丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
今年下半年，房地產(chǎn)市場大幅降溫，房企資金回籠承壓，行業(yè)流動性風(fēng)險集聚，企業(yè)債務(wù)違約事件頻發(fā)。經(jīng)歷數(shù)月的陣痛調(diào)整期，9月底，央行首提“兩個維護”之后，流動性利好消息開始釋放，行業(yè)回暖預(yù)期邊際趨穩(wěn)。
房企 “冰凍”融資狀態(tài)似有所解封。為防范短期流動性波動引發(fā)的行業(yè)危機，除銀行間債券市場的中票、融資券之外，其他融資方式也有望解封。
01
政策頻發(fā)重塑市場信心
11月19日，央行在2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中強調(diào)，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。
9月末央行首次提及“兩個維護”，指導(dǎo)銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此后，監(jiān)管層更是頻頻發(fā)聲。
10月15日，中房協(xié)在京召開房企座談會，住建部相關(guān)人員參與，此時，房企的訴求主要集中在堅持“房住不炒”前提下適當松綁，包括穩(wěn)定市場預(yù)期、支持剛需購房及調(diào)整土地價格等，可見房企經(jīng)營壓力。
央行和銀保監(jiān)會又多次提及促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，預(yù)示房企融資環(huán)境預(yù)期松動，政策端風(fēng)向有所緩和，從宏觀上對房地產(chǎn)信心重塑有所推進，維穩(wěn)房地產(chǎn)。
圖：9月底以來政策密集發(fā)聲維穩(wěn)房地產(chǎn)，支持房企融資
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
02
銀行間市場對國企敞開融資口子
中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，部分參會的房企計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，意味著房企境內(nèi)發(fā)債的政策或有所松動。
座談會后，眾多房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短融資券。據(jù)不完全統(tǒng)計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數(shù)額及發(fā)行企業(yè)數(shù)量相對較高。
值得注意的是，11月11日，保利發(fā)展擬發(fā)行20億元中期票據(jù)，將銀行間債券市場的融資主體從城投擴展到主流房企，隨后，光明地產(chǎn)和招商蛇口等紛紛公告擬發(fā)行中期票據(jù)和超短融，企業(yè)融資“冰凍”狀態(tài)有所緩解。
與此同時，本輪房企融資審批速度也明顯加快，小商品城11月10宣布擬發(fā)行的10億元超短融計劃，已經(jīng)于11月15日發(fā)行完成，發(fā)行周期僅為5天。
多家房企中票、短融等債券融資計劃的設(shè)立成功，預(yù)示目前銀行間債券市場融資口子已經(jīng)松開，未來資質(zhì)良好，信用較高的企業(yè)特別是國企央企也有望加入發(fā)債的隊伍。但是依靠政府信用背書，已成功發(fā)行的企業(yè)均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，未來是否能擴大發(fā)債主體至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。
圖：11月10日以來房企擬進行的銀行間債券發(fā)行計劃
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
03
按揭貸款提速，房企銷售回款壓力得以緩解
銀行間市場融資回暖的同時，9月底央行窗口指導(dǎo)銀行貸款有序發(fā)放，個人按揭貸款額度緊張的問題已得到初步緩解。
11月10日，央行公布2021年10月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。這是央行首次單獨發(fā)布個人住房貸款單月數(shù)據(jù)，維穩(wěn)信號明顯。
從1-10月房企到位資金來看，個人按揭貸款10月單月到位金額2554億元，同比增1.0%，增速自6月以來首次轉(zhuǎn)正，這也意味著按揭貸款發(fā)放明顯提速，未來開發(fā)商銷售回款壓力將得到有效緩解。
雖然當前政策風(fēng)向緩和以及個人按揭貸款發(fā)放提速，但仍未明顯傳導(dǎo)到企業(yè)貸款方面，金融機構(gòu)對開發(fā)企業(yè)的信心重塑仍需時間。1-10月的企業(yè)端貸款仍顯不足，10月新增企業(yè)中長期貸款2190億元，同比少增1923億元；而從10月的房企到位資金來看，其中國內(nèi)貸款1378億元，同比減少27.2%，降幅較9月擴大2.3個百分點，房企的開發(fā)貸、信托貸款方面的融資放松仍需時間。
圖：2019年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金：國內(nèi)貸款（萬億元）
數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、CRIC整理
實際上，此次政策邊際放松的口子不會開得太大，當前房企的流動性問題發(fā)酵仍在持續(xù)，加之政策在預(yù)售資金層面監(jiān)管從嚴，房企仍面臨著層層限制。
政策密集發(fā)聲意圖維穩(wěn)，當前融資端口的破封窗口期也僅是對經(jīng)營狀況良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房企而言。因此，對于絕大部分房企來說，只有積極推動自身降負債，并加大現(xiàn)金回款保證企業(yè)資金鏈安全，才能更好的把握接下來的窗口機會。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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