作者：面包財(cái)經(jīng)

來源：面包財(cái)經(jīng)（ID：mianbaocaijing）

近日，碧桂園發(fā)布了2020年年報(bào)。年報(bào)顯示，公司2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4628.56億元，同比降低4.74%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤350.22億元，同比降低11.45%。受疫情影響，公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度及樓盤交付確收放緩，營收及利潤自2008年以來首度同時(shí)下滑。

截至2020年末，碧桂園剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為80.53%、62%和1.74倍。“三道紅線”只有兩道達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不滿足“不得大于70%”的監(jiān)管要求。公司未來或需通過提升預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)速度、債務(wù)管控等方式達(dá)到監(jiān)管要求。

此外，碧桂園公布了2021年一季度銷售數(shù)據(jù)。公司2021年1-3月累計(jì)月銷額、月銷面積分別為1395.6億元、1576萬平方米，同比分別增長(zhǎng)38.34%、31.11%。

營收利潤雙降 研發(fā)費(fèi)用同比上升 

截至2020年末，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額（權(quán)益口徑，下同）5706.6億元，合同銷售面積約6733萬平方米，同比分別增長(zhǎng)3.3%和8.0%。公司合同銷售金額增速同比下降約7個(gè)百分點(diǎn)，合同銷售面積增速同比下降約8個(gè)百分點(diǎn)，在巨大的體量基礎(chǔ)下，碧桂園合同銷售增速明顯放緩。

受新冠疫情影響，公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度及樓盤交付確收放緩。數(shù)據(jù)顯示，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入由2019年度的4750.12億元下降5.4%至4493.41億元。

此外，公司房產(chǎn)的平均售價(jià)也出現(xiàn)下滑。財(cái)報(bào)顯示，2020年度碧桂園交付物業(yè)所確認(rèn)收入的平均銷售價(jià)格約為7980元/平方米，對(duì)比2019年度的 8407元/平方米下降5.08%，公司表示，主要系若干低售價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入交付期所致。

受此影響，碧桂園營收、歸母凈利潤12年以來首度同時(shí)下滑。公司2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4628.56億元，同比降低4.74%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤350.22億元，同比降低11.45%。

值得關(guān)注的是，公司營業(yè)收入下滑的同時(shí)，銷售成本卻仍在增加。其中，2020年度公司總研發(fā)費(fèi)用達(dá)到26.49億元，同比增長(zhǎng)34.26%。研究發(fā)現(xiàn)，自2018年以來，碧桂園持續(xù)謀求轉(zhuǎn)型，布局智能建造、機(jī)器人餐飲、新零售及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等業(yè)務(wù)。不過，在快速增長(zhǎng)的研發(fā)費(fèi)用下，目前成效并不明顯。2020年度，公司來自其他分部的總對(duì)外收入約為46.77億元，同比僅增長(zhǎng)1.3%。

棚改紅利消退 三四線下沉市場(chǎng)或承壓 

自2014年起，碧桂園不斷下沉三四線房產(chǎn)市場(chǎng)。截至2020年末，碧桂園目標(biāo)一二線與目標(biāo)三四線城市合同銷售金額比例約為46:54。其中，位于三四線城市目標(biāo)三四線城市的占比約為54%，位于二線城市目標(biāo)二線城市的占比約為32%，其余城市總占比為14%。

過去幾年來，棚改紅利及貨幣化安置帶來的大量熱錢和購房需求是全國三四線房?jī)r(jià)的主要支撐力。值得關(guān)注的是，棚改計(jì)劃從2018年開始就逐漸下調(diào)。近三年來，全國棚改開工量分別為626萬套、316萬套及209萬套，呈持續(xù)下降趨勢(shì)。根據(jù)“十三五”規(guī)劃，2020年是棚改的最后一年，未來三四線城市大規(guī)模棚改的情況或?qū)㈦y以再現(xiàn)。

隨著大規(guī)模棚改熱潮的消退及樓市調(diào)控的不斷深入，我國三四線城市房?jī)r(jià)增速有明顯降溫。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，相較于2019年，2020年三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)增速出現(xiàn)回落。在三四線城市房?jī)r(jià)回歸合理水平的趨勢(shì)下，碧桂園的下沉策略或?qū)⒚媾R一定的挑戰(zhàn)。

三道紅線：資產(chǎn)負(fù)債率超監(jiān)管紅線 凈負(fù)債率同比上升 

2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理新規(guī)，提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”；“兩線”超出閾值為“橙色檔”；“一線”超出閾值為“黃色檔”；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”。

根據(jù)公司年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2020年末，“三道紅線”中碧桂園2條達(dá)標(biāo)，1條越線，屬于“黃檔”房企。其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為80.53%，同比下降2.12個(gè)百分點(diǎn)，但仍超過監(jiān)管指標(biāo)；凈負(fù)債率為62.00%，同比上升6.82個(gè)百分點(diǎn)，符合監(jiān)管要求；現(xiàn)金短債比為1.74，同比下降0.40個(gè)百分點(diǎn)，符合監(jiān)管要求。

公司2020年末剔除預(yù)收款后的負(fù)債總額達(dá)到1.06萬億元，較2019年末的1.04萬億元繼續(xù)膨脹。公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率雖有所下降，但仍高于80%，較70%的監(jiān)管要求仍有一段距離。未來，公司或需通過提升預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)速度、債務(wù)管控等方式達(dá)到監(jiān)管要求。

此外，公司凈負(fù)債率同比上升近7個(gè)百分點(diǎn)。研究發(fā)現(xiàn)，公司貨幣資金同比下降明顯。截至2020年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1671.53億元，對(duì)比2019年末的2489.85億元下降32.87%。而2020年，碧桂園有息負(fù)債總額為3264.85億元，同比下降11.67%，公司現(xiàn)金下降的速度超過公司有息負(fù)債下降率。受此影響，公司現(xiàn)金短債比也微幅下降。

今年一季度月銷額、月銷面積同比上升 增速低于行業(yè) 

碧桂園運(yùn)營公告顯示，2021年公司一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1395.6億元，銷售面積1576萬平方米，同比分別增長(zhǎng)38.34%、31.11%，環(huán)比分別增長(zhǎng)12.67%、9.37%。第一季度累計(jì)銷售均價(jià)為8855.33元/平方米，同比增長(zhǎng)5.51%，環(huán)比增長(zhǎng)3.02%。

公司2月銷售數(shù)據(jù)同比增幅較大，主要由于去年同期受疫情影響，公司房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)斷崖式下跌。值得關(guān)注的是，雖然碧桂園合同銷售數(shù)據(jù)同比大幅上升，但公司銷售增速低于行業(yè)整體增速。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年一季度全國商品房銷售面積為36007萬平方米，同比增長(zhǎng)63.8%；商品房銷售金額為38378億元，同比增長(zhǎng)88.5%。

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原標(biāo)題： 碧桂園：營收利潤首現(xiàn)雙降萬億負(fù)債面臨降杠桿壓力