“工改工”最近非常火熱，在對“工改工”的重視程度方面，不得不提的就是東莞這個代表性的城市。5月13日，東莞市自然資源局發布了關于征求《關于加快“三舊”改造項目動工建設確保固定資產投資的通知》《關于聚焦先進制造 打造高品質空間 全面加快“三舊”改造的實施意見》意見的函（東自然資函〔2022〕402號），為便于大家了解“工改工”的一些真實情況，我們將最近在東莞操作的一些項目所涉情況做一下分享。

從投資的邏輯來說，“工改工”項目的難度其實并不小，尤其是收益實現的周期比較長，目前東莞的工改項目特別多，對于工業類物業后續的銷售和招商等問題，除非是產業運營能力非常強的開發商或產業運營商直接操盤，不然其他企業介入的話大概率會做虧，其中的一個核心問題就是優質產業引入東莞的難度其實非常大，而這卻是做好一個工改項目的核心要素。

除了運營的問題外，目前在項目推進層面的難點問題也非常值得關注：

1. 就東莞目前的三舊改造/城市更新項目而言，目前基本都在等政策的出臺，包括密度分區管理技術標準（據悉2022年6月底前需完成初步成果，報鎮領導班子會議通過后上報市局審查）、單元劃定方案編制和審查工作指引、東莞市國土空間規劃等細則。需注意的是，去年部分更新項目單元劃定雖已通過園區、鎮街黨政領導班子聯席會議或小組會議審議，且上報到市自然資源局，但目前新政出來前市自然資源局基本都不會再收文開會與審查。我們預計可能6月-7月東莞政策將落地，因此項目前期階段需完成的事項以及跟鎮街的前期溝通格外重要。

2. 東莞城市更新項目中的拆遷補償問題目前變得更加棘手，村民以及國有出讓廠房類的被拆遷方對拆遷補償標準的訴求已明顯提高，另外很多工廠主提出以未來改造后同類物業的單方銷售價格作為當前拆遷賠償的標準，由此導致拆遷難度不斷加大。

3. 對于密度分區的問題，很多開發商擬嘗試通過加大產業運營或提高產業導入的方式以增大項目綜合容積率，但要實現起來卻存在較大難度，主要原因就是目前密度分區規劃文件已基本確定，溝通的空間和可突破的空間都非常有限。

4. 從我們目前跟進的項目來看，政府對公配設施及市政道路的要求已明顯提高，比如有的項目政府提出將指定道路的建設納入更新范圍、或增加公共配套設施（學校、綠地及公園等）與提高工改工規模等。開發商也會考慮以此作為與政府談判獲取更新單元劃定指標的籌碼。

關于東自然資函〔2022〕402號這份征求意見稿，我們認為有四個方面值得重點關注：

一是簡化并聯舊改流程，從原前期服務商、單一主體掛牌、1+N方案等，調整為現在的要求規劃設計前置，也即國土空間規劃、片區統籌規劃、更新單元劃定需前置，然后才是意愿征集等相關工作；二是未來前期服務商不再授權村集體招引而改由政府直接采購，這樣的話村集體權力下降、前期服務商招引也變得更加規范，不過表面上雖然顯得相對招引流程更加規范且權力已集中管理，但對于舊改偏市場化的運作還是有較大的影響，也即開發商提前鎖定項目權益（比如提前收購物業或提前談好拆賠）的做法將失去操作空間；三是要求在完成工改工掛賬任務前，不得申報新的居商改造單元，這意味著工改以外的項目類型在推進方面面臨更多的不確定性；四是全面實施高中低密度分區空間管控，適度調低居住用地容積率上限等，這也將對項目的收益測算造成比較大的影響。

據東莞更新同行說，東自然資函〔2022〕402號這份征求意見稿所涉的政府目標可能偏樂觀了一些，也即這份新規的落地和執行存在一定的難度，比如要求今、明兩年動工的項目可能很難實現。對于存量的城市更新項目來說（尤其是已完成前期服務商招引的），前期階段最好以完成測繪查賬、意愿征集工作為主，待單元劃定等新政出臺后再進一步考慮更新單元劃定申請及拆遷談判工作，如此避免前期的無用功問題。