近兩周以來，銀保監會陸續向各地方銀保監局下發《關于進一步推進信托公司“兩項業務”壓降有關事項的通知》。信托“兩壓一降”進入倒計時，房地產信托還有多少額度，越來越多的爆雷產品是否能善終，投資人的信心是否能恢復，目前來看未來形勢似乎依舊不太明朗。

在資管新規過渡期整改時限的最后一年，日前銀保監會向各地方銀保監局下發《關于進一步推進信托公司“兩項業務”壓降有關事項的通知》（下稱“《通知》”）。《通知》一方面要求各公司要進一步加大存續通道業務的清理力度，年底前必須做到“應清盡清、能清盡清”，通道類信托項目到期的原則上不得展期續做，未到期的應加強與委托方和交易對手的協商爭取提前結束。而對于確有困難，年內無法結束或清理的通道類項目，應向監管部門申請個案處理，并留存相關證明材料。另一方面，要求持續壓降融資類信托業務，并重申各信托公司應嚴格執行年初制定的融資類信托業務壓降計劃，確保完成信托部下達的任務（即各信托公司以2020年底的主動管理類融資信托規模為基礎，2021年必須繼續壓降約20%的比例）。新增融資業務應依法合規，穿透識別底層資產，不得“假投資、實融資”，以投資為名行融資之實，規避額度管控。在力促完成壓降任務的同時，風險防控工作也不能松懈。另外，據報道此番監管部門還要求相關公司將壓降方案上報，由公司一把手親自負責，壓降方案必須包括前期工作情況，壓降工作進展以及個案申請材料等等。

我們注意到，隨著這波房地產市場的出清，當下已“踩雷”的信托機構正在全力應付相關的風險處置工作；而大部分信托機構面對當下地產監管形勢及行業現狀，則基本都是以做好存量項目的投后管理與維護為主，新增業務方面存在很大難度。值得注意的是，當前市面上仍舊有不少新的資金涌向房地產信托產品，以往一些偏保守的信托機構在這波逆市下也開始在大力搶占房地產相關的業務和市場，這甚至已成為出乎市場意料之外的情況。

房地產信托業務的走向如何，目前來看市場需求和投資機會始終都在。盡管融資類信托規模壓降和通道業務壓縮對房地產信托業務造成了一定的影響，信托風控層面也對交易對手、項目準入等提高了要求，但房地產信托的產品形式、投資模式等根據市場的情況也進行了適時的調整。為便于說明，我們就信托機構后續的房地產業務開展方向及產品形式做相關整理，以供同業人士參考。