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如何識別房企表外負(fù)債

陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
2021-04-22 10:06 5935 0 0
如果往來款項(xiàng)規(guī)模較大、存在對母公司大量的資金占用以及與金融類企業(yè)的關(guān)聯(lián)資金往來,代表著表外負(fù)債存在的可能性較大

作者:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

“表外負(fù)債”是指企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表以外的負(fù)債,報(bào)告中泛指地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)性融資但未計(jì)入“有息債務(wù)”

或者利用未并表主體融資沒有計(jì)入“表內(nèi)債務(wù)”的負(fù)債

近年來,房地產(chǎn)企業(yè)的表外融資成為企業(yè)重要的融資方式之一,主要原因有三點(diǎn):

1、房地產(chǎn)企業(yè)出于降成本、擴(kuò)規(guī)模等因素的考慮,通過項(xiàng)目公司合作開發(fā)的現(xiàn)象日趨增多,為表外融資提供了便利條件

2、部分房企表內(nèi)融資渠道不暢,被迫選擇表外融資

3、表外融資有助于房地產(chǎn)企業(yè)美化業(yè)績和隱藏負(fù)債

而房企表外融資模式較為復(fù)雜,對于房企表外融資的識別較為困難

五個方法被列舉用來幫助投資者識別房企的表外融資

需要注意的是,單個指標(biāo)受企業(yè)經(jīng)營模式、特殊事件的影響較大,因此,幾個指標(biāo)需要相互交叉驗(yàn)證,形成系統(tǒng)的識別體系

方法一:長期股權(quán)投資規(guī)模較大需要引起投資者注意

從合并報(bào)表角度看,如果房企選擇不并表項(xiàng)目公司,則合并報(bào)表只體現(xiàn)房企方面的投資額,體現(xiàn)在長期股權(quán)投資中

但僅從持股比例和主體名稱上較難定性為“明股實(shí)債”,需要具體分析公司長期股權(quán)投資的項(xiàng)目主體

然后向上穿透項(xiàng)目主體的其它持有機(jī)構(gòu),如果持有機(jī)構(gòu)包括資管產(chǎn)品/信托計(jì)劃等,那么存在明股實(shí)債的可能性增加

另外如果存在大型合營/聯(lián)營企業(yè),那么該企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)、債務(wù)結(jié)構(gòu)和拿地情況可能也要引起重視

例如:對某房企披露的合聯(lián)營企業(yè)中有A房地產(chǎn)開發(fā)公司

向上穿透分析A的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn),B投資公司持有53%的A房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)

根據(jù)A的股東中有金融企業(yè)推測以A為主體按照“模式一”進(jìn)行“明股實(shí)債”融資的可能性增加

方法二:結(jié)合公司少數(shù)股東權(quán)益的絕對規(guī)模、波動情況及股東性質(zhì)進(jìn)行分析

如房企選擇并表子公司且在合并報(bào)表層面上會計(jì)師認(rèn)定為權(quán)益投資

但實(shí)質(zhì)上為債務(wù)屬性,則投資方的投資體現(xiàn)在少數(shù)股東權(quán)益中

如果公司少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模較大,意味著公司的合作項(xiàng)目可能較多,且持股比例不高或控制力不強(qiáng)

一方面,要重點(diǎn)關(guān)注房企是否存在少數(shù)股東權(quán)益頻繁大規(guī)模變動情況

另一方面,可關(guān)注附注或公開資料中披露的少數(shù)股東權(quán)益主體性質(zhì)

例如:某房企的少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模較大,我們重點(diǎn)分析其少數(shù)股東權(quán)益主體性質(zhì)

在其審計(jì)報(bào)告中披露,A投資管理公司為E房地產(chǎn)開發(fā)公司的少數(shù)股東

B信托為F房地產(chǎn)開發(fā)公司的少數(shù)股東,由于A和B均為金融類企業(yè),意味著以E和F進(jìn)行融資的可能性增大

方法三:關(guān)注房企少數(shù)股東損益/凈利潤比率與少數(shù)股東權(quán)益/所有者權(quán)益差別

如果房企少數(shù)股東損益/凈利潤比率與少數(shù)股東權(quán)益/所有者權(quán)益比率長期差別較大

說明少數(shù)股東損益并非等于權(quán)益比例*凈利潤(即按企業(yè)業(yè)績進(jìn)行分配)

而是存在其他分配方式,此時(shí)企業(yè)存在明股實(shí)債情況的可能性較大

方法四:關(guān)注房企對外擔(dān)保規(guī)模

由于母公司的規(guī)模最大、外部對房企母公司的認(rèn)可度較高

因而,多數(shù)明股實(shí)債項(xiàng)目需要母公司層面進(jìn)行擔(dān)保

建議關(guān)注母公司對外擔(dān)保的數(shù)據(jù),如果母公司對外擔(dān)保的比例過高意味著企業(yè)存在表外隱性負(fù)債的可能性增大

方法五:關(guān)注往來款的絕對規(guī)模及資金占用情況

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期相對較長,與投資方約定的收益支付周期則相對較短

所以產(chǎn)生了項(xiàng)目公司收入確認(rèn)滯后于銷售現(xiàn)金回籠的情況

因此,在實(shí)際操作過程中房企的項(xiàng)目公司通常通過與投資方之間的往來款項(xiàng)(其他應(yīng)收、其他應(yīng)付科目)來達(dá)到提前分配收益的目的

建議關(guān)注其他款、其他應(yīng)付款科目的規(guī)模、差值、具體主體的資金往來情況

如果往來款項(xiàng)規(guī)模較大、存在對母公司大量的資金占用以及與金融類企業(yè)的關(guān)聯(lián)資金往來,代表著表外負(fù)債存在的可能性較大

例如:某房企其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款科目的規(guī)模較大,并且存在對其資金的占用情況

分析其財(cái)務(wù)報(bào)表附注,在其他應(yīng)付款,存在對A信托公司的應(yīng)付款項(xiàng),代表著對A信托公司表外負(fù)債存在的可能性較大

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 【知識貼】如何識別房企表外負(fù)債

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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