作者：二排

中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

1、交易結(jié)構(gòu)

2、股債結(jié)構(gòu)的搭建（發(fā)放股東借款償還關(guān)聯(lián)方債務(wù)）

安居集團(tuán)與園博公司、珩琦公司于2022年5月11日分別簽署《借款協(xié)議》，由安居集團(tuán)向園博公司、珩琦公司提供借款用于園博公司繳納園博公寓項(xiàng)目土地出讓金、珩琦公司繳納珩琦公寓項(xiàng)目土地出讓金。

專項(xiàng)計(jì)劃擬以基金的認(rèn)購款項(xiàng)：（1）受讓標(biāo)的項(xiàng)目公司全部股權(quán)。（2）通過發(fā)放股東借款的形式完成對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)投資，優(yōu)先用于項(xiàng)目公司償還應(yīng)付原關(guān)聯(lián)方債務(wù)，剩余部分（如有）用于補(bǔ)充生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所需流動(dòng)資金。

3、目標(biāo)資產(chǎn)

目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓。

根據(jù)國融興華出具的初始評(píng)估報(bào)告，截至2022年3月31日，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)組價(jià)值為70,400.00萬元和51,000.00萬元，合計(jì)為121,400.00萬元，折合單價(jià)分別為6,237元/平方米和5,952元/平方米。

因此根據(jù)目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，采用收益法（權(quán)重100%）作為本次估價(jià)目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。

根據(jù)《廈門市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定和管理操作細(xì)則（試行）》（廈房租賃〔2022〕19號(hào)）規(guī)定，廈門市住房保障和房屋管理局對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租金標(biāo)準(zhǔn)為：保障性租賃住房租金價(jià)格應(yīng)接受政府指導(dǎo)，租金按不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房租金95%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，年度租金漲幅不超過5%。

4、保障性租賃住房認(rèn)定

廈門市住房局于2022年3月31日簽發(fā)了《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書》，同意認(rèn)定園博公寓項(xiàng)目（共2614套房源）和珩琦公寓項(xiàng)目（共2051套房源）為保障性租賃住房。

5、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

根據(jù)廈門市國資委于2022年4月14日出具的《廈門市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員關(guān)于廈門安居集團(tuán)有限公司申請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的批復(fù)》（廈國資產(chǎn)[2022]116號(hào)），廈門市國資委同意原始權(quán)益人將所持有的園博公司及珩琦公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓至為本次基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行目的而設(shè)立的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃；并同意發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs按照中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)公布的《基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》等證券監(jiān)管制度要求，遵循等價(jià)有償和公平公正的原則公開規(guī)范發(fā)行，無需另行履行國有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易程序。

6、土地性質(zhì)變更

就目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，安居集團(tuán)與兩個(gè)項(xiàng)目公司分別簽署《資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)及債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議》，約定安居集團(tuán)將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目分別劃轉(zhuǎn)至各項(xiàng)目公司。基于此，項(xiàng)目公司于2022年4月28日至2022年4月29日取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（劃撥），為本次發(fā)行之目的，項(xiàng)目公司分別向廈門市資規(guī)局集美分局申請(qǐng)將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利性質(zhì)由劃撥變更為協(xié)議出讓。廈門市資規(guī)局、廈門市住房保障和房屋管理局、廈門市集美區(qū)人民政府與兩個(gè)項(xiàng)目公司于2022年5月12日就協(xié)議出讓事宜分別簽署了《廈門市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。兩個(gè)項(xiàng)目公司于2022年5月24日繳納完畢《廈門市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》項(xiàng)下的土地出讓金及契稅并于2022年5月25日取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（出讓），園博公司、珩琦公司分別為園博公寓項(xiàng)目、珩琦公寓項(xiàng)目的合法使用權(quán)人和/或所有權(quán)人，權(quán)屬清晰。

安居集團(tuán)與園博公司、珩琦公司于2022年5月11日分別簽署《借款協(xié)議》，由安居集團(tuán)向園博公司、珩琦公司提供借款用于園博公司繳納園博公寓項(xiàng)目土地出讓金、珩琦公司繳納珩琦公寓項(xiàng)目土地出讓金。專項(xiàng)計(jì)劃根據(jù)資產(chǎn)管理合同、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《股東借款協(xié)議》等的約定，擬以基金的認(rèn)購款項(xiàng)（i）受讓標(biāo)的項(xiàng)目公司全部股權(quán)，（ii）通過發(fā)放股東借款的形式完成對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)投資，優(yōu)先用于項(xiàng)目公司償還應(yīng)付原關(guān)聯(lián)方債務(wù)，剩余部分（如有）用于補(bǔ)充生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所需流動(dòng)資金。

7、預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率

根據(jù)《可供分配金額測(cè)算報(bào)告》，2022年4-12月預(yù)測(cè)可供分配金額為人民幣3,908.76萬元，預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為4.27%（2022年預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為年化計(jì)算后的比率），2023年度的全年預(yù)測(cè)可供分配金額為人民幣5,194.36萬元，預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為4.28%。

紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

1、交易結(jié)構(gòu)

2、股債結(jié)構(gòu)的搭建（發(fā)放股東借款償還應(yīng)付減資款）

鼎吉公司將資本公積1.96億元轉(zhuǎn)增為注冊(cè)資本，并同步減少注冊(cè)資本2.06億元；百泉閣公司將資本公積2.92億元轉(zhuǎn)增為注冊(cè)資本，并同步減少注冊(cè)資本2.92億元；錦園公司將資本公積1.88億元轉(zhuǎn)增為注冊(cè)資本，并同步減少注冊(cè)資本1.89億元。減資后，各項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金為20萬元。預(yù)計(jì)在減資公告滿45天后，各項(xiàng)目公司將在市場(chǎng)監(jiān)督管理局完成辦理減少注冊(cè)資本的變更登記。由于各項(xiàng)目公司沒有足夠資金支付減資款，在綜合考慮注冊(cè)資本中原股東對(duì)項(xiàng)目公司的實(shí)繳資金的基礎(chǔ)上，最終形成各項(xiàng)目公司對(duì)深圳市人才安居集團(tuán)、福田安居公司和羅湖安居公司的應(yīng)付減資款負(fù)債6.76億元。

3、目標(biāo)資產(chǎn)

目資產(chǎn)為安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)。項(xiàng)目建筑面積合計(jì)13.47萬平方米，共1,830套保障性租賃住房及其配套。

4、凈現(xiàn)金流分派率

根據(jù)基金設(shè)立時(shí)《可供分配金額測(cè)算報(bào)告及審核報(bào)告》，投資人凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可供分配金額/公募基金募集規(guī)模）和凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）分別為4.24%（2022年7-12月）和4.25%（2023年）

5、保障性租賃住房認(rèn)定

根據(jù)2022年1月10日深圳市住房和建設(shè)局向深圳市人才安居集團(tuán)出具的《深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書》，認(rèn)定安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目、鳳凰公館項(xiàng)目為深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目。

6、土地使用權(quán)獲取方式

安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目分別系由福田安居公司、羅湖安居公司以協(xié)議出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，并自行投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。保利香檳苑項(xiàng)目、鳳凰公館項(xiàng)目分別系由保利集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)以招拍掛出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，后由深圳市人才安居集團(tuán)按照土地出讓文件約定以無償移交方式取得招拍掛出讓土地配建公共住房的房屋所有權(quán)及其對(duì)應(yīng)的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

7、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

2022年2月25日，深圳市國資委出具了《深圳市國資委關(guān)于深圳市人才安居集團(tuán)有限公司提請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs等的反饋意見》，該意見載明深圳市國資委支持深圳市人才安居集團(tuán)申請(qǐng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs；同意將鳳凰公館項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目、安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目四個(gè)保障性住房項(xiàng)目以經(jīng)審計(jì)賬面凈值劃轉(zhuǎn)至新設(shè)立項(xiàng)目公司；同意將新設(shè)立項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃屬于深圳市人才安居集團(tuán)決策權(quán)限；并同意發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs所涉國有資產(chǎn)按照證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》等證券監(jiān)管制度要求，遵循等價(jià)有償和公平公正的原則公開規(guī)范發(fā)行，無需另行履行國有資產(chǎn)交易程序。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 兩單保障性租賃住房REITs關(guān)鍵條款解析