丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：編輯部CRIC研究
2022年一季度已收官，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)用“慘淡”一詞形容也不為過(guò)。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國(guó)商品住宅成交規(guī)模為近年來(lái)低點(diǎn)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市成交面積累計(jì)同比下降42%。百?gòu)?qiáng)房企的整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比近乎腰斬，其中八成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，降幅超50%的房企多達(dá)四成。房企融資總量同比大幅減少52.5%。
4月2日，衢州發(fā)布樓市調(diào)控政策，成為全國(guó)首個(gè)同時(shí)取消限購(gòu)和限售的城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月以來(lái)，已有包括鄭州、哈爾濱、青島等6個(gè)城市松綁或取消“兩限”政策，城市調(diào)控松綁進(jìn)入新階段。
01 政策迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)
2022年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，樓市持續(xù)低迷，房企面臨危機(jī)。中央各部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號(hào)。
3月16日可以說(shuō)是政策迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的關(guān)鍵時(shí)刻。
國(guó)務(wù)院金融委召開(kāi)專題會(huì)議，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
隨后，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、財(cái)政部等五部委迅速表態(tài)，釋放強(qiáng)烈“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)。
聚焦城市層面，2022年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)走弱，成交量?jī)r(jià)處在持續(xù)下行通道。受此影響，截止4月2日，已有全國(guó)18城出臺(tái)新政刺激購(gòu)房需求。
實(shí)際上，鄭州19條樓市新政對(duì)各城市最具示范效應(yīng)，作為新年以來(lái)首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線城市，新政一舉松綁了限購(gòu)、限貸，還重啟貨幣化安置。政策發(fā)布之后，鄭州新房市場(chǎng)有所回溫：項(xiàng)目到訪量企穩(wěn)回升，二手房帶看量、成交量顯著提升。
僅一個(gè)月后，4月2日，衢州發(fā)布放松政策，并成為全國(guó)首個(gè)全面取消限購(gòu)和限售的城市。
同一日，秦皇島也迎來(lái)放松政策，正式廢除自2017年4月起施行的限購(gòu)令。
衢州、秦皇島雙雙迎來(lái)“松綁”，具有很強(qiáng)的信號(hào)意義，也為二季度市場(chǎng)行情回暖奠定了基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)4月份將進(jìn)一步迎來(lái)各地放松調(diào)控穩(wěn)樓市的窗口期
表：2022年截止4月2日政策松綁城市
02 重點(diǎn)城市已有“復(fù)蘇”跡象
由于新房供應(yīng)同比腰斬后，市場(chǎng)情緒受到嚴(yán)重打擊，從中央到地方政策“春風(fēng)”的利好效應(yīng)尚未在成交層面有顯著體現(xiàn)，但3月有“復(fù)蘇”跡象，雖單月和累計(jì)同比仍為負(fù)值，但環(huán)比持增。
2022年一季度全國(guó)商品住宅成交規(guī)模為近年來(lái)低點(diǎn)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市成交面積累計(jì)同比下降42%，較前2月（累計(jì)同比降39%）降幅擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)。
但單月來(lái)看，重點(diǎn)二三線城市3月已開(kāi)始成交回暖。
CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的26個(gè)城市預(yù)計(jì)整體成交1481萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)56%，同比下降46%。一季度26個(gè)城市成交累計(jì)同比下降43%，較前2月（累計(jì)同比下降41%）降幅擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。
城市間分化持續(xù)加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計(jì)同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寧、長(zhǎng)春等一季度累計(jì)仍同比下降超50%。
表：2021年3月及一季度30個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）
從二手房市場(chǎng)來(lái)看，一季度末二手房市場(chǎng)并未有好轉(zhuǎn)跡象，3月9個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)成交291萬(wàn)平方米，環(huán)比雖增46%但同比仍下降60%。一季度9城二手房成交累計(jì)同比下降52%。
但從日成交數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、杭州、蘇州和佛山環(huán)比有較大回升，其中杭州環(huán)比上漲89%。上述4城市場(chǎng)有略微回暖現(xiàn)象。但絕大多數(shù)城市當(dāng)前二手房市場(chǎng)仍處于歷史規(guī)模底部，雖有政策利好頻出但寬松有限，整體市場(chǎng)仍處于持續(xù)下行中。
表：2022年3月全國(guó)9個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
03 二季度或迎來(lái)“窗口期”
政策“春風(fēng)”至，中央及地方調(diào)控與信貸層面的寬松政策將在二季度逐漸在新房成交中得到體現(xiàn)。
預(yù)計(jì)二季度整體新房成交規(guī)模將有所回升，環(huán)比上漲，但考量到去年高基數(shù)原因，同比仍會(huì)下降，降幅會(huì)有所收窄。
具體各能級(jí)城市來(lái)看，一線城市二季度預(yù)計(jì)成交熱度延續(xù)，供應(yīng)放量下，預(yù)期整體成交延續(xù)穩(wěn)中有增。
二三線樓市成交將隨著供應(yīng)縮量而延續(xù)小幅回落，重新回歸分化行情。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)，且此前被政策壓制的強(qiáng)二三線城市將率先出現(xiàn)樓市回暖。
企業(yè)需要把握銷售窗口期，在回暖城市積極營(yíng)銷，以更好的獲取銷售回款。
從企業(yè)端來(lái)看，政策明確支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)貸款融資，由于政策回暖傳導(dǎo)落地是一個(gè)緩慢的過(guò)程，因此，房企融資規(guī)模將慢慢得以恢復(fù)。
隨著二季度重點(diǎn)城市集中供地，二季度成交規(guī)模也將迎來(lái)周期性回升，房企將迎來(lái)一波拿地機(jī)會(huì)，房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性緩解，信心提振下，地市熱度有望觸底回升，二季度或迎來(lái)拿地窗口期。
整體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在良性循環(huán)的政策指引下，正迎來(lái)否極泰來(lái)的時(shí)刻。
一季度，政策迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在筑底過(guò)程中，市場(chǎng)回暖可期，市場(chǎng)底或?qū)⒊霈F(xiàn)在二季度，屆時(shí)一線和強(qiáng)二三線將率先企穩(wěn)，弱三四線繼續(xù)盤整下行，房地產(chǎn)企業(yè)緊張的情緒也將在二季度得到緩解。
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原標(biāo)題： 陣地丨一季度迎來(lái)政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)，行業(yè)何時(shí)走出困局？
