“為何存在交付”

我國法律規(guī)定所有權(quán)的四大權(quán)能是所有權(quán)人有權(quán)對所有物行使占有、收益、使用、處分的權(quán)利。買受人支付“對價”，不僅僅是尋求所有權(quán)人“名義”，更主要的是“實實在在”的支配標的物。

但是，部分競拍人拿到法院裁定后，取得的所有權(quán)并不是完整意義上的所有權(quán)。如果法院不負責清場和交付（騰房），買受人無論是遇到被執(zhí)行人或者第三方強行占有房屋，又或是因為該房屋先前存在真實有效的租賃關(guān)系且承租人居住在房屋內(nèi)，購房者都很難真正占有拍到的法拍房。對于房產(chǎn)而言，占有和使用往往是統(tǒng)一的。無法取得占有，則意味著極有可能無法正常使用。

法拍房的交付對象

“交付給誰”

如果法拍房成功拍賣，交付對象應為拍賣不動產(chǎn)的買受人；

如果是以物抵債的形式，法院準許債權(quán)人以相應價格接受該財產(chǎn)抵債。

“滿足條件”

如果交付對象是買受人，應符合拍賣公告中列出的競買人條件，尤其是標明限購、過戶政策的要格外注意，看看自己是否符合購買要求；

如果交付給以物抵債的債權(quán)人，可能會出現(xiàn)兩個或兩個以上執(zhí)行債權(quán)人都申請以拍賣財產(chǎn)抵債的情形。在這種情況下，司法解釋規(guī)定應由法定受償順位在先的債權(quán)人優(yōu)先承受；如果各個債權(quán)人的受償順位相同，則以抽簽方式?jīng)Q定承受人。如果債權(quán)人應受清償?shù)膫鶛?quán)額低于抵債財產(chǎn)價額的，人民法院應當責令其在指定的期間內(nèi)補交差額，然后將補交的價款分配給其他債權(quán)人。

實際中可能存在一些“依法不能移交”的情況，值得我們格外注意：

一是執(zhí)行標的物存在合法有效的租賃關(guān)系，承租人主張買賣不破租賃；

二是拍賣、變賣執(zhí)行標的物共有份額或以執(zhí)行標的物共有份額抵債，且共有物不可以分割使用；

三是案件情況特殊，實際清場客觀有困難，申請人與被執(zhí)行人協(xié)商一致要求不清場拍賣，且不損害第三人合法權(quán)益；

四是其他法律和司法解釋規(guī)定不移交的。

除了上述“依法不能移交”的情形，在實際拍賣中，咱們可能還會遇到其他的“對抗”情況。

第一，法院不負責清場和交付。

執(zhí)行法院拍賣房屋時,確有特殊情況未能清空的,可先行拍賣,但應當在拍賣公告中說明未予清空的原因，且要在交付前予以清空。法院在實際操作過程中受限于人力有限等原因，往往只是“靈活處理”，公告上也更為“曖昧”，很少直接寫明“不負責清場交付”，而是表述為“只提供拍賣裁定”等等。

第二，被執(zhí)行人或者第三方強行占有房屋。

對于這種情況，作為買受人，可以尋求法院幫助向占有方施壓，要求占有方強制搬離，同時申請停水電，基本可以打破占有人繼續(xù)抵抗的念頭。輔以適當?shù)恼勁屑记桑揪涂梢皂樌鉀Q。

第三，租賃關(guān)系真實有效且承租人居住。

正常租客往往不愿惹糾紛，可根據(jù)情況到期再收房或者適當補償清租。

第四，串通租約。

實踐中，房產(chǎn)被買受人競買后進行房屋交接時，案外人突然以長期租約為由，阻擾房屋交接，這就是我們所說的“串通租約”。此時買受人可以尋求法院的幫助，執(zhí)行法院可通過聽證審查形式，通過證據(jù)比對、實地走訪、口頭詢問、筆跡鑒定等方式，對提出租賃異議的案件事實進行了全面的調(diào)查。若發(fā)現(xiàn)租賃合同系偽造，被執(zhí)行人與案外人惡意串通虛構(gòu)租賃關(guān)系，法院可對妨礙執(zhí)行、拒不悔改、情節(jié)惡劣的被執(zhí)行人和案外人采取罰款、拘留等處罰措施，情節(jié)嚴重的，將依法追究刑事責任。

但如果真遇到這種情況，執(zhí)行起來可能既費時又費力，因此趣趣還是奉勸各位法拍房參與者們繞道而行，沒有專業(yè)知識和充分的信息，這樣的坑盡量不要踩了。