觀點(diǎn) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
信用債成為其實(shí)現(xiàn)資本閉環(huán)的重要工具。
剛剛完成重組的金隅集團(tuán)，再次站到鎂光燈下。
11月18日，金隅集團(tuán)發(fā)布消息稱，該公司擬面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行2021年公司債券（第一期），擬發(fā)行規(guī)模不超過20億元。
今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)總體融資難已成為事實(shí)，當(dāng)下各融資渠道緊縮仍在持續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，1-10月，房企在信托、境內(nèi)債、資產(chǎn)證券化和境外債渠道共獲得16501.9億元資金支持，同比下降18.6%，降幅較1-9月擴(kuò)大4.1個(gè)百分點(diǎn)。
對金隅集團(tuán)而言，上述債券主要用于償還到期債務(wù)。接二連三的信用債成為其實(shí)現(xiàn)資本閉環(huán)的重要工具。
如今，時(shí)間來到11月，償債壓力仍在。月內(nèi)，保利、招商蛇口、建發(fā)等房企紛紛啟動(dòng)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，金隅也不例外。
11月18日，北京金隅集團(tuán)股份有限公司發(fā)布2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）募集說明書稱，擬發(fā)行規(guī)模為不超過20億元的公司債。
事實(shí)上，經(jīng)金隅集團(tuán)第五屆董事會第十六次會議、2019年年度股東大會審議通過，并經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會注冊，其債券注冊總額為不超過80億元（含80億元），采用分期發(fā)行的方式，該期債券為第二期發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為不超過20億元（含20億元），該期債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬全部用于償還銀行貸款及其他債務(wù)融資工具。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)，金隅集團(tuán)已完成發(fā)行125億元債券，募資方式包括公司債、超短期融資債券等等。
數(shù)據(jù)來源：公開信息、觀點(diǎn)指數(shù)整理
一方面，從融資利率來看，有著國資背景的金隅集團(tuán)，可以長期保持相對低廉的融資成本。今年以來，該公司發(fā)行的債券當(dāng)中，利率最高的是三天前發(fā)行的15億元可續(xù)期公司債券（第一期），融資成本在3.28%。
整體來看，2020年全年，金隅集團(tuán)對外融資增加28億元，融資成本降低44個(gè)基點(diǎn)，而今年上半年，該公司，新融資成本同比降低77個(gè)基點(diǎn)，長期融資占比提高3個(gè)百分點(diǎn)。
另一方面，金隅集團(tuán)偏愛超短期融資券，在年內(nèi)發(fā)行的125億元債券中，超短期融資券共計(jì)100億元，占據(jù)八成。
事實(shí)上，短期融資券屬于房企融資的補(bǔ)充性金融工具，因其利率低、發(fā)行快，被視為房企緩解資金緊張的高效融資工具，今年以來，包括越秀地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、陽光城、濱江集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等均涉足超短期融資券的范疇。
此前，監(jiān)管部門對交易所債券發(fā)行業(yè)務(wù)進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求對房企借新債還舊債發(fā)行時(shí)間只能在回售登記登記期結(jié)束后，且不允許轉(zhuǎn)售，“借新還舊”的資金只能用于償還舊債本金，不能用于償還舊債利息。
也就意味著，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，新發(fā)行的債券大多只能用于償還舊債，金隅也不例外。
募集說明書中，金隅集團(tuán)明確，本期債券募集資金不用于購置土地，不用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及建材業(yè)務(wù)，不轉(zhuǎn)借他人使用，不用于彌補(bǔ)虧損和非生產(chǎn)性支出。
同時(shí)，上述資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬全部用于償還建設(shè)銀行6億元貸款、北京銀行4億元貸款，以及一筆10億元于12月3日到期的超短期融資券。
事實(shí)上，面對2021年的償債高峰期，金隅同樣有壓力，財(cái)報(bào)透露，截至2021年6月末，金隅集團(tuán)有息負(fù)債余額為1,040.62億元，其中1年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)金額約為453.27億元，占比43.55%。
對于臨期負(fù)債，金隅也提到，目前公司已制定通過自有資金、利用剩余授信額度、進(jìn)一步實(shí)施債務(wù)工具融資等方式的償債安排償還。
成立于1992年的金隅集團(tuán)，是由原北京市建材工業(yè)局逐步轉(zhuǎn)變而來，經(jīng)過多年的發(fā)展，該公司已從單一的建材產(chǎn)品生產(chǎn)商發(fā)展成為擁有金隅新型建材制造、金隅地產(chǎn)、金隅現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)鏈的綜合企業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，金隅擁有三十多年歷史，是北京三大國企之一，目前已進(jìn)入北京、上海、天津、重慶等城市。此前有研究報(bào)告指出，除商品房用地外，金隅在北京、天津等地還擁有超過1000萬平米的工業(yè)用地儲備，未來若逐步轉(zhuǎn)換成商住開發(fā)項(xiàng)目，該部分資產(chǎn)有望獲得重估。
正因如此，金隅一直被外界稱作潛藏的京城“地主”。
翻看財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過重組的金隅，尚待實(shí)現(xiàn)銷售的釋放。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，金隅地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)簽約金額220.32億元、259.46億元、522.33億元，分別同比增長37.02%、17.77%、101.31%；而2021年上半年，金隅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額227.59億元，簽約面積88.59萬平方米。
不過去化速度較慢，是金隅業(yè)績承壓的原因之一。截至今年6月，該公司在一二線城市擁有29個(gè)竣工未售項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到632.23萬平方米，其中，位于杭州市江干區(qū)景芳三堡的金隅中鐵諾德·都會森林，去化99.30%，成為其中去化最快的項(xiàng)目；而位于北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)的金林嘉苑項(xiàng)目去化僅33.25%。
事實(shí)上，在2016年，在金隅集團(tuán)推進(jìn)金隅冀東戰(zhàn)略重組之時(shí)，該公司就曾提到，“戰(zhàn)略重組冀東水泥后，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為公司今后的核心業(yè)務(wù)”。
隨后，雙方先后經(jīng)歷股權(quán)重組、資產(chǎn)重組等多種方式工作，終于在2021年6月結(jié)束了長達(dá)五年的重組之旅。如今，雙方的戰(zhàn)略重組落下帷幕，金隅集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并未成為其業(yè)績頂梁柱。
財(cái)報(bào)透露，上半年，金隅集團(tuán)共計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入577.1億元，其中，水泥業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入193.9億元，新型建材實(shí)現(xiàn)營收192.9億元，房地產(chǎn)收入177.2億元，物業(yè)投資與管理板塊實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入21.3億元，各業(yè)務(wù)收入占比分別為33.6%、33.43%、30.71%、3.69%。
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原標(biāo)題： 金隅余糧 京城地主80億公司債平衡術(shù)
