作者：樓克佳

來源：金逸風控催收（ID:sh-king-yi）

大家好，我是樓克佳，今天和大家聊一下，借款過程中，如果拿房產做抵押，當中所涉及的最容易被忽視的關鍵問題——戶口。

一般來說產權是屬于房產證上的產權人，比如說房產證上有兩個人，如果沒有特殊約定，通常一人占50%。但是如果有的房產證上是有特殊約定，可能其中一個人占70%，還有一個人占30%，就按照百分比來結算，這些情況下產權相對來說都比較清楚。

還有一個容易被忽視的“隱形問題”就是房子里有戶口，很多人買了這個房子，入住不了，就是因為戶口的問題。昨天我看了一篇文章，有個人在上海買了阿里法拍上的房子，現在就是因為戶口的問題住不進去，他每年光利息的損失都將近60萬。所以抵押房產和購買拍賣的房子，一定要去關注戶口的問題。 

拍賣房不適用戶口管理條例

根據國內的常駐戶口管理條例第32條規定，應訂立房屋買賣合同，并依法變更產權共有居住房的，如果是這個房子里有戶口的，不遷走的話，你可以打官司讓他遷走。如果是正常的房產交易，合同會寫清楚你首付多少，尾款多少，最后什么時候把里面的戶口遷走，如果這個當中對方不遷走，打官司，法院是可以強制把他戶口遷走的，這是第一種。

第二種是通過法院判決、財產繼承、親屬間購買產權份額等途徑，發生產權轉移或者繼承權變更的房屋，不適用此條例。也就是說拍賣房不適用。

所以如果你要看拍賣房，比如說房子市值大概一千萬，但起拍價很便宜，只有600萬，700萬，你就一定要搞清楚這個房子是否有戶口。

如果說沒有戶口相對來說很好，如果是里面有三個戶口，甚至是五個戶口，那就麻煩了。即使這個房子的產權歸你了，最后你要去處置的話，他有居住權，他問你要三五十萬一個都很正常。你不給他就賴著不走，因為按照規定拍賣的房子不能強制把他戶口遷走。所以如果你是在法院里買拍賣房，你要去了解一下，這里面有多少戶口，需要多少錢遷走。

抵押前需簽戶口承諾書

如果是房子做了他項權利抵押登記的，在登記之前，也要去問一下房子里面是否有戶口，有幾個戶口？你可以讓他出示戶口本，或者自己去派出所查一下，你說想買這個房子，確認一下里面有幾個戶口。比如說里面有三個戶口，就讓他寫一個承諾：“我是戶口所有人我已知某某房產已經抵押給誰誰誰，如果出現了債權問題的話，我將自動遷離戶口。”

這樣萬一最后你要去處置他的房子，拍賣他的房子，他說我不知道，這個房子是我兒子的，以前我也出過錢的，兒子自己拿去抵押了，父母住在里面怎么辦，你叫我住到哪里去？產權給你，我一直居住在里面，一直住到我去世為止，那你怎么辦？所以一定要讓父母知道一下兒子把這個房子拿出來抵押這個問題。

所以，綜上所述，戶口還是非常重要的。拍賣和抵押當中都要去關注戶口問題，之前都需要了解清楚，不要覺得這個房子便宜，買下來最后入住不了，也是一個巨大損失。

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原標題： 樓老師：抵押房和法拍房中一個容易被忽視的“隱形問題”