán)賣給你。那你其實已經(jīng)獲得了這10萬塊的“原始債權(quán)差”；而判斷這個債權(quán)是否買得好，有一個重要指標(biāo)就是要看這個債權(quán)后續(xù)的利息是否要遠(yuǎn)高過你的資金成本，如果是的話，那么這個債權(quán)起碼在處置得時候不會太被動，不會分分鐘你來之不易得10萬塊債權(quán)本息差，被你的資金成本吃沒了。假設(shè)所有的利息及罰息復(fù)利等加起來是年化24%，那么你15%的資金成本，只要債權(quán)能足額變現(xiàn)，那你除了10萬塊的原始利息差，就又還多了9%的年化套利。

聽起來不錯？但是銀行的利息往往沒有那么高，各種利息加起來也許才跟你的資金成本差不多。所以大家可以把目光放在另一個主角，小貸公司！在這么208家房企紛紛倒閉的困難環(huán)境下，總會有許多急著變現(xiàn)的債權(quán)，特別是不良率猛增的小貸公司。

為什么？

銀行耗得起，小貸公司耗不起。手上不良多了，資金耗不起，一個不小心就會把自己也耗成不良。他們跟資產(chǎn)管理公司不一樣，需要賺取穩(wěn)定的利息差并保證現(xiàn)金流，沒有那么多時間及能力去一個個處置不良，要得是錢來去得夠快，賺得過資金成本就行。

所以，他們很樂意把不良債權(quán)轉(zhuǎn)售給資產(chǎn)管理公司。而這個時候各位資產(chǎn)管理公司的老板就可以談個比較好的折扣價（起碼相對于銀行來說），然后賺取小貸公司本應(yīng)收債務(wù)人的“高利貸”，精明的小貸公司往往會把各種利息約定到24%年化的水平，甚至在債務(wù)人同意的情況下定到36%的臨界線。而資產(chǎn)管理公司，憑借自己嫻熟的一頓操作，把抵押物一拍，債務(wù)人還了債，資產(chǎn)公司賺到錢，小貸公司現(xiàn)金流健康，皆大歡喜。

所以不良人們，208家房企倒下得時候并不可怕，是時候淘金了，這個時代需要大家去盤活！跟各位老板談?wù)劊o自己賺錢機會的同時，也可能幫了人家一把！

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 房企倒閉潮？資管公司如何淘金"房抵貸"！