精品久久久久久久-av色综合-2025国产精品-国产毛片一区二区-福利在线免费观看-91丨九色丨黑人外教-日本黄色网址大全-中文在线中文资源-老司机av网站-中文字幕日本视频-操人免费视频-精品国产1区2区3区-中文一区在线播放-欧美不卡123-福利色视频

房地產的又一劑強心針

陌爺地產圈 陌爺地產圈
2022-02-15 19:01 2485 0 0
近期的房地產政策也是密集出臺,其中還是以穩樓市、穩預期為主。

作者:陌爺

來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

在監管當局的一套組合拳尤其是融資政策收緊后,才意識到開發商的流動性如此的捉襟見肘。

在社會經濟持續下行的大背景下,“夜壺經濟”能否再次啟動,姑且另當別論。

但是對于尚是支柱性產業的房地產而言,但凡出現一絲系統性風險的征兆,必然是不允許的。

近期的房地產政策也是密集出臺,其中還是以穩樓市、穩預期為主。

點狀政策,如要求9家大型央國企對于11家中高風險的民企提供以資產收并購為主的流動性支持。

且圍繞這一舉措提供了一些列的政策上的支持,如并購貸不納入“三道紅線”內、鼓勵銀行資金向大型央國企傾斜等舉措。

而于2月10日,房地產便再次迎來了一則利好,主要針對于預售資金監管。

【該管理辦法明確:預售資金額度監管為“重點額度監管”,由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定能確保項目竣工所需的資金額度。當賬戶內資金達到監管額度后,超出額度的資金可以由房企提取自由使用。】

NO. 1

現時點出具對于監管資金的管理辦法,一方面表明房地產調控已進入深水區,從限購、限貸、“三道紅線”等政策端、融資端,滲透到房企的經營層面。

另一方面,仔細深究,當前的房地產資金監管制度確實存在其不合理之處。

(1)政策規定不明確

包括監管賬戶開設范圍是土地證還是預售證規定不明確;

重點監管資金提取范圍是土地證、預售證、單樓棟還是單套房規定不明確;

部分城市重點監管資金比例、提取節點規定不明確;

(2)提取基數過高

重點監管資金的提取基數包括備案價、工程款、實收款三類,其中以備案價、工程款為基數的城市占絕大多數。

(3)提取比例過高

如按照工程造價1.n倍計算重點監管資金的城市,倍數普遍在1.1倍-1.3倍之間,其中浙江的城市普遍較高,為工程造價1.3倍,其次為福建、安徽的城市,普遍為工程造價1.2倍。

(4)提取節奏不合理

重點監管資金根據工程節點提取,比較寬松的包括南寧、天津、無錫、福州等,房企可在主體結構封頂前取用大部分重點監管資金。

提取節奏較慢的城市包括惠州、佛山等,主體結構封頂前重點監管資金較難取用。

NO. 2

再來說一說,對于該條政策措施主要有以下幾點看法:

1、雖未明確具體的監管要求,但是整體導向是放松監管資金要求,對于房地產行業以及緩釋房企流動性而言實則利好。

2、雖是對于行業鼓勵性的或者說是對于地方政府導向性的政策要求,但卻是面狀的寬松政策,惠及所有的開發商。

3、此次政策的出臺是對于房企資金監管過于嚴格而出臺的糾正措施。

像陽光城,沈陽某項目后續工程款還有1億需支付,政府還要監管7.5億不讓動,導致了企業的資金流動性被大大降低,風險攀升,間接導致了陽光城的現狀。

4、超出額度的監管資金房企可自由使用,意味著房地產建設項目仍要滿足監管資金要求的前提下,對于超出的部分房企的自主權更大。

對于恒大、陽光城、花樣年等全國性暴雷房企而言,地方政府往往會因為企業風險而加大對于資金監管的要求,導致即便在滿足監管要求前提下,賬面資金不能及時補充流動性以及債務剛兌,而加速企業風險。

而該條政策的導向便是防止該類的“踩踏事件”的加劇與發生。

5、對于預售資金監管制度的調整將會是中長期調控的方向。

現在很多地方,建設進度到達±0,就可以預售。土地款通過前融解決,工程建設中可以做開發貸,層層加大的杠桿是導致企業風險與項目風險最根本的原因。

對于這種開發模式而言,一是現金流脆弱,單項目的回款受阻可能會牽連到整個資金盤子的流動性。

二是監管資金的問題,有些是被提前動用,就存在建設爛尾可能,有些是監管過嚴,被動降低了資金周轉率。

所以對于監管資金而言,未來的調控方向并不是更松、也不是更嚴,而是需要更加靈活。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 房地產的又一劑強心針

陌爺地產圈

歡迎關注最實操的陌爺地產圈技術交流、資源對接、人脈拓展!

165篇

文章

10萬+

總閱讀量

特殊資產行業交流群
推薦專欄
更多>>
  • 政信三公子
    政信三公子

    鐺煮山川,粟藏世界,有明月清風知此音。呵呵笑,笑釀成白酒,散盡黃金。

  • 中證鵬元評級
    中證鵬元評級

    中證鵬元資信評估股份有限公司成立于1993年,是中國最早成立的評級機構之一,先后經中國人民銀行、中國證監會、國家發改委及香港證監會認可,在境內外從事信用評級業務,并具備保險業市場評級業務資格。2019年7月,公司獲得銀行間債券市場A類信用評級業務資質,實現境內市場全牌照經營。 目前,中證鵬元的業務范圍涉及企業主體信用評級、公司債券評級、企業債券評級、金融機構債券評級、非金融企業債務融資工具評級、結構化產品評級、集合資金信托計劃評級、境外主體債券評級及公司治理評級等。 迄今為止,中證鵬元累計已完成40,000余家(次)主體信用評級,為全國逾4,000家企業開展債券信用評級和公司治理評級。經中證鵬元評級的債券和結構化產品融資總額近2萬億元。 中證鵬元具備嚴謹、科學的組織結構和內部控制及業務制度,有效實現了評級業務“全流程”合規管理。 中證鵬元擁有成熟、穩定、充足的專業人才隊伍,技術人員占比超過50%,且95%以上具備碩士研究生以上學歷。 2016年12月,中證鵬元引入大股東中證信用增進股份有限公司,實現戰略升級。展望未來,中證鵬元將堅持國際化、市場化、專業化、規范化的發展道路,堅持“獨立、客觀、公正”的執業原則,強化投資者服務,規范管控流程,完善評級方法和技術,提升評級質量,更好地服務我國金融市場和實體經濟的健康發展。微信公眾號:cspengyuan。

  • 小債看市
    小債看市

    最及時的信用債違約訊息,最犀利的債務危機剖析

  • 雷達Finance
  • 蔣陽兵
    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

  • 觀點
    觀點

    觀點(www.guandian.cn)向來以提供迅速、準確的房地產資訊與深度內容給房地產行業、金融資本以及專業市場而享譽業內。公眾號ID:guandianweixin

微信掃描二維碼關注
資產界公眾號

資產界公眾號
每天4篇行業干貨
100萬企業主關注!
Miya一下,你就知道
產品經理會及時與您溝通