規(guī)模效應(yīng)

目前，房地產(chǎn)行業(yè)年市場(chǎng)規(guī)模在15萬(wàn)億元~20萬(wàn)億元之間震蕩。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展空間，由于其規(guī)模效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的壓艙石作用，短期來(lái)看，尚未有其他行業(yè)可以取代，行業(yè)仍有發(fā)展空間。但區(qū)別于過去，城市之間出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化機(jī)會(huì)，城市內(nèi)各板塊之間也會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化機(jī)會(huì)。

產(chǎn)業(yè)支撐

在“房住不炒”的政策引導(dǎo)下，房子回歸居住本質(zhì)。有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，才會(huì)創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)，源源不斷流入的產(chǎn)業(yè)人才會(huì)激發(fā)城市真實(shí)的居住消費(fèi)及生活消費(fèi)，一方面實(shí)現(xiàn)了房子是用來(lái)住的，另一方面也實(shí)現(xiàn)了以住房消費(fèi)為主的國(guó)內(nèi)大循環(huán)經(jīng)濟(jì)。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段而言，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)進(jìn)入了科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)階段，針對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，無(wú)論從產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素獲取端（土地價(jià)格、定制化的產(chǎn)業(yè)政策、政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金等），還是從產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品用戶端，擁有自主科技創(chuàng)新IP的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

資本市場(chǎng)

從資本市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)注冊(cè)制改革前，企業(yè)上市時(shí)只關(guān)注是否盈利，而未關(guān)注是否真正與國(guó)際資本市場(chǎng)接軌。

改革后，則看重上市企業(yè)是否有持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)能力。該項(xiàng)改革，直接促進(jìn)了更多優(yōu)秀的科技創(chuàng)新企業(yè)借助資本力量加速發(fā)展，間接促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域（主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)或涉及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)范疇）的細(xì)分領(lǐng)域房企，在收入結(jié)構(gòu)上進(jìn)行優(yōu)化，擺脫純“地產(chǎn)思維”，同時(shí)也為這類細(xì)分領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商上市奠定了基礎(chǔ)。

第一階段：傳統(tǒng)住宅開發(fā)思維

筆者最先接觸傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，工作內(nèi)容涉及前端投拓、后端營(yíng)銷。

營(yíng)銷工作培養(yǎng)我建立了客戶思維。運(yùn)用到投拓工作中，預(yù)判地塊時(shí)，我先對(duì)城市客戶與產(chǎn)品進(jìn)行研究，找到擬投地塊目標(biāo)客群及產(chǎn)品需求。

運(yùn)營(yíng)工作中，戰(zhàn)略規(guī)劃內(nèi)容培養(yǎng)了我的城市思維。運(yùn)用到投拓工作中，預(yù)判地塊時(shí)，站在擬投地塊城市角度，尋找與周邊城市、所在都市圈或城市群的關(guān)系。站在擬投地塊所在城市板塊角度，尋找板塊與所在城市的關(guān)系，以及板塊與城市內(nèi)其他板塊之間的關(guān)系，盡自己所能，找到行業(yè)的周期及城市輪動(dòng)的規(guī)律。

第二階段：住宅思維下的產(chǎn)業(yè)集合商思維

在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域工作，思考最多的是如何更多使用杠桿（金融杠桿+合作杠桿+經(jīng)營(yíng)杠桿），將更多工作實(shí)現(xiàn)前置與并行，達(dá)到快周轉(zhuǎn)的目標(biāo)。同時(shí)，還要思考如何提高自有資金投資回報(bào)率，如何將自有資金投資盡早回正，并投入到下一個(gè)項(xiàng)目中。

隨著地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)需求及住宅土地獲取競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)，思考最多的不再是補(bǔ)給自身短板，而是加強(qiáng)長(zhǎng)板效應(yīng)。

如何加強(qiáng)長(zhǎng)板效應(yīng)？要發(fā)揮房企在投資和建設(shè)方面的優(yōu)勢(shì)，整合產(chǎn)業(yè)資源，了解地方政府真實(shí)產(chǎn)業(yè)需求，并結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件，鎖定1個(gè)~2個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，整合產(chǎn)業(yè)鏈條上各細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)并發(fā)揮其龍頭效應(yīng)，同時(shí)整合中小企業(yè)，為政府提供產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造方案的同時(shí)，將自身對(duì)住宅用地的需求一并提出。

頂層思維方面

主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位方面

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面