一、司法拍賣房產融資貸款的概況

在司法拍賣被執行人房產的實踐當中，執行法院往往要求一次性付清價款，門檻較高，可能不利于擴大競買范圍的問題，這也是導致目前司法拍賣成交率較低的原因。前幾年部分地方法院例如浙江、江蘇地區的法院已經推開在司法拍賣中開展與銀行業金融機構的按揭合作制度，降低了競買門檻，使得更多的競買者參與司法拍賣活動中，從而順利實現債權，達到案結事了的效果，贏得了相當好的法律效果、社會效果。2016年11月22日最高人民法院發布《關于在執行工作中規范執行行為切實保護各方當事人財產權益的通知》第四點，對于司法強制拍賣要求一次性付清價款，門檻較高，可能不利于擴大競買范圍的問題，可借鑒部分地方法院的成熟經驗，在司法拍賣中開展與銀行業金融機構的按揭合作，降低競買門檻，通過更廣范圍的競價更好地讓拍品變現。2017年1月1日起，全面推行優先用網絡司法拍賣方式處置財產，以降低處置成本、提高成交率、溢價率，保護雙方當事人的合法權益。雖然頂層設計層面已經默許認可可借鑒部分地方法院的成熟經驗，在司法拍賣中開展與銀行業金融機構的按揭合作。但是司法拍賣房產融資貸款過程中會有哪些法律問題需要解決，哪些障礙需要掃清呢？筆者在淘寶網上考察了中山市、佛山市關于在司法拍賣中開展與銀行業金融機構的按揭合作的模式。這種操作模式中突顯出來的法律障礙有以下幾個方面：一、這種融資貸款的性質是什么，如果競買人無法從銀行得到融資貸款后且無法繳交剩余價款的情況，該如何解決，是否屬于悔拍。二、從司法操作層面上，競買人是持有法院拍賣成交確認書辦理抵押所有權轉移預告登記。按照執行理論，不動產拍賣成交后，該不動產的所有權自拍賣成交裁定送達買受人時起轉移。實踐操作與司法理論存在沖突，該如何協調？抵押所有權轉移預告登記與一般商品房買賣的預告登記存在什么區別？三、房屋抵押預告登記手續辦理后，銀行發放貸款并支付到法院賬戶，競買人將房產過戶到本人名下時，后續的抵押登記手續，如果買受人疏于辦理，該有什么規則可以限制？

二、以“佛山司法拍賣房產融資貸款模式”為視角

（一）佛山司法拍賣房產融資貸款模式的市場化分析

筆者通過在淘寶網司法拍賣專欄中考察佛山司法拍賣房產融資貸款模式，發現以下的司法拍賣房產融資貸款運轉模式的基本特點：（1）在拍賣公告“貸款服務”一欄，注明“銀行提供貸款服務信息”，這是比較人性化的服務。（2）存在多家銀行提供貸款服務信息，這樣競買人有自主的選擇權，有利于市場主體競爭，提高拍賣成交率。例如有中國銀行、廣發銀行、工商銀行、農村商業銀行、招商銀行、興業銀行等六家銀行提供貸款服務。（3）銀行提供融資貸款服務的特點，貸款期限不超過30年，商用房貸款期限不超過10年，首套住房貸款金額不高于房產價值的80%（注意了：不是拍賣成交價的80%，銀行貸款就低不就高）。（4）如果是可以融資貸款的房產，往往更能吸引更多的市場主體參與競拍，依據“水漲船高”的效應，最終拍賣成交價往往高于本次拍賣的價格。

（二）司法拍賣房產融資貸款模式下的法律條文分析

司法拍賣房產融資貸款，從法律字面的解釋，可以分為“執行司法拍賣法規”、“物權法”、“合同法規”、“房屋登記辦法”。下面將對相關法律進行詳細的解讀和分析。

（1）執行司法拍賣法規。主要涉及房屋產權變動的時間點和房屋產權變動的實際操作。最高人民法院關于《人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第29條規定，不動產拍賣成交后，該動產自拍賣成交送達買受人時起轉移。第25條規定，拍賣成交或者以流拍的財產抵押后，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而拍賣、抵債的目的難以實現的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣中的傭金，由原買受人承擔。人民法院可以直接從其預交的保證金中扣除。扣除后保證金有剩余的，應當退還原買受人；保證金數額不足的，可以責令原買受人補交；拒不補交的，強制執行。（注意，該條款在2017年1月1日后將有新的法律規定代替，改變這個規則）。《民事訴訟法》第251條規定，在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。

（2）物權法。主要涉及拍賣房屋的主要涉及抵押權預告登記和抵押登記制度。《物權法》第14條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。第20條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。第187條規定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

（3）合同法規。主要涉及競買人與銀行簽訂融資貸款合同時的相關問題。競買人與銀行之間根據意思自治、誠實信用等原則，約定有關的執行條款。特別涉及到銀行已經支付拍賣款給法院后，競買人逾期未辦理抵押登記手續。需要從合同約定規則上規制競買人。

（4）房屋登記辦法。主要涉及司法拍賣房屋抵押權預登記制度。《房屋登記辦法》第六十七條規定，有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：（一）預購商品房；（二）以預購商品房設定抵押；（三）房屋所有權轉讓、抵押；（四）法律、法規規定的其他情形。

（三）“支招”—司法拍賣房產融資貸款模式下的法律障礙

（1）司法拍賣房產融資貸款的性質是什么，如果競買人無法從銀行得到融資貸款后且無法繳交剩余價款的情況，該如何解決，是否屬于悔拍。筆者認為，司法拍賣屬于公法拍賣，從理論上，司法拍賣與一般的買賣合同沒有實質上的區別。作為執行程序中財產變價的一種方式，司法拍賣制度的目的在于借助公開競價的方式最大化實現執行財產的價值，以維護當事人的權利。[1]司法拍賣房產融資貸款的性質，第一，這個融資貸款具有公法上的引導性；第二，融資貸款的主體是競買人；第三，簽訂融資貸款的雙方是平等的；第四，融資貸款合同與一般的商品房買賣合同性質沒有實質性的區別，雙方簽訂合同后，如出現違約等行為，雙方都可以訴諸法律途徑解決。如果競買人無法從銀行得到融資貸款后且無法繳交剩余價款的情況，這種行為屬于悔拍的行為。出現這種行為的，執行法院可以依照《人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第25條規定，裁定重新拍賣，如果拍賣成交的價格低于原拍賣價的，可以責令原競買人補交，拒不補交的，可以強制執行。如果這個行為發生在2017年1月1日后，依據新的法律規定，執行法院還可以將原競買人已經繳納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務以及拍賣財產相關的被執行人的債務。

（2）買受人是持有法院拍賣成交確認書辦理抵押所有權轉移預告登記。按照物權變動理論，不動產拍賣成交后，該不動產的所有權自拍賣成交裁定送達買受人時起轉移。實踐操作與司法理論存在沖突，該如何協調？抵押所有權轉移預告登記與一般商品房買賣的預告登記存在什么區別？筆者注意到，在司法實踐操作中，買受人憑成交確認書、人民法院公函和其他相關材料，申請辦理拍賣房產的所有權轉移預告登記。但是實際上競買的房產未過戶到買受人名下，退一步說，就算執行法院已經送達拍賣裁定給買受人，房產登記中心登記的仍然在被執行人的名下。這種實際操作與法律是否存在一定的沖突。房產登記中心依據的是《房屋登記辦法》第67條的第一種情形的預購商品房還是第四種情形的法律、法規規定的其他情形。在實踐中，商品房預售買賣的房屋也是登記在房產商的名下，預告登記只是對物權的期待權進行預告轉移登記。但是司法拍賣房產可否理解成這樣。這種實踐操作，需要修改的不僅僅是法律規定，更多的是地方房產登記部門的行政權力配合。因此，如果推開司法拍賣房產抵押貸款制度，不僅僅需要法律層面對這個問題進行明確規定，更多的是地方房產部門的配合和協作。

（3）房屋抵押預告登記手續辦理后，銀行發放貸款并支付到法院賬戶，買受人人將房產過戶到本人名下時，后續的抵押登記手續，如果競買人疏于辦理，該有什么規則可以約束競買人。《物權法》第20條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。也就是說如果買受人逾期三個月不辦理抵押登記手續，銀行將會失去抵押優先受償權。這種風險是存在的，不排除市場經濟條件下，有這種情況的出現。對于抵押權預告制度不等同于抵押權登記制度，日前最高人民法院已經有判例對這種問題進行判決，最終銀行“自吃苦果”。銀行將采取什么規則約束買受人，將是一個法律操作問題。筆者認為，銀行可以從合同規則上約束當事人，同時通過公證方式對合同約定的內容進行公證，因為公證約定條款一旦出現違約，銀行可以持公證書向法院申請強制執行。這種制度是比較快速的。同時，銀行也可以依靠執行法院的力量，對買受人進行必要的督促，但沒有強制執行的權力，除非已經立案執行。

三、后語—司法拍賣融資貸款的后續問題

司法拍賣融資貸款這個出發點與司法拍賣的目標是一致的，司法拍賣追加兩個目標，一是盡快將財產變價，以實現生效法律文書確定的債權；二是實現拍賣財產價值的最大化。這兩個目標需要兼顧，從強制執行程序的目的出發，第一個目標更為重要。[2]但是這種融資貸款是否類似“借新還舊”，是否在尋找下一個獵物來承受這個“舊貨”。筆者同時也考察了域外關于司法拍賣的制度，但能夠在司法拍賣融資貸款的，恐怕沒有其他可以借鑒的經驗，或者說我們正在“摸著石頭過河”。          

[1]江必新、劉貴祥主編：《民訴解釋中執行程序部分統一理解與適用》，第53頁。

[2]同上。

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