日前，地產(chǎn)圈傳瘋了一條新聞：又一個(gè)省會(huì)城市開始松綁樓市。而這次不同，力度非常猛，直接徹底取消限售！
作者：炸天團(tuán)
日前，地產(chǎn)圈傳瘋了一條新聞：又一個(gè)省會(huì)城市開始松綁樓市。
而這次不同，力度非常猛，直接徹底取消限售！
“經(jīng)報(bào)請(qǐng)市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。”“已完成其階段性調(diào)控使命”這幾個(gè)字異常醒目，表明了地方政府松綁的決心。一張廢止令下來(lái)，長(zhǎng)達(dá)4年多的“主城區(qū)商品房限售3年”的政策戛然而止。同時(shí)也開創(chuàng)了先例，讓哈爾濱成為第一個(gè)全面取消限售的大城市！對(duì)比其他城市降利率、降首付等隔靴搔癢的動(dòng)作，取消限售才是復(fù)蘇樓市的大殺器。不少品質(zhì)次新房會(huì)殺入市場(chǎng)，再加上利率的一再探底，市場(chǎng)需求的回升，買賣雙方一拍即合，極大利于促進(jìn)市場(chǎng)成交量回升。一旦二手房成交量回升，賣房者拿到錢再去購(gòu)房，資金就在市場(chǎng)里流動(dòng)起來(lái)，必然會(huì)帶動(dòng)新房市場(chǎng)回暖。終于有大城市敢出來(lái)捅破“限售、限購(gòu)、限貸”這個(gè)口子了！
哈爾濱這一猛藥，其實(shí)是今年各地密集政策蓄能已久的結(jié)果。2022年以來(lái)，全國(guó)超60個(gè)城市發(fā)布了各種穩(wěn)樓市的政策超過(guò)70次，疊加部委發(fā)布的政策更是已經(jīng)接近100次。僅3月以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策就接近50次，主要政策內(nèi)容以各種商業(yè)貸款、公積金、人才購(gòu)房補(bǔ)貼為主。比如青島，昨晚最新曝出的內(nèi)幕，青島城陽(yáng)部分中介表示，白云山片區(qū)的樓盤可以全款買第三套，且沒(méi)有社保或落戶方面的約束。還有之前的鄭州下狠手，一連發(fā)布18條松綁措施，先是取消認(rèn)房又認(rèn)貸，同時(shí)放開第三套限購(gòu)，并重啟貨幣化棚改。“棚改”這兩個(gè)字熟悉吧，15年樓市起飛的助推器，它又回來(lái)了。長(zhǎng)沙，一直被奉為“最良心房?jī)r(jià)”的省會(huì)城市，事實(shí)上新房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲，全國(guó)之最！在這個(gè)背景上，長(zhǎng)沙政府還公開表示改善型住宅價(jià)格漲幅放寬到8%-10%。還有蘇州，這個(gè)最強(qiáng)地級(jí)市直接把房貸利率干到了和LPR齊平——全國(guó)最低的4.6%。這也預(yù)示著銀行開始下場(chǎng)，助力這場(chǎng)樓市的回暖，房貸的成本朝著最大限度放松的方向演變。包括南寧把首付降到20%、大灣區(qū)各大城市房貸利率回歸“4字頭”等等...你會(huì)發(fā)現(xiàn)這一輪樓市集體大松綁有個(gè)很明顯的信號(hào)：各個(gè)省的省會(huì)動(dòng)作幅度特別大。這些領(lǐng)頭救市的城市，基本都有一個(gè)特征，已經(jīng)持續(xù)低迷很久了。比如鄭州樓市長(zhǎng)年冷淡、大量爛尾，樓市看不到后勁；哈爾濱人口流出嚴(yán)重，市場(chǎng)需求嚴(yán)重不足等；南寧去化周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)兩年，去庫(kù)存迫在眉睫。而省會(huì)城市帶頭松綁，背后是省政府的意志。無(wú)論是資金面、還是政策面，政策利好持續(xù)，剛需的群體會(huì)形成一定的積壓，厚薄激發(fā)，到了一定的時(shí)候會(huì)集中釋放。從中央到地方政府，從銀行到金融機(jī)構(gòu)，全方位刺激樓市的趨勢(shì)，愈發(fā)強(qiáng)烈。
不僅上述提到的三四線城市，有些高能級(jí)的一二線城市也開始在銅墻鐵壁里面鑿出洞來(lái)。長(zhǎng)三角樓市最熱的城市之一——南京，馬上引來(lái)今年第一波土拍。為了刺激房企拿地，不讓去年流拍成群的現(xiàn)象再次發(fā)生，相關(guān)部門立馬提出了四條救市措施：
取消租賃用房配建；保證金下調(diào)；保開發(fā)商利潤(rùn)；取消競(jìng)得地塊數(shù)量限制。前三條側(cè)重減少房企拿地的成本、減少拿地資金壓力。最后一條則專門針對(duì)那些資金雄厚的頭部房企，鼓勵(lì)他們：盡量拿！不限額！南京這個(gè)松綁動(dòng)作不大，但余味很足。只要第一次效果不錯(cuò)，后面幾次拍地，限制必然會(huì)越來(lái)越少。還有另外一個(gè)備受關(guān)注的長(zhǎng)三角城市之一——杭州。這次土拍誠(chéng)意滿滿，一次性拿出了60宗地，共3849畝地之多！主城四區(qū)這次一共拿出了11宗宅地，不乏奧體等熱門地塊。可見，杭州對(duì)土拍市場(chǎng)相當(dāng)之自信。值得一提的是，杭州很會(huì)玩，首創(chuàng)了“次高報(bào)價(jià)者得”新規(guī)。具體怎么玩？
本批次所有的地塊都會(huì)設(shè)置一個(gè)中止價(jià)，也就是溢價(jià)10%時(shí)的價(jià)格。
當(dāng)出價(jià)達(dá)到中止價(jià)以后，房企將進(jìn)行一次性競(jìng)價(jià)，可以在0%-2%區(qū)間內(nèi)（即最高溢價(jià)12%）選擇加價(jià)一次。一次性報(bào)價(jià)當(dāng)中，由出價(jià)第二高的開發(fā)商拿地。
這樣拍地規(guī)則的改動(dòng)，本質(zhì)上還是為了抑制房企無(wú)序競(jìng)價(jià)，導(dǎo)致地價(jià)瘋漲，盡可能給開發(fā)商留出利潤(rùn)空間。南京和杭州的這些松綁舉動(dòng)，雖然沒(méi)有動(dòng)“限售、限購(gòu)、限價(jià)”的口子，但也在金融側(cè)給房企足夠的喘息空間，讓很多中小房企有了入局的機(jī)會(huì)。再把“限售、限購(gòu)、限價(jià)”的口子打開，讓購(gòu)房者大膽買。政府穩(wěn)樓市的邏輯已經(jīng)越發(fā)清晰。
最后，回到一個(gè)大家最關(guān)心的問(wèn)題，利好消息如此頻發(fā)，是否代表樓市新一輪上行真的要啟動(dòng)了？炸天團(tuán)覺(jué)得現(xiàn)在下結(jié)論為時(shí)尚早。縱觀這20多年來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，有過(guò)高峰有過(guò)低谷，基本都是跟隨政策松緊來(lái)走勢(shì)。而每次寬松政策出臺(tái)后，基本都引發(fā)了新的一輪上漲。值得注意的是，政策不會(huì)一夜之間完全兌現(xiàn)，從政策出臺(tái)到市場(chǎng)響應(yīng)是有周期的，這個(gè)時(shí)間大約是半年左右。所以，接下來(lái)半年的走勢(shì)很重要。我們可以觀察下，那些高能級(jí)的一二線城市，比如北上廣深、成杭南蘇等等，是否會(huì)續(xù)上，撕開“限購(gòu)、限售、限價(jià)”的口子？到時(shí)候才是真正的大反撲。
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這波行情，開始啟動(dòng)了！
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