小債看市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
2017年，銷售額剛突破百億的鴻坤地產，就喊出2023年要實現(xiàn)千億的目標。然而近年來，在房企集中度越來越高的當下，其規(guī)模發(fā)展一直沒能提速。
中債隱含評級遭下調
近日，北京鴻坤偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司（以下稱“鴻坤地產”）旗下多只債券的中債隱含評級從“AA-”被下調至“A+”。
5月11日，惠譽確認鴻坤地產“B”長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)，展望從“負面”調整為“穩(wěn)定”。
惠譽認為，鴻坤地產現(xiàn)金/短期債務從2018年49%提高到117%，杠桿率從62%降至54%，其評級受到其規(guī)模較小和土地儲備壽命較短的限制。
《小債看市》統(tǒng)計，目前鴻坤地產存續(xù)境內債券6只，存續(xù)規(guī)模36.9億元，其中3只總余額為33.5億元債券將于1-3年內到期，3只20.5億元債券將在一年內面臨回售。
存續(xù)債券期限分布
2019年，鴻坤地產首次發(fā)行境外美元債，目前存續(xù)兩只境外債券，近日其又擬發(fā)行Reg S以美元計價的高級無抵押票據。
值得注意的是，鴻坤地產境外債發(fā)行成本高企，其票息均為14.75%，遠高于其他房企境外債融資成本。
千億目標漸行漸遠
據官網介紹，鴻坤集團成立于2002年，已經發(fā)展成為一家擁有金融投資、產業(yè)發(fā)展、文化旅游和地產開發(fā)四大業(yè)務板塊的復合型控股集團。
其中，鴻坤地產業(yè)務覆蓋住宅地產、商業(yè)地產、物業(yè)服務三大板塊，今年三月鴻坤物業(yè)（01941.HK）在香港聯(lián)交所主板上市。
從股權結構上來看，鴻坤地產的控股股東為鴻坤集團，持股比例為97.73%，穿透后實控人為自然人趙偉豪。
現(xiàn)年27歲的趙偉豪是創(chuàng)始人趙彬、吳虹夫婦之子。2017年鴻坤集團法定代表人由趙彬變更為趙偉豪，趙彬從董事長和總經理職位退出，趙偉豪新增為執(zhí)行董事和總經理；2019年8月趙偉豪又新增為鴻坤地產董事。
股權結構圖
近年來，鴻坤地產的盈利能力不穩(wěn)。2019年其實現(xiàn)營業(yè)收入96.66億元，同比增加18.24%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤為8.57億元，同比減少17.23%。
鴻坤地產盈利能力
據克而瑞2019年數據顯示，鴻坤集團以162.5億操盤金額位列第121位；以123萬平方米操盤面積位列第117位，其操盤金額和面積在房企中均處于百名開外，鴻坤屬于中小房企。
2019年克而瑞數據
截至報告期末，北京鴻坤的總資產為646.2億元，總負債518.64億元，同比增長12.95%，凈資產127.55億元，資產負債率80.26%同比增加1.11個百分點。
財務杠桿水平
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，鴻坤地產主要以流動負債為主，流動負債占總負債比為74%。
截至2019年年末，鴻坤地產流動負債有381.52億元，其中短期借款22.45億元，較上年年末翻倍；應付票據及應付賬款71.14億元，較2018年增長30億；由于一年內到期非流動負債大幅下降，2019年鴻坤地產短期債務降至38.14億元。
短期借款快速上升
然而，短期負債下降的同時，鴻坤地產的現(xiàn)金流也在減少。
截至2019年年末，鴻坤地產賬上非受限貨幣資金有34.68億元，較2018年大幅下降24%，其自有資金不足以覆蓋短期債務，還需58億經營性現(xiàn)金流來補充償債資金。
除此之外，鴻坤地產還有非流動負債137.12億元，其中長期借款77.84億元，應付債券46.94億元，其整體有息負債有182.4億元，帶息負債率為35%。
近年來，鴻坤地產銀行借款和債券融資規(guī)模快速攀升，其財務杠桿水平已飆升至歷史最高位。
《小債看市》統(tǒng)計，除了借款和債券融資，鴻坤地產還有3次租賃融資，4次應收賬款融資，27次股權質押以及7次信托融資。
在銀行授信方面，截至2019年6月末鴻坤地產授信總額為193.26億元，未使用銀行授信額度為66.83億元，可以看出其財務彈性一般。
銀行授信情況
除了盈利不穩(wěn)、負債高企、資金下降問題外，鴻坤地產還有以下三方面指標值得注意：
第一、籌資性現(xiàn)金流；
2018年以來，鴻坤地產籌資性現(xiàn)金流由凈流入轉為凈流出，2018和2019年該指標分別為-12.69和-52.57億元，說明其償還大量債務，融資規(guī)模遠不及償還債務的速度。
籌資性現(xiàn)金流
第二、應收賬款和存貨；
2019年，由于西紅門鎮(zhèn)政府購買拆遷安置房，鴻坤地產的應收賬款大幅增加，由2018年2.05億元躍升至31.29億元，應收賬款周轉率下滑90%。
另外，鴻坤地產存貨也從234.43億元增長至292.24億元，應收賬款和存貨高企對資金形成較大占用。
應收賬款和存貨高企
第三、受限資產；
截至2019年年末，鴻坤地產受限資產規(guī)模為201.85億元，其中受限存貨就有102.13億元，受限資產占總資產的31.24%，受限資產規(guī)模較大存在一定流動風險。
受限資產情況
2017年初，銷售額剛突破百億的鴻坤地產，就喊出2023年要實現(xiàn)千億的目標。
但是，在房企集中度越來越高的當下，鴻坤地產的規(guī)模發(fā)展一直沒能提速。2016年以來其簽約金額分別為108.96億、147.13億、170.5億以及172.2億元，可以看出銷售額增速大幅下滑，千億目標漸行漸遠。
另外，鴻坤地產土地儲備主要集中京津冀區(qū)域，整體區(qū)域分布一般，且部分環(huán)京區(qū)域執(zhí)行嚴厲的限購政策，未來面臨較大去化壓力。
歷史上，鴻坤地產已多次被列為被執(zhí)行人。今年5月，由于355萬元執(zhí)行標的，其又被北京市第二中級人民法院列為被執(zhí)行人。
被執(zhí)行人詳情
總得來看，近年來鴻坤地產財務杠桿高居不下，債務攀升的同時規(guī)模卻沒有得到提升，但債務壓力和流動性問題開始顯現(xiàn)，在頭部房企越來越集中的格局下，其還有多少沖出突圍的機會？
03
發(fā)跡于北京西紅門
2002年，中國經濟加速房地產消費大潮如火如荼，經濟學背景出身的趙彬憑借敏銳的頭腦，嗅到了北京房地產發(fā)展的商機。
當年，趙彬從湖南進入北京成立鴻坤地產，通過招拍掛拿下了北京南五環(huán)外西紅門一塊兩百萬平方米的土地。當時西紅門地區(qū)還是一整塊麥子地，阡陌縱橫，交通、水電、市政等皆不便。
但沒想到，北京西紅門成了趙彬的福地，鴻坤地產發(fā)跡于此。
拿地后，鴻坤地產進駐北京大興，從拆遷、修路、市政、水電等基礎環(huán)節(jié)做起。在深耕10多年后，西紅門舊貌換新顏，國際化大都市的形象逐步建立，同時鴻坤地產也依托于該區(qū)域的發(fā)展立足北京。
2010年起，鴻坤地產開始走出北京，先后進入海南東方、三亞、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市，開啟“大北京”戰(zhàn)略。
同時，借助國家產業(yè)發(fā)展轉型以及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策風口，鴻坤地產開始布局圍繞北京“大五環(huán)”的創(chuàng)新產業(yè)園戰(zhàn)略。
這期間，趙彬開始四處招兵買馬，原萬科毛大慶和龍湖老將袁春相繼加盟鴻坤地產。2017年鴻坤集團實控人悄然變更為趙彬之子，這拉開了二代接班的序幕。
值得一提的是，鴻坤在金融投資領域的布局。
早在2007年，鴻坤集團就成立了全資子公司億潤投資，當年發(fā)起北方地區(qū)第一支有限合伙基金。2014年，鴻坤投資參股中民投，趙彬任中民投第一屆董事局投資決策委員會常務副主席。
可以說，在過去數年間鴻坤地產區(qū)域性發(fā)展，沒有走向全國錯失高速發(fā)展良機，在目前“房住不炒”大政方針下，作為中小房企資金緊缺，拿地土儲不懼優(yōu)勢，銷售更是難以提速，其千億征途夢碎。
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