丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年下半年以來，杭州和浙江西部城市房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，杭州、金華、衢州、湖州等均出現(xiàn)一房難求的盛況。在近日被住建部約談后，金華緊急加碼調(diào)控，市區(qū)新購的一、二手房限售3年。8月5日，杭州進一步升級限購，落戶未滿5年的戶籍家庭連續(xù)繳納社保滿2年，非戶籍家庭連續(xù)繳納社保滿4年，方可在限購范圍內(nèi)限購1套住房。聯(lián)系到此前衢州、紹興相繼加碼調(diào)控，衢州將實行區(qū)域限售，紹興則建立二手房成交參考價格。政策加碼是否意味著“一枝獨秀”的長三角市場領(lǐng)頭羊的浙江樓市、地市將全面熄火？
深入分析四城調(diào)控政策內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)，在政策加碼后，浙西房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴禍兀山粚⑦m度回落，但并不會明顯失速。基于房企融資、投資行為已被全面約束，浙西土拍市場也將逐漸回歸理性，高價地乃至地王將大幅減少。
杭州供求兩旺全年成交將再新高
縱觀2020全年，樓市可謂經(jīng)歷大起大落，年初市場受疫情影響曾一度停擺多時，之后復(fù)蘇超預(yù)期帶動全年行業(yè)規(guī)模創(chuàng)下新高，而過程中樓市分化也愈演愈烈，不同能級的城市群及省市表現(xiàn)差異化，核心一二線城市以及一些經(jīng)濟基本面扎實的強三線城市樓市快速回暖，其中有不少城市甚至迎來一波交易熱潮。
具體來看，長三角城市群在樓市中表現(xiàn)高光不斷，成交表現(xiàn)尤為堅挺，憑一己之力帶動樓市復(fù)蘇潮。
在這其中，杭州房地產(chǎn)市場尤為耀眼，2020年二季度，杭州房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)高位運行。進入2021年，杭州市場異常火爆，成交顯著放量。典型如5月，隨著前期認購房源集中網(wǎng)簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬平方米，創(chuàng)歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬平方米，同比增長70%，較2019年同期更是翻倍增長。
杭州打新市場持續(xù)火爆，低中簽率已成市場常態(tài)。即使在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實行限售5年）后，打新市場熱度依舊不減。
圖：2011年-2021年前7月杭州商品住宅供求量價（單位：萬平方米、元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
金華、衢州高端盤銷售飄紅
2020年，金華房地產(chǎn)市場強勢復(fù)蘇，全年主城區(qū)成交面積多達216萬平方米，創(chuàng)歷史新高。而受限簽政策影響，2020年末售價在2.5萬元/平方米以上的高價盤網(wǎng)簽備案一度陷入停滯，并延續(xù)至今。
2021年，受限于供應(yīng)不濟，疊加高低配的限簽措施，導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)明顯“失真”。1-7月，主城區(qū)累計成交105萬平方米，同比下降14%，較2019年同期基本持平。而從實際調(diào)研情況來看，高端盤銷售全面飄紅，保利天匯、富力·三江都薈、中海九樾等開盤去化率都能達到70%-80%，多數(shù)高端盤還采取高配精裝、捆綁車位、全款優(yōu)先等方式提升產(chǎn)品溢價能力。
圖：2018年-2021年前7月金華主城區(qū)商品住宅供求量價（單位：萬平方米、元/平方米）
與此同時，2021年以來，隨著疫情期間積蓄的購房需求集中釋放，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，衢州樓市成交量價齊升。1-7月，主城區(qū)累計成交68萬平方米，同比增長39%，較2019年同期更是倍增。
基于普通工薪階層與個體經(jīng)營戶之間巨大的收入差距，衢州市場購買力兩極分化，剛需總價天花板約200萬元，首付及月供支出皆有壓力；高端改善客群購房預(yù)算350-400萬元，還不乏全款購房。典型如柯城西區(qū)，市場一房難求，買房還要找關(guān)系，在售項目普遍捆綁車位與儲藏室加價銷售。
圖：2016年-2021年前7月衢州主城區(qū)商品住宅供求量價（單位：萬平方米、元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
金華、杭州加碼調(diào)控，地方調(diào)控愈加精準
在金華房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱的情況下，2021年7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，要求堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實履行城市主體責任，針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
被點名約談后不久，浙江省金華市出臺樓市調(diào)控新政。8月2日，浙江省金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，成為住建部約談后首個出臺樓市調(diào)控的城市。
《通知》明確實行住宅限售、實行公證搖號銷售，以及要求加強二手住宅價格監(jiān)管、加強金融監(jiān)管、嚴格更名管理、落實主體責任等十個方面進行調(diào)控。
規(guī)定凡在金華市區(qū)（婺城區(qū)、金義新區(qū)<金東區(qū)>、金華經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)全域，下同）新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。
8月5日，在金華升級調(diào)控后不久，杭州也進一步升級限購，規(guī)定落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。
非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。
深入分析各城的調(diào)控政策內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)地方調(diào)控愈加精準、精細化，在這其中，金融監(jiān)管是關(guān)鍵。狠抓落實房貸管理的“兩道紅線”，對于購房者而言，嚴格審查首付資金來源，嚴防經(jīng)營貸、消費貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；對于房企而言，強化購地資金來源審查，確保購地資金合法依規(guī)，倒逼企業(yè)降杠桿。
展望未來，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”，夯實城市政府主導(dǎo)責任，強化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責任，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。預(yù)計熱點城市仍將堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，并結(jié)合實際市場變化情況，及時采取針對性的調(diào)控政策措施。
在這其中，針對市場過熱的問題，及時采取針對性的調(diào)控政策措施。例如當下杭州打新市場火爆，此番限購加碼便增設(shè)了新落戶家庭社保年限要求，并延長非戶籍家庭社保年限要求，進而給打新市場降溫。
針對市場預(yù)期管理問題，如金華、衢州均要求保持住宅用地有序合理供應(yīng)，擴大熱點區(qū)域土地供應(yīng)，以期緩解房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。并完善房價地價聯(lián)動機制，住宅用地采取“限房價、控地價、提品質(zhì)”、“限房價、限地價、競配建”等方式出讓，更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期長期調(diào)控目標。
未來若熱點城市在政策加碼后市場熱度不減，也不排除進一步升級調(diào)控的可能性。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標題： 浙江多城政策加碼，長三角樓市、地市熄火？
