出賣(mài)人在案外人起訴前未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

1. 2009年3月7日，王俊學(xué)與天意公司簽訂《認(rèn)購(gòu)商品房協(xié)議書(shū)》，購(gòu)買(mǎi)案涉房屋并繳納購(gòu)房款，辦理進(jìn)戶(hù)等交接手續(xù)。

2. 2014年10月30日，梁學(xué)忠與天意公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，三亞中院一審法院作出民事調(diào)解書(shū)，確認(rèn)天意公司對(duì)梁學(xué)忠的債權(quán)。梁學(xué)忠申請(qǐng)三亞中院強(qiáng)制執(zhí)行。

3. 2015年1月，三亞中院裁定查封案涉房屋，王俊學(xué)提出執(zhí)行異議，三亞中院裁定駁回王俊學(xué)執(zhí)行異議。王俊學(xué)遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。

4. 三亞中院一審認(rèn)為，王俊學(xué)與天意公司之間未簽訂合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同，即使雙方存在商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，因天意公司并未取得商品房預(yù)售許可證，該買(mǎi)賣(mài)合同也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。王俊學(xué)上訴至海南高院。

5. 2016年3月30日，海南高院二審認(rèn)為，王俊學(xué)與天意公司之間簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，不是合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同，判決駁回王俊學(xué)上訴請(qǐng)求。王俊學(xué)向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

6. 2017年3月28日，最高法院裁定駁回王俊學(xué)再審申請(qǐng)。

1. 最高法院認(rèn)為，本案中，即便王俊學(xué)與天意公司就商品房買(mǎi)賣(mài)合同所欠缺的內(nèi)容補(bǔ)充達(dá)成了一致，使得商品房預(yù)約合同轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但由于天意公司未取得商品房預(yù)售許可證明，商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。因此，王俊學(xué)與天意公司之間未形成書(shū)面有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其對(duì)天意公司不產(chǎn)生優(yōu)先于梁學(xué)忠對(duì)天意公司的債權(quán)，故其無(wú)權(quán)請(qǐng)求人民法院停止對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

2. 分析最高法院的裁判思路，案外人不管是依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，以無(wú)過(guò)錯(cuò)買(mǎi)受人身份排除執(zhí)行；還是依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，以購(gòu)房消費(fèi)者身份排除執(zhí)行，都必須滿(mǎn)足“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”這一條件。這是因?yàn)椋鲜鰞梢?guī)定均旨在保護(hù)案外人的物權(quán)期待權(quán)，雖購(gòu)房消費(fèi)者保護(hù)的是居住權(quán)，其實(shí)質(zhì)仍來(lái)源于購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)，而物權(quán)期待權(quán)所依據(jù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系必須合法有效。

3. 為何要求商品房買(mǎi)賣(mài)合同必須合法有效？一項(xiàng)物的交易過(guò)程可以被分割為兩個(gè)階段，債的關(guān)系建立與物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。在債的關(guān)系建立后，交易主體之間形成關(guān)于物的所有權(quán)變動(dòng)的合意并交付或辦理登記，這就是物權(quán)行為。目前，我國(guó)物權(quán)法不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，物權(quán)能夠變動(dòng)的前提是以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)合同成立并生效。買(mǎi)受人在與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)受人基于合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)交易雙方之間物權(quán)行為的期待，買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)物所有權(quán)享有期待利益,該期待利益受到法律的保護(hù)而上升為期待權(quán),這種期待權(quán)顯然是買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)物所有權(quán)的期待權(quán),在性質(zhì)上屬于物權(quán)期待權(quán)。因此，物權(quán)期待權(quán)的基礎(chǔ)就是交易各方之間存在合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

1. 一般而言，案外人起訴前，案涉房屋未辦理預(yù)售許可證，簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，案外人無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”最高法院有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，如果案涉房屋屬于商品房，法院應(yīng)直接適用該條規(guī)定，認(rèn)定案外人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，其與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同無(wú)效。買(mǎi)受人無(wú)權(quán)基于無(wú)效的預(yù)售合同排除對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

2. 部分案件中，案外人起訴前，案涉房屋未辦理預(yù)售許可，簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)不一概認(rèn)定無(wú)效，案外人有權(quán)排除執(zhí)行。在部分案件中，地方政府出于保護(hù)實(shí)際買(mǎi)受人合法權(quán)益的目的，為了解決歷史遺留問(wèn)題，在被執(zhí)行人補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)之后，為案涉住宅部分房屋辦理了房屋初始登記。最高法院有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，在地方政府對(duì)案涉房產(chǎn)合法性予以認(rèn)可的情況下，如果因案涉房屋未辦理預(yù)售許可證而機(jī)械的認(rèn)定《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效，將導(dǎo)致房屋被查封拍賣(mài)的后果由房屋買(mǎi)受人承擔(dān)，有失公平。故基于案外人與被執(zhí)行人之間簽訂的《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是雙方真實(shí)意思表示，且案涉房屋已經(jīng)實(shí)際交付的情況下，從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保障商品房交易秩序和保護(hù)交易現(xiàn)狀的角度出發(fā)，認(rèn)定《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)》有效。

3. 案外人起訴前，案涉房屋未辦理預(yù)售許可證，簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同不一定無(wú)效，案外人有權(quán)排除執(zhí)行。最高法院有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。雖然房產(chǎn)在執(zhí)行異議之訴審理中仍未取得預(yù)售許可證，但并非案外人原因造成，而是被執(zhí)行人經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的特殊情況所致。因此，不宜依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，認(rèn)定未取得預(yù)售許可證就導(dǎo)致案涉房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

4. 如購(gòu)房人主張購(gòu)房款已通過(guò)“以房抵債”形式支付，購(gòu)房人應(yīng)對(duì)其出借款項(xiàng)、以物抵債的事實(shí)舉證證明。在商品房預(yù)售合同糾紛中，如果買(mǎi)受人系通過(guò)以物抵債形式購(gòu)買(mǎi)房屋，根據(jù)“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的一般原則，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)就債存在的事實(shí)、以房相抵的事實(shí)等舉證證明。參照上述基本原則和要求，案外人申請(qǐng)排除執(zhí)行的，如案外人提交的證據(jù)不足以證明出借款項(xiàng)、以物抵債的事實(shí)成立，則不足以使人民法院確信案外人與被執(zhí)行人之間存在真實(shí)的借款關(guān)系，不足以使法院確信案外人已經(jīng)支付購(gòu)房款，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。

5. 房屋抵押權(quán)人與開(kāi)發(fā)商就房屋簽訂抵押合同后、正式辦理抵押登記前出具《抵押可售函》，系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效。在部分案件中，申請(qǐng)執(zhí)行人主張，案涉房屋抵押權(quán)人的《抵押可售函》出具于抵押登記之前，抵押權(quán)尚未產(chǎn)生，《抵押可售函》無(wú)效。因此，案外人與被執(zhí)行人“惡意串通”，在案涉房屋抵押之后簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效。最高法院有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)人在與開(kāi)發(fā)商就房屋簽訂抵押合同后、正式辦理抵押登記前出具《抵押可售函》，系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效。

6. 目前，最高法院內(nèi)部關(guān)于起訴前未取得房屋未辦理預(yù)售許可的預(yù)售合同及買(mǎi)賣(mài)合同的效力未形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第四項(xiàng)規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”預(yù)售許可作為行政許可的一種方式，是政府管控和調(diào)解房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的工具，是政府對(duì)正在建設(shè)的商品房可買(mǎi)賣(mài)提供的“背書(shū)”，最大減少預(yù)售的副作用，增加交易的安全性。目前，在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條已有明確規(guī)定的情況下，對(duì)于在起訴前未辦理預(yù)售許可的預(yù)售合同及買(mǎi)賣(mài)合同的效力，最高法院內(nèi)部仍存在不同認(rèn)識(shí)。主要原因有：預(yù)售許可的功能定位決定其僅具有管制作用；預(yù)售許可無(wú)權(quán)影響當(dāng)事人之間的意思自治；一概認(rèn)定該類(lèi)合同無(wú)效將在一定程度上鼓勵(lì)出賣(mài)人不誠(chéng)信行為、損害買(mǎi)受人利益，有悖誠(chéng)實(shí)信用原則。可以預(yù)見(jiàn)到，該爭(zhēng)議在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)存在。

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

1.《城市房地產(chǎn)管理法》

第四十四條  商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第二條  出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

3.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第二十八條第一款  金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

第二十九條第一款  金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

《王俊學(xué)、梁學(xué)忠再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【（2017）最高法民申583號(hào)】