丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞租售
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
2020年，租賃市場(chǎng)經(jīng)歷了翻天覆地的變化，從企業(yè)的“存亡之際”到租客的“流離失所”，從政策環(huán)境到市場(chǎng)供需，租賃市場(chǎng)正在從無(wú)序到有序，處于不破不立的蛻變過(guò)程中。
2021年，租賃市場(chǎng)迎來(lái)關(guān)鍵發(fā)展時(shí)期，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議把租賃放到了特別重要的戰(zhàn)略位置，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了租賃的保障性，并將繼續(xù)增加供應(yīng)，租金水平合理調(diào)控。未來(lái)，隨著市場(chǎng)供需匹配度的提升，市場(chǎng)機(jī)制的完善，租賃市場(chǎng)將越來(lái)越規(guī)范，逐漸步入良性、健康的發(fā)展?fàn)顩r。
2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議關(guān)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展，再提“房住不炒、租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，從租賃供給、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、租賃企業(yè)保障等方面提出新的指導(dǎo)性要求，整體表現(xiàn)出四個(gè)方面方向。
首先，高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租市場(chǎng)。預(yù)計(jì)，未來(lái)公租房供應(yīng)將增多，增加保障性租賃住房供應(yīng)，租售同權(quán)落地進(jìn)程加快。
其次，土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，并單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房。預(yù)計(jì)，地方政策和資源將向租賃市場(chǎng)傾斜，土地供應(yīng)中商品房的供應(yīng)空間可能被擠壓。
第三，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用，鼓勵(lì)國(guó)企、民企等機(jī)構(gòu)主體入場(chǎng)，市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化率有望提升。
第四，要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。
同時(shí)，結(jié)合《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》提出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。從宏觀指導(dǎo)到落地方向一一給出了政策實(shí)施方向，保證未來(lái)各級(jí)政府能夠根據(jù)自身城市發(fā)展情況，因城施策，進(jìn)行政策的有效落實(shí)。
此外，由于租賃住房產(chǎn)品投資成本回收周期長(zhǎng)，短期盈利難，各級(jí)政府為解決租賃住房企業(yè)“盈利難”的問(wèn)題，使企業(yè)能夠?qū)Ｗ⒆龊米赓U產(chǎn)品，進(jìn)而解決“職住平衡”的問(wèn)題，2020年共20余城發(fā)布租賃相關(guān)補(bǔ)貼政策，內(nèi)容涉及減稅、現(xiàn)金補(bǔ)貼、專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)金等。
從中央定調(diào)“房住不炒，租購(gòu)并舉”以來(lái)，細(xì)數(shù)近年來(lái)的重點(diǎn)租賃政策，我們發(fā)現(xiàn)，雖然政策的頂層設(shè)計(jì)搭建完成，但在落地實(shí)施過(guò)程中仍受到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異、對(duì)租賃認(rèn)可度不高等多重因素的影響，在各城市的落地情況稍有欠缺。此次，在中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議再次為租賃市場(chǎng)“正名”，強(qiáng)調(diào)促進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，相信未來(lái)全方位政策的實(shí)施力度和強(qiáng)度將得到保障。
1、高租售比之下，租賃需求有望提升
眾所周知，近年來(lái)一二線城市商品房?jī)r(jià)格一直維持在較高水平，而租金的漲幅遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的漲幅，一二線城市的租售比遠(yuǎn)低于合理的租售比區(qū)間水平，買(mǎi)房門(mén)檻日益攀升。在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，租賃需求愈發(fā)旺盛，這些市場(chǎng)更具發(fā)展機(jī)會(huì)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC城市租售系統(tǒng)
此外，當(dāng)商品房?jī)r(jià)格不斷上漲的情況下，由于價(jià)格高企的擠出效應(yīng)，越來(lái)越多人將以租房作為解決居住需求的主要方式。反之，當(dāng)商品房?jī)r(jià)格不漲的情況下，商品房的投資屬性將下降，而其作為居住產(chǎn)品的消費(fèi)屬性將提升，租房的性?xún)r(jià)比更高。從兩方面來(lái)看，租賃需求均有望提升。
2、有房人群也租房
從克而瑞租售調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，一二線城市中，有房租房的客群占本地租房客群54.5%，較無(wú)房租房客群占比更大，這部分客群多為異地有房，本地有房客群占比17.8%?？梢?jiàn)，有房仍租房是市場(chǎng)的常態(tài)，并非有房人群就不存在租房需求，其中，本地有房客群多因工作便利、性?xún)r(jià)比高、裝修過(guò)渡等因素租房。
圖：租賃客群類(lèi)型占比情況
3、核心一二線城市市場(chǎng)空間更大
以上海為例，上海是國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較好的城市之一，由于外來(lái)人口規(guī)模較大，租賃市場(chǎng)的需求一直較為旺盛。截至2020年末，上海常住非戶(hù)籍人口超977萬(wàn)人。根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)測(cè)算，目前上?？勺夥吭闯?00萬(wàn)套，其中，集中式公寓約10萬(wàn)間，分散式公寓約32萬(wàn)間，租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化率約為13.8%。城市龐大的租賃需求支撐了租賃市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。
綜合分析，上海租賃市場(chǎng)需求旺盛的主要原因來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面，一方面，來(lái)自高房?jī)r(jià)帶動(dòng)的價(jià)格外溢，在寸土寸金的上海，新房資源稀缺，房?jī)r(jià)一直處于水漲船高的狀態(tài)；另一方面，來(lái)自產(chǎn)業(yè)資源的人口導(dǎo)入，例如安亭、張江等產(chǎn)業(yè)區(qū)域，人才聚集度高，隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系的不斷完善，各類(lèi)租賃需求也將進(jìn)一步上升。
近幾年，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)一直聚焦于白領(lǐng)公寓，供需錯(cuò)配、產(chǎn)品同質(zhì)化等多方面因素導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)展良莠不齊。總體來(lái)看，目前，租賃行業(yè)開(kāi)始由粗放式發(fā)展階段轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)階段，開(kāi)始關(guān)注細(xì)分市場(chǎng)的需求。
從租賃市場(chǎng)消費(fèi)主體來(lái)看，可聚焦不同的細(xì)分領(lǐng)域，如高端服務(wù)式公寓、養(yǎng)老公寓、人才公寓及藍(lán)領(lǐng)公寓等，重視差異化、多元化的發(fā)展思路。一方面，隨著新生代的步入社會(huì)及老齡化的不斷提升，白領(lǐng)公寓和養(yǎng)老公寓的需求有望持續(xù)上升。另一方面，隨著疫情后經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，高端和中低端租賃需求有望提升，尤其，以第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的藍(lán)領(lǐng)公寓需求。
產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著第三產(chǎn)業(yè)的不斷擴(kuò)容及發(fā)展，將帶來(lái)藍(lán)領(lǐng)租賃市場(chǎng)需求的提升，其中以餐飲服務(wù)、酒店住宿、交通物流等為代表的行業(yè)，存在大量的企業(yè)租賃需求，因此，藍(lán)領(lǐng)賽道有望率先突破。
同時(shí)，2020年在疫情的影響下，藍(lán)領(lǐng)公寓TO B的商業(yè)模式更受租賃企業(yè)認(rèn)可，一些企業(yè)開(kāi)始布局藍(lán)領(lǐng)細(xì)分賽道，如2020新進(jìn)企業(yè)包括，大悅樂(lè)邑fresh、城家員宿、窩趣華舍公寓、樂(lè)乎起程公寓等。根據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2020年12月底，累計(jì)已有十余家品牌租賃企業(yè)進(jìn)入藍(lán)領(lǐng)市場(chǎng)，行業(yè)關(guān)注度提升。
2020年，突如其來(lái)的疫情給租賃市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了開(kāi)啟新時(shí)代的契機(jī)，市場(chǎng)亂象的暴露，監(jiān)管體系的不斷完善，企業(yè)更加理性的看待發(fā)展之道。站在十四五的開(kāi)篇之際，頂層制度已為住房租房市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了充分的保障，相信未來(lái)租賃市場(chǎng)將能起到為城市發(fā)展凝聚人才，職住平衡，使城市、企業(yè)和個(gè)人發(fā)展實(shí)現(xiàn)多贏。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 挑戰(zhàn)2021l租賃篇：長(zhǎng)期發(fā)展向好，核心城市需求空間大
