8月份樓市的一波波大新聞還言猶在耳，“金九銀十”又已經(jīng)在蠢蠢欲動(dòng)。

雖然由于臨港自貿(mào)區(qū)的利好，上海奉賢和南匯區(qū)域的樓盤(pán)在逐漸升溫，但上海其它地區(qū)卻時(shí)時(shí)有房市受冷的新聞。

在這個(gè)樓市動(dòng)蕩的時(shí)節(jié)，假如我們把目光轉(zhuǎn)向法拍房，反而能看到一些獨(dú)立于市場(chǎng)的熱度。

1.上海住宅報(bào)名人數(shù)

8月份的法拍房市場(chǎng)，一如既往地延續(xù)了7月份的火爆，每天的報(bào)名人數(shù)是仍是遠(yuǎn)大于掛拍量。8月住宅一共掛拍249套，平均每天掛拍8套；報(bào)名人數(shù)一共是1144人，平均每套房子有4.6個(gè)人報(bào)名競(jìng)爭(zhēng)。

要知道這個(gè)數(shù)據(jù)是有水分的，因?yàn)橛写罅苛髋臉?biāo)的無(wú)人問(wèn)津。

因此去除流拍房產(chǎn)，只看成交的167套住宅，平均每套房子競(jìng)爭(zhēng)人數(shù)高達(dá)6.85人。

2.上海住宅成交率

法拍房的火爆還體現(xiàn)在8月份上海住宅成交率上。8月份上海一共掛拍249套住宅，最終拍賣(mài)成功167套，成交率高達(dá)67％。

有些不是很了解法拍房的投資者可能覺(jué)得奇怪：“你說(shuō)法拍房市場(chǎng)火爆，怎么還有三分之一的住宅流拍呢？”

其實(shí)法拍房由于是法院定價(jià)，難免有很多房產(chǎn)的定價(jià)其實(shí)是不合適的；再加上法拍房獨(dú)特的背景，對(duì)于某些瑕疵房產(chǎn)，盡調(diào)清楚的投資者根本不會(huì)考慮。

因此67％的成交率實(shí)際上已經(jīng)非常高了。這說(shuō)明絕大多數(shù)法拍房，如果沒(méi)有惡性問(wèn)題，價(jià)格沒(méi)有太夸張，基本都會(huì)成交。

3.近三月成交率和平均報(bào)名人數(shù)

為了讓讀者能更好地了解現(xiàn)在法拍房的現(xiàn)狀，我們回顧了前三個(gè)月上海住宅成交率和平均報(bào)名人數(shù)。

在七月份住宅成交率極小的下跌后，八月份成交率又急速反彈。實(shí)際上上海的住宅成交率在更長(zhǎng)的跨度上一直是增長(zhǎng)的。這在很大程度證明了大家對(duì)法拍房的熱衷。

看另一個(gè)數(shù)據(jù)：平均報(bào)名人數(shù)（去除流拍房源），結(jié)論可能會(huì)更加讓人心動(dòng)。六、七月份平均報(bào)名人數(shù)分別為7.17人，7.14人，八月份報(bào)名人數(shù)平均為6.85人。而同期全國(guó)平均報(bào)名人數(shù)為4.6人。

這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明，8月的上海，和我們競(jìng)爭(zhēng)同一個(gè)標(biāo)的的投資者人數(shù)相對(duì)全國(guó)的仍然極高，但相對(duì)上海前兩個(gè)月，機(jī)會(huì)還是增大了不少。

4.上海溢價(jià)率最高房源

8月份上海溢價(jià)率最高的房源沒(méi)有出乎我們的預(yù)料，又是一處經(jīng)典的“老破小”。

1993年建成，六樓，無(wú)電梯，建筑面積41.93平方米。所有不利條件集于一身的這一處房產(chǎn)卻出乎意料得受歡迎。

16人報(bào)名，194次競(jìng)拍，最后溢價(jià)81％。導(dǎo)致這一切的秘密全在于兩個(gè)詞：地段，剛需。多年法拍房領(lǐng)域的觀察證明，對(duì)那些急于在上海安家的年輕人來(lái)說(shuō)，“老破小”不是問(wèn)題，沒(méi)有房子才是最大的問(wèn)題！

房源地址：上海市浦東新區(qū)耀華路550弄64號(hào)604室

起拍價(jià)：155萬(wàn)

成交價(jià)：281萬(wàn)

評(píng)估價(jià)：155萬(wàn)

溢價(jià)率：81％

將多年積蓄一朝豪擲，如愿拍到這座房產(chǎn)的年輕人，在拿房的時(shí)候，心里充滿的一定是對(duì)未來(lái)的憧憬和滿滿的安心。

5.上海溢價(jià)率最低房源

高溢價(jià)的房子沒(méi)有看起來(lái)那么貴，低溢價(jià)的房子也沒(méi)有看起來(lái)那么便宜。

房源地址：

上海市虹口區(qū)大連西路253弄1號(hào)1E（玉龍大廈）

起拍價(jià)：417萬(wàn)

成交價(jià)：437萬(wàn)

評(píng)估價(jià)：744萬(wàn)

折價(jià)率：42％

報(bào)名人數(shù)：7

這套虹口區(qū)的房產(chǎn)在二手房市場(chǎng)上絕對(duì)能輕松賣(mài)到800W以上，那么拍到這套房子的人真的那么輕松撿漏了嗎？

首先去查法院公告，很難看出這套房子有什么大的問(wèn)題：房子本身有租約，但2019年合同就到期了；土地性質(zhì)也不是劃撥；有欠費(fèi)，但也不至于欠了幾百萬(wàn)的費(fèi)用。

但深挖之后，我們?cè)谠恐魃矸萆喜槌隽藛?wèn)題：這套房子的原房主是企業(yè)，而根據(jù)上海法拍房的稅費(fèi)政策，這種情況下是需要收取高昂的增值稅和土地增值稅的。因此買(mǎi)下這套房子的投資者需要付出比它成交價(jià)高得多的成本。

8月上海住宅法拍房市場(chǎng)總結(jié)

8月的法拍房市場(chǎng)仍舊火爆，但已經(jīng)有了穩(wěn)定下來(lái)的趨勢(shì)，各個(gè)標(biāo)的折溢價(jià)也慢慢趨于理性。

這說(shuō)明法拍房市場(chǎng)雖然仍有極大的利潤(rùn)空間，但投資者如果只想靠運(yùn)氣，只希望一朝撿漏暴富，可能會(huì)面臨遲遲拍不到的局面。

另一方面，對(duì)于能準(zhǔn)確估計(jì)房產(chǎn)價(jià)值，精于盡調(diào)，愿意積小勝為大勝的老到投資者，法拍房絕對(duì)是個(gè)不可多得的價(jià)值金礦。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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