作者：黃小妹

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

合生創(chuàng)展“吃下”廣州最貴舊改項(xiàng)目。

1月21日，經(jīng)過(guò)村民代表公開(kāi)投票表決，合生創(chuàng)展以100%同意率，成為廣州投資總額最大的舊改項(xiàng)目——廣州海珠區(qū)鳳陽(yáng)街鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）更新改造項(xiàng)目合作企業(yè)。總占地面積約112.71萬(wàn)平方米，改造投資總金額約346.67億元。

該項(xiàng)目是廣州城中村改造項(xiàng)目自2018年公開(kāi)招標(biāo)以來(lái)，投資總額最大的舊改項(xiàng)目，超過(guò)保利在去年10月份拿下的投資總額約300億元的花都區(qū)三東村舊改項(xiàng)目。

合生創(chuàng)展對(duì)海珠區(qū)并不陌生，在目前海珠區(qū)已有的15個(gè)舊村改造項(xiàng)目中，合生獨(dú)立操盤(pán)或者通過(guò)合作參與了其中4個(gè)。這些項(xiàng)目通過(guò)“慢周轉(zhuǎn)”方式有節(jié)奏開(kāi)發(fā)，仍有部分土地仍未開(kāi)發(fā)完畢。

作為海珠區(qū)舊改參與項(xiàng)目最多的房企，行業(yè)也有戲稱海珠區(qū)成為了海“朱”區(qū)。

腳踩紅線，合生創(chuàng)展一舉拿下廣州最大舊改投資額項(xiàng)目，再加上長(zhǎng)期奉行“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，鳳和舊改項(xiàng)目能否如期順利開(kāi)發(fā)，合生創(chuàng)展資金與運(yùn)營(yíng)能力能否跟上？這是合生創(chuàng)展留給市場(chǎng)的一串問(wèn)號(hào)。

好項(xiàng)目

合生創(chuàng)展成功拿下廣州海珠區(qū)鳳陽(yáng)街鳳和舊改項(xiàng)目，屬于意料之中。

2018年舉辦的省三舊推介會(huì)上，鷺江村、康樂(lè)村已被納入合生的舊改范圍內(nèi)。2019年4月，合生創(chuàng)展就與鷺江村、康樂(lè)村簽訂了舊村改造合作意向協(xié)議，成為該舊改項(xiàng)目的合作意向企業(yè)。2020年12月4日，該舊改項(xiàng)目正式掛牌，投資總金額約為346.67億元。

前兩年合生便開(kāi)始接觸該舊改項(xiàng)目，更為重要的是，合生創(chuàng)展對(duì)海珠片區(qū)再熟悉不過(guò)。

“合生在海珠區(qū)有很多項(xiàng)目布局，包括珠江帝景、逸景翠園、紫龍府等多個(gè)項(xiàng)目，多年來(lái)合生深耕海珠區(qū)。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示。

此次合生創(chuàng)展于海珠區(qū)落子鳳和舊改項(xiàng)目這一優(yōu)質(zhì)舊改項(xiàng)目，持續(xù)深耕海珠區(qū)。

公開(kāi)資料顯示，鳳和舊改項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)鳳陽(yáng)街道，西至瑞康路，東至敦和路，南至逸景路，北至新港西路，屬于中大國(guó)際創(chuàng)新谷片區(qū)內(nèi)，臨近地鐵八號(hào)線鷺江站，與客村僅一路之隔。

廣州本地中介向風(fēng)財(cái)訊表示，“康樂(lè)村、鷺江村地理位置十分優(yōu)越，自駕也很方便，并且兩個(gè)村周邊的產(chǎn)業(yè)和配套非常成熟。”

康樂(lè)村、鷺江村更以“中大布匹市場(chǎng)”而聞名，是全球規(guī)模最大的紡織類專業(yè)市場(chǎng)。最繁華時(shí)，兩村外來(lái)人口估算愈15萬(wàn)。繁榮的紡織專業(yè)市場(chǎng)，遍地的作坊工廠以及龐大的外來(lái)就業(yè)人口，使得康樂(lè)村、鷺江村在土地外包、自建房出租上，獲利頗豐。

數(shù)據(jù)顯示，康樂(lè)村、鷺江村共有居民2856戶，戶籍人口6664人，總用地面積包括國(guó)有土地2.78萬(wàn)平方米、集體土地109.93萬(wàn)平方米，改造范圍內(nèi)總建筑面積335.94萬(wàn)平方米，346.67億元改造投資總金額中復(fù)建安置資金約為250.77億元。項(xiàng)目還有明確產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的內(nèi)容與要求，保證項(xiàng)目建成后產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入有實(shí)質(zhì)性成效。

海珠關(guān)于發(fā)展遠(yuǎn)景目標(biāo)的征求意見(jiàn)稿中提出“十四五”發(fā)展規(guī)劃，整體上可以用“一區(qū)一谷一圈”概括海珠新的發(fā)展空間布局，具體分別指：琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)、中大國(guó)際創(chuàng)新生態(tài)谷、海珠新活力文商旅融合圈。

黃韜認(rèn)為，“處于中心區(qū)，再加上琶洲帶動(dòng)下，目前海珠區(qū)處于快速發(fā)展通道。并且，合生三舊改造經(jīng)驗(yàn)豐富，此次合生創(chuàng)展拿下鳳和舊改項(xiàng)目，對(duì)雙方來(lái)說(shuō)是一件雙贏的事。”

蛋糕還是毒藥

值得關(guān)注的是，雖然合生創(chuàng)展拿下了鳳和舊改項(xiàng)目這塊“香饃饃”，但該項(xiàng)目對(duì)于合生創(chuàng)展運(yùn)營(yíng)能力及資金實(shí)力充滿考驗(yàn)。

例如，鳳和舊改項(xiàng)目需承建系列項(xiàng)目，包括承建華盛南路道路大修工程（項(xiàng)目金額約1600萬(wàn)元）、疊景路臨時(shí)維修工程（項(xiàng)目金額約1000萬(wàn)元）、鳳江小學(xué)校園綜合改造提升工程（項(xiàng)目金額約2500萬(wàn)元）、客村小學(xué)校園綜合改造提升工程（項(xiàng)目金額約2500萬(wàn)元）、逸景第一小學(xué)本校區(qū)校園綜合改造提升工程（項(xiàng)目金額約2400萬(wàn)元）公益建設(shè)項(xiàng)目。

同時(shí)，對(duì)改造時(shí)間節(jié)點(diǎn)，鳳和舊改項(xiàng)目有詳細(xì)且嚴(yán)格的排期要求，如若未能按約定要求完成任何一項(xiàng)工作的，視合作企業(yè)嚴(yán)重違約。

例如，2021年12月31日前完成實(shí)施方案審批、完成補(bǔ)償安置方案表決并啟動(dòng)補(bǔ)償安置協(xié)議簽約；2022年6月30日前完成全村改造范圍內(nèi)房屋的簽約率達(dá)到50%以上；2023年12月31日前全部安置房開(kāi)工建設(shè)等。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合生對(duì)華南的城市更新投資力度加大，關(guān)于拆遷補(bǔ)償，安置房建設(shè)，施工節(jié)點(diǎn)等方面體現(xiàn)該項(xiàng)目復(fù)雜性，增加一定資金成本，疫情還沒(méi)結(jié)束，工程施工節(jié)點(diǎn)有壓力。“合生傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目不多，資金有壓力，傳統(tǒng)銷售住宅支持才會(huì)有較好的表現(xiàn)。后續(xù)合生住宅如何支撐城市更新發(fā)展，并且形成良性互動(dòng)，是值得思考的。”

同時(shí)，由于合生創(chuàng)展廣州多個(gè)舊改項(xiàng)目擱置，此次合生創(chuàng)展再次拿下廣州投資額最大舊改項(xiàng)目，市場(chǎng)的焦點(diǎn)在于該項(xiàng)目能否順利推進(jìn)。

截至2020年上半年底，合生創(chuàng)展的總資產(chǎn)和總負(fù)債分別為2479.7億港元、1700億港元，分別比2019年底增長(zhǎng)21%及32%，資產(chǎn)負(fù)債率為69%，比2019年底增加6個(gè)百分點(diǎn)。

現(xiàn)金方面，合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及銀行存款達(dá)約為172.16億港元，難以覆蓋其一年內(nèi)到期的188.6億港元短期負(fù)債，現(xiàn)金短債比約為0.9，踩中監(jiān)管層提出的“現(xiàn)金短債比小于1倍”的紅線。

可以預(yù)見(jiàn)的是，吞下巨無(wú)霸舊改項(xiàng)目，對(duì)合生創(chuàng)展的資金與運(yùn)營(yíng)能力均是挑戰(zhàn)。關(guān)于鳳和舊改項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)情況，風(fēng)財(cái)訊將保持關(guān)注。

不過(guò)，從合生二代朱桔榕從去年1月接棒以來(lái)，合生創(chuàng)展起了新變化。

例如2020年上半年合生創(chuàng)展以179.6億元大手筆獲分鐘寺三宗地；旗下高端項(xiàng)目縵合·北京與領(lǐng)創(chuàng)醫(yī)療簽約合作，打造差異化高端地產(chǎn)項(xiàng)目；此前合生電競(jìng)城落地曹妃甸，涉水地產(chǎn)+電競(jìng)產(chǎn)業(yè)；職業(yè)經(jīng)理人離職潮；以股權(quán)投資方式進(jìn)行孵化和培育高科技投資業(yè)務(wù)板塊以助力轉(zhuǎn)型。

持續(xù)深耕老本行“舊改”；跨界醫(yī)療、電競(jìng)，打造差異化地產(chǎn)項(xiàng)目；轉(zhuǎn)型綜合性投資控股平臺(tái)，合生創(chuàng)展多條腿走路，在房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐步提升且規(guī)模大躍進(jìn)時(shí)代已過(guò)之際，這或許是合生創(chuàng)展持續(xù)生長(zhǎng)的巧路。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 合生吃下廣州最貴舊改朱桔榕“喜新守舊”兩不誤