作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

管理層給出的答復(fù)是，永遠(yuǎn)保持“最好的位置”，股價(jià)遲早會(huì)上去。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 5月24日，港交所又迎來新一周的交易時(shí)間。資金涌動(dòng)之余，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模最大的碧桂園，也于當(dāng)天早上10點(diǎn)在中環(huán)的香港四季酒店如期召開股東周年大會(huì)。

受新冠疫情影響，外界所期待的香港與內(nèi)地通關(guān)事宜仍在推進(jìn)中。疫情因此也影響到了一年一度的股東會(huì)，相當(dāng)一部分房企轉(zhuǎn)而在內(nèi)地城市召開會(huì)議，碧桂園則不在其列。

這迫使碧桂園總裁兼執(zhí)董莫斌、獨(dú)立非執(zhí)董黃洪燕、獨(dú)立非執(zhí)董杜友國、常務(wù)副總裁程光煜、CFO兼副總裁伍碧君、投資者關(guān)系及金融部總經(jīng)理等人，均通過線上方式遠(yuǎn)程參與股東會(huì)。在線下參會(huì)的則包括獨(dú)立非執(zhí)董黎明、石禮謙、唐匯棟，以及聯(lián)席公司秘書梁創(chuàng)順。

而楊國強(qiáng)因?yàn)椤皞€(gè)人原因”又一次缺席。莫斌對(duì)此強(qiáng)調(diào)，主席一貫重視股東周年大會(huì)，雖然無法參會(huì)，但委托他作為代表并向股東致意。

股東會(huì)伊始，主持人宣布股東會(huì)提問環(huán)節(jié)將以書面形式收集問題，并解釋這主要出于縮短線下聚集時(shí)間、防止飛沫傳播的考慮。與去年類似，股東們?nèi)员憩F(xiàn)出了極高積極性，遞交的問題涉及機(jī)器人業(yè)務(wù)、市值管理、毛利率、借貸能力、發(fā)展空間，甚至樓盤設(shè)計(jì)、配套打造等。

市值管理問題尤為應(yīng)景，皆因3天前碧桂園服務(wù)獲納入恒生指數(shù)成分股，這距離其上市僅不足3年。相比之下，母公司碧桂園所耗時(shí)長接近10年零7個(gè)月。加之地產(chǎn)股、物業(yè)股一跌一升，股東開始對(duì)碧桂園的低估值感到擔(dān)憂。

對(duì)此，管理層給出的答復(fù)是，永遠(yuǎn)保持“最好的位置”，股價(jià)遲早會(huì)上去。

“保持”的實(shí)現(xiàn)，又需回歸至提升毛利率與股東權(quán)益，控制負(fù)債，依靠管理撬動(dòng)發(fā)展等經(jīng)營改善層面的內(nèi)容，股東會(huì)便圍繞著這層邏輯徐徐推進(jìn)。

此前5月21日，恒生指數(shù)發(fā)布截止一季度的恒生指數(shù)系列季度探討結(jié)果，碧桂園服務(wù)正式被納入恒生指數(shù)成分股，相關(guān)變動(dòng)將于6月7日起生效。這意味著，碧桂園服務(wù)成為首家晉級(jí)藍(lán)籌股的物業(yè)管理公司，一定程度上反映資本市場(chǎng)的肯定態(tài)度。

碧桂園服務(wù)自2018年6月19日登陸港交所，今年更因若干筆大規(guī)模并購而令行業(yè)側(cè)目。按5月24日收盤價(jià)計(jì)，該公司總股本30.26億股，對(duì)應(yīng)股價(jià)為80.05港元，總市值則達(dá)到2422.54億港元，目前靜態(tài)市盈率約達(dá)75.99倍。

而截止目前，碧桂園總股本高達(dá)220.48億股，對(duì)應(yīng)股價(jià)僅9.84港元，較52周最低價(jià)格僅上浮11.56%；對(duì)應(yīng)總市值僅2169.53億港元，靜態(tài)市盈率亦僅約5.22倍，雙雙不及碧桂園服務(wù)。

股票量大，但估值低，股東在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)開始流露擔(dān)憂的情緒。

伍碧君對(duì)此回應(yīng)，公司對(duì)物業(yè)公司被納入恒生指數(shù)感到開心，說明得到市場(chǎng)的認(rèn)可。她隨即將話題轉(zhuǎn)到碧桂園自身，表示近兩年市場(chǎng)認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)從“成長期”進(jìn)入“成熟期”，所以大家有觀望態(tài)度，股價(jià)明顯有徘徊的過程。

“公司如果能在地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰的過程中永遠(yuǎn)保持最好的位置，而且能給股東創(chuàng)造效益，股價(jià)遲早會(huì)上去。”

類似問題在今年3月份業(yè)績(jī)會(huì)上同樣曾被問及。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，當(dāng)時(shí)伍碧君也表示，地產(chǎn)已經(jīng)從“靠紅利時(shí)代”變成“管理時(shí)代”，而碧桂園2018年提前進(jìn)入了管理時(shí)代，股價(jià)卻嚴(yán)重被低估。

市值管理方面，碧桂園實(shí)際上已有所動(dòng)作，包括2020年斥資約33.8億港元進(jìn)行回購，今年以來聯(lián)席主席楊惠妍仍在陸續(xù)增持股份。在股東會(huì)當(dāng)天，碧桂園還順利通過了授權(quán)董事回購不超過10%股份的一般授權(quán)議案。只是諸如此類的二級(jí)市場(chǎng)操作，仍未能提振股價(jià)。

另一種潛在的方式，則是碧桂園未來可能進(jìn)行的新業(yè)務(wù)分拆，以及部分投資變現(xiàn)后的分紅發(fā)放。畢竟，對(duì)于利潤率優(yōu)秀、擁有較低融資成本，以及有潛在分拆的企業(yè)投以更多關(guān)注，是資本市場(chǎng)的一大趨勢(shì)。

和其他房企類似，碧桂園近年也在追求多元發(fā)展，包括現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新零售、機(jī)器人和餐飲均屬于其“全產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)循環(huán)”的組成部分。其中，建筑機(jī)器人被放在較為靠前的位置。

根據(jù)碧桂園年報(bào)，博智林業(yè)務(wù)公司累計(jì)專利有效申請(qǐng)2997項(xiàng)，已獲授權(quán)956項(xiàng)；在研建筑機(jī)器人及智能產(chǎn)品46款，其中18款投入商業(yè)化應(yīng)用，28款工程測(cè)試。

在股東會(huì)上，莫斌表示，建筑機(jī)器人業(yè)務(wù)推進(jìn)步伐良好，有18款機(jī)械人已進(jìn)入測(cè)試，并有4款機(jī)械人已進(jìn)入少量生產(chǎn)，料明年業(yè)務(wù)可進(jìn)入收成期。他同時(shí)表示，公司還在對(duì)此不斷迭代，相信通過博智林業(yè)務(wù)公司的努力，一定會(huì)帶來“超出大家預(yù)期的回報(bào)”。

除此以外，今年4月下旬，據(jù)媒體報(bào)道，碧桂園正推進(jìn)品牌營銷業(yè)務(wù)線條子公司化，相關(guān)分析認(rèn)為不排除單獨(dú)上市的可能。

作為國內(nèi)房地產(chǎn)銷售規(guī)模最大的企業(yè)，2020年碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售5707億元，同比增長3.34%；今年公司權(quán)益總貨值約9608億元，按預(yù)期目標(biāo)去化率65%計(jì)算，全年權(quán)益銷售預(yù)計(jì)為6245億元左右。未來三年，該公司還提出了每年權(quán)益銷售錄得10%增長的目標(biāo)。

但從盈利能力看，去年碧桂園實(shí)現(xiàn)毛利潤1009.1億元，對(duì)應(yīng)毛利率21.8%，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。過去數(shù)年高價(jià)拿地導(dǎo)致毛利率下滑，在龍頭房企身上亦有體現(xiàn)，股東開始關(guān)注接下來這一財(cái)務(wù)指標(biāo)能否企穩(wěn)回升。

對(duì)此碧桂園管理層表示，公司毛利率在行業(yè)中還是維持在“穩(wěn)定水平”，去年毛利率受到了一定影響，主要是2017-2018年部分低毛利項(xiàng)目進(jìn)入交付期。

管理層強(qiáng)調(diào)，公司已售未結(jié)資源是豐富的，含稅已售未結(jié)部分超過了7800億元，結(jié)算毛利率也維持在“穩(wěn)定的水平”。其轉(zhuǎn)而向股東傳遞積極信號(hào)，表示銷售毛利率在今年上半年已經(jīng)企穩(wěn)回升，因而公司未來的毛利水平還是有“顯著的改善空間”。

莫斌在回應(yīng)改善盈利能力的策略時(shí)也提及，公司主要是通過連續(xù)三年全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升，即“一率五力”，并形容效果“很明顯”。

“一率五力”在去年碧桂園管理會(huì)議上便被提及，指做好高效率、成本力、產(chǎn)品力、營銷力和科技力。其中高效率被莫斌稱為碧桂園占領(lǐng)市場(chǎng)的制勝法寶，成本力是生存之道。

“我們每周都會(huì)做一些常態(tài)培訓(xùn)，現(xiàn)在把區(qū)域拆分成106個(gè)，也是鼓勵(lì)大家有長期主義的精神，聚焦深耕，做一成一。”莫斌對(duì)股東表示，現(xiàn)在碧桂園的態(tài)勢(shì)“非常好”。

股東亦關(guān)注碧桂園的盈利質(zhì)量，包括咨詢公司股東權(quán)益未呈現(xiàn)增加趨勢(shì)的原因。以凈利潤指標(biāo)為例，2018-2020年，該公司歸母凈利潤占凈利潤比重分別為71.32%、64.62%、64.71%，少數(shù)股東權(quán)益仍侵蝕了相當(dāng)一部分利潤。

管理層表示，公司一直在提升拿地權(quán)益比，包括2020年權(quán)益拿地金額占比已經(jīng)提升至88%。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，去年碧桂園權(quán)益地價(jià)2092億元，貨地比約3.3；可供對(duì)比的是，2017年該公司權(quán)益地價(jià)3271.4億元，對(duì)應(yīng)權(quán)益地價(jià)占比僅約68%。

其續(xù)稱，在報(bào)表口徑中，公司的凈利潤有接近65%歸屬于母公司。但伴隨著銷售包括拿地權(quán)益占比進(jìn)一步提升，可以看到公司未來在報(bào)表中權(quán)益占比會(huì)進(jìn)一步加大。

在今年業(yè)績(jī)會(huì)上，程光煜也表示，包括“一率五力”的工作準(zhǔn)備，區(qū)域裂變，以及用2092億元撬動(dòng)6900億元左右貨值等工作，將有效支持公司未來的發(fā)展。

而被問及目前銀行借貸層面的限制時(shí)，碧桂園方面表示，各類金融機(jī)構(gòu)更傾向于和財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定且位于頭部的房企合作，今年上半年銀行的信貸資源對(duì)公司都是有非常大的支持。

但碧桂園透露，會(huì)進(jìn)一步控制有息負(fù)債的規(guī)模，用更加穩(wěn)定的經(jīng)營去撬動(dòng)企業(yè)的整個(gè)發(fā)展。該公司的銷售回款率保持在90%以上，其中去年權(quán)益現(xiàn)金回款5193億元，回款率91%。

按照早前公布的計(jì)劃，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模會(huì)在今明年逐步下降，包括有息負(fù)債于年底控制在3000億元左右。

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原標(biāo)題： 股東會(huì)見聞錄|碧桂園談“保持位置”：提升毛利率與股東權(quán)益