作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

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24省市調(diào)控加碼，9城出臺(tái)二手房參考價(jià)

2021年三季度，24個(gè)省市加碼房地產(chǎn)調(diào)控，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，政策內(nèi)容主要涉及限購、限貸、限價(jià)、限售、增值稅費(fèi)、二手房參考價(jià)等。

具體城市來看，惠州、衢州、銀川落地限購，上海、杭州等升級(jí)限購。比如房?jī)r(jià)漲幅較為明顯的銀川，寧夏戶籍家庭在銀川市轄區(qū)限購2套住房，非寧夏戶籍家庭在銀川市轄區(qū)限購1套住房。杭州、東莞等收緊社保購房條件，落戶杭州未滿5年的，需在購房前2年內(nèi)連續(xù)繳納24個(gè)月社保方可購買1套住房，非杭州戶籍需在購房前4年內(nèi)繳滿48個(gè)月社保方可購房。

上海、銀川升級(jí)限貸，內(nèi)蒙古、貴州收緊公積金信貸。上海二手房貸款金額執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)取最低。上海上調(diào)房貸利率，首套房、二套房貸款利率由4.65%、5.25%分別提高到5%、5.7%。

蕪湖、海口、三亞升級(jí)限價(jià)，同一項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案后1年內(nèi)不再調(diào)整。此外，合肥將實(shí)行住宅項(xiàng)目均價(jià)控制，商品住房平均備案價(jià)格不得突破土地出讓前預(yù)測(cè)均價(jià)，并合理確定樓層價(jià)差，積極穩(wěn)控房?jī)r(jià)。

值得注意的是，上海、廣州、東莞等9城建立二手房參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)二手房理性交易，維穩(wěn)房?jī)r(jià)預(yù)期。其中，上海政策力度最為嚴(yán)苛，將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。

表：2021年三季度政策加碼城市

02

集中供地新規(guī)：控地價(jià)、限馬甲

年初重點(diǎn)22城迎來集中供地政策，首輪集中拍地出現(xiàn)熱點(diǎn)城市地價(jià)高企、房企恐慌性搶地等問題。

基于此，8月10日自然資源部召開閉門會(huì)議，要求集中供地城市優(yōu)化第二批次土地出讓政策，隨后，各大城市臨時(shí)中止土拍，紛紛調(diào)整土拍規(guī)則，只要涉及三大方面：

首先，下調(diào)最高限價(jià)，溢價(jià)率降至15%。其中杭州 “競(jìng)品質(zhì)”地塊最高溢價(jià)率更是低至5%。

第二，加強(qiáng)競(jìng)買人資質(zhì)、購地資金來源管理，提高競(jìng)拍門檻。多地明確土拍“限馬甲”，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競(jìng)買。比如杭州提高競(jìng)買保證金繳納比例至起拍價(jià)的20%，部分地塊需足額繳納30%，而首輪土拍競(jìng)買保證金僅為起始價(jià)的10%、最高5000萬元。

第三，達(dá)到最高限價(jià)后，調(diào)整競(jìng)價(jià)方式。青島、沈陽等城市部分地塊采取“限地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)”出讓，杭州、天津、福州單宗住宅用地達(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，成都多數(shù)地塊在達(dá)到最高限價(jià)后轉(zhuǎn)為“競(jìng)銷售型一類人才公寓面積比例”，上海一次性報(bào)價(jià)階段增加“隨機(jī)值”。

表：18城調(diào)整第二批集中土拍規(guī)則

03

拿地銷售比40%倒逼房企降杠桿

7月26日，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，不僅包括公開市場(chǎng)拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

該政策將投資與銷售掛鉤，是對(duì)房企融資“三道紅線”的重要補(bǔ)充。嚴(yán)格約束房企融資、投資行為，倒逼房企主動(dòng)降杠桿，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，切忌以企業(yè)杠桿率進(jìn)一步高企為代價(jià)，博取更高的銷售業(yè)績(jī)。

同時(shí)，為雙集中供地政策打補(bǔ)丁。首輪集中供地中，規(guī)模房企、國企、央企憑借融資優(yōu)勢(shì)，幾乎占據(jù)了半壁江山。嚴(yán)控拿地銷售比，能夠引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，避免不惜成本地高價(jià)搶地，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

04

壓力城市開始“限跌”、“托市”

三季度，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，部分壓力城市出現(xiàn)大范圍的降價(jià)潮。作為首個(gè)“限跌令”城市，岳陽多個(gè)樓盤價(jià)格“跳水”，降價(jià)幅度多達(dá)3000元/平方米。

出于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的需要，岳陽、昆明等6城相繼落地“限跌令”。其中，岳陽、江陰明文規(guī)定禁止大幅降價(jià)，昆明、唐山、沈陽、株洲采取約談的方式，禁止房企、中介機(jī)構(gòu)惡意降價(jià)、打價(jià)格戰(zhàn)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

此外，唐山、江陰等熱點(diǎn)城市也發(fā)布“限跌令”，市場(chǎng)熱度出現(xiàn)了180度轉(zhuǎn)折，其中唐山最為典型，2020年8月末還曾因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快被住建部點(diǎn)名約談，短短一年時(shí)間調(diào)控基調(diào)已從“限漲”轉(zhuǎn)為“限跌”。

表：2021年三季度6城落地“限跌令”

除限跌之外，長春、珠海等5城在財(cái)稅層面出臺(tái)支持性政策，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力。其中長春發(fā)布購房補(bǔ)貼，肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定征收率，降低二手房交易成本。

表:2021年三季度5城財(cái)稅政策托底樓市

中國經(jīng)濟(jì)正迎來由高速增長到高質(zhì)量增長的轉(zhuǎn)型窗口期，房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致的短期陣痛在所難免，以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的老路顯然已走不通，房地產(chǎn)金融政策仍將全面趨緊的局面不會(huì)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變。

聯(lián)系到下半年以來市場(chǎng)持續(xù)降溫，三季度密集調(diào)控成效顯著，四季度熱點(diǎn)城市政策加碼的頻次將顯著低于三季度，甚至?xí)霈F(xiàn)政策空窗期。壓力城市仍需為市場(chǎng)減壓，防止城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑，預(yù)計(jì)成交持續(xù)低迷、房地產(chǎn)庫存高企的壓力二、三線城市和落地“限跌令”的壓力城市有著強(qiáng)烈的托底房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在沖動(dòng)，未來放松對(duì)沖或刺激的可能性頗高。

當(dāng)然，部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更難以扭轉(zhuǎn)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫的大趨勢(shì)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 加油2021丨政策篇：“穩(wěn)”字當(dāng)頭，加碼調(diào)控與限跌、財(cái)稅托市并行