今天小編就來聊聊產業園區公募REITs。

不同于人流激活的住宅地產、商流撬動的商業地產、物流帶動的物流地產，產業園區“流量式”商業邏輯無法自洽，短期內獲得穩定物業租賃收入的不確定性更高。

不同于“公路”、“石油管道”、“電網”、“通信”、“互聯網平臺”等基礎設施網絡化天然壟斷平臺效應，優質的產業園區物業雖然也是在中央、地方政府信用擔保、產業政策驅動下崛起的，但是更有點“看天吃飯”的意思，高層人士變動、產業梯次迭代等因素，往往成為壓垮整個尚處于成長期產業園區的最后一根稻草。

如果一個產業園區真正進入到成熟期，也就意味著大量穩定經營能力的企業集聚、園區產業騰退機制有序、產業城市融合自然而然形成，那么任憑外界如何風起云涌，產業園區本身經營的韌性、耐性、收益穩定性都是極佳的。這類園區，也就是文中所提到的“國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區”。

據小編不完全觀察和統計，真正的優質產業園區物業占總產業園區物業中的比例不到10%，30%在開發的時候已經爛尾；30%在具體經營中連銷售都有問題，只能抵押出去融資；30%銷售各類物業好不容易平衡了資金，但是盤盤家底，優質的租賃物業已所剩無幾。

1、高端政策惠及園區

國家級開發區、高新區、特色產業基地中，管委會下屬城投公司的自建園中園。前期巨大的產業投入、產業發展投入不在話下，企業招商政策優惠不是問題，產業運營中長期堅持很有耐心。即使現在租金收益沒有達標，未來的產業租金收益依然可期。

2、經濟發達地區、區位條件好的微園區

此類微園區更多是民營資本在投資，投入小，見效快，很好的平衡了政策和市場的天平兩端，獲得穩定收益時間更短。

3、標桿園區

參見各大型產業地產企業的標桿園區、樣板園區，資本投入強度更高、資源整合能力更強，現金流周轉的更好，余留下的自持資產的收益穩定性還是可以的。

1、產業園區的穩定性現金流至少看10年

住宅看1年、商業看3年、物流看5年，但是產業園區要看10年，10年內，雖然現金流較為穩定，但是仍然沒有度過風雨飄搖的成長期，未來收益依然面臨考驗。

2、產業園區的穩定租金收益率控制在5%是比較正常

如果低于5%，說明產業園區的投入產出效率不高，導致原因，大家可以自己開腦洞去思考；如果高于5%，說明產業園區中的“流動物業”略多，一方面雖然改善了現金流，但從中長期來看，對于持續穩定的租金收益有負面作用。

我們再來看看前文提到的3只產業園公募REITs，首先估值都比較高，分別為，蛇口產業園25.28億元、張江光大園14.7億元、蘇州工業園區產業園33.5億元。此外從基礎資產來看，三只公募REITs的基礎資產均為園區建筑，擁有完整的產權，同時能帶來穩定的租金或經營收入。另一方面土地的性質也均為工業用地或科研用地，均屬于國家級產業園區，且對當地GDP貢獻較大。無論投資也好，融資也好，最重要的一步就是是要判斷基礎資產的資質，那么第一步要準備什么呢？

很多朋友，一定會說先看財務數據，算算賬，但是真正算過賬的小編很負責的告訴大家，既然面向C端的“流量邏輯”不自洽，那么用C端的算賬邏輯去做產業園區的收益測算，貌似也不自洽。重要看三點：

一是，內生小宇宙

產業園區作為產業基礎設施，到底是不是真的在促進產業集聚、企業聚合、資源整合。

二是，外部好政策

產業園區的上位產業政策、宏觀政策，是不是真的可以對產業園區帶來巨大助益。

三是，區位和產業

商務園就不要去郊區了，工業園就不要賴在城區不走了，各歸其位。產業方面，一定要加強區域產業基礎研究、產業政策調研、產業招商引資研究。

做完這些，一個產業園區資產好壞立竿見影，一本大賬爛熟于心，園區收益測算自然相當明了。

另外，最近疫情升級，大家要多多注意，不去人群密集的地方，“身體是革命的本錢”，健健康康的才好繼續搞錢！??！