01

#案例1——開發(fā)商“登山哥”取得一塊300畝的住宅凈地，為了提升小區(qū)服務(wù)品質(zhì)，又從相鄰商業(yè)體處購得土地5畝建造一社區(qū)活動中心，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有，活動中心無償為小區(qū)業(yè)主使用。

登山哥認(rèn)為，該社區(qū)活動中心是非盈利公共配套設(shè)施，在計算可售商品成本時，把社區(qū)活動中心土地成本及建造成本800萬計入住宅產(chǎn)品的開發(fā)成本，請問是否正確？

在分析這個問題前，我們先看一下，稅法關(guān)于共建配套的規(guī)定。

（國稅發(fā)[2009]31號）第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 

1、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

2、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

#案例1分析——從上規(guī)定可以看出，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有，因此不應(yīng)視為“公建配套”。因為，在銷售住宅產(chǎn)品時，該社區(qū)活動中心的土地和建造成本不得扣除。

02

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個稅務(wù)疑難問題是公共配套設(shè)施無償移交給政府，要不要視同銷售繳納增值稅？

#案例2——登山哥開發(fā)某住宅小區(qū)項目，建造的老年活動中心屬于該小區(qū)的公建配套設(shè)施，小區(qū)項目完成后，老年活動中心無償移交給地方政府。請問，該老年活動中心是否需要視同銷售？

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》（財稅[2016]36號附件1）第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

1、單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；

2、單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

#案例2分析——從上規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為，不視同銷售，屬于“不征收增值稅”的范疇。

03

#案例3——還拿案例2來分析。登山哥在造建該老年活動中心時，取得了施工單位開具的增值稅專用發(fā)票一張，價款800萬元，稅款80萬元。

請問：此增值稅專票稅款80萬能否在銷售住宅項目時進(jìn)行抵扣？該800萬建設(shè)成本是否可以在所得稅與土增稅中予以扣除？

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為，不視同銷售，屬于“不征增值稅項目”，相應(yīng)的進(jìn)項稅可以抵扣。由此可知80萬進(jìn)項稅可抵扣增值稅。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出包括公共配套設(shè)施費(fèi)，是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。由此可以知道，該800萬建設(shè)成本可以在所得稅計算中予以扣除。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，是計算土增稅的扣除項目。該條表明，與清算項目配套的公共配套設(shè)施成本，允許在土增稅清算中予以扣除。

04

#案例4——還拿案例2來說。該住宅項目分三期施工，一、二期是住宅，第三期是該公建配套老年活動中心。建設(shè)周期為3年。目前該項目一期已符合土地增值稅清算條件，企業(yè)按要求對一期項目土地增值稅自行清算，并形成自查報告上報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。稅務(wù)機(jī)關(guān)審核發(fā)現(xiàn)，活動中心目前還未開工建設(shè)，但企業(yè)清算一期的土地增值稅時按三期分?jǐn)偪鄢嘶顒又行牡念A(yù)算成本。

對此，企業(yè)認(rèn)為，活動中心是住宅小區(qū)項目的公共配套設(shè)施，其成本屬于項目的共同成本費(fèi)用，應(yīng)按比例合理分?jǐn)偂Ｕ垎柶髽I(yè)的認(rèn)識正確嗎？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條“土地增值稅的扣除項目”第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。可見，能作為土增稅扣除項目的“公共配套設(shè)施”必須是實際發(fā)生的成本，不存在預(yù)提的成本，并取得合法有效憑證。

國稅發(fā)[2006]187號第四條“土地增值稅的扣除項目”第（五）款規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。可見，如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)是多個（或分期）項目共同發(fā)生的，要按可售建筑面積占比法或其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

#案例4分析——根據(jù)以上可知，公共配套設(shè)施在土增稅計算中的扣除主要要掌握三點(diǎn)：

1、公共配套設(shè)施是計算土地增值稅的扣除項目；

2、公共配套設(shè)施扣除必須是實際發(fā)生的成本，不是預(yù)提的成本，并要取得合法憑據(jù)；

3、發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)是多個（或分期）項目共同發(fā)生的，要按可售建筑面積占比法或其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

由此可知，公共配套設(shè)施在“時間”“空間”的提前安排是有講究的。“時間”上盡量提前安排，以免案例中按排在三期有可能面臨無法扣除的尷尬局面；“空間”上安排在增值額大的分期之中，這樣可能實現(xiàn)降低稅檔。